все вступний


Теоретичні основи землеустрою види робіт із землеустрою - обстежувальні, вишукувальні, топографо-геодезичні, картографічні, проектні та проектно-вишукувальні роботи, що виконуються з метою складання документації із землеустрою; діяльність у сфері землеустрою - наукова, технічна, виробнича та управлінська діяльність органів державної влади, органів місцевого самоврядування, юридичних і фізичних осіб, що здійснюється при землеустрої; документація із землеустрою (землевпорядна документація) - затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо; заходи із землеустрою - передбачені документацією із землеустрою роботи щодо раціонального використання та охорони земель, формування та організації території об'єкта землеустрою з урахуванням їх цільового призначення, обмежень у використанні та обмежень (обтяжень) правами інших осіб (земельних сервітутів), збереження і підвищення родючості ґрунтів; землеустрій - сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональну організацію території адміністративно-територіальних одиниць, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил;
масив земель сільськогосподарського призначення - сукупність земель та земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що складаються з сільськогосподарських та необхідних для їх обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об’єктами, об’єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, що розташовані всередині земельного масиву), мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об’єктами тощо) межування земель - комплекс робіт із встановлення чи відновлення в натурі (на місцевості) меж адміністративно-територіальних одиниць, меж земельних ділянок власників, землекористувачів, у тому числі орендарів, із закріпленням їх межовими знаками встановленого зразка; план земельної ділянки - графічне зображення, що відображає місцезнаходження, зовнішні межі земельної ділянки та межі земель, обмежених у використанні і обмежених (обтяжених) правами інших осіб (земельних сервітутів), а також розміщення об'єктів нерухомого майна, природних ресурсів на земельній ділянці; проект землеустрою - сукупність економічних, проектних і технічних документів щодо обґрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити за таким проектом; робочий проект землеустрою - сукупність економічних, проектних і технічних документів з використання та охорони земель, що включає розрахунки, опис, креслення технічних рішень, кошторис, реалізацію яких передбачається здійснити протягом строку, встановленого цим проектом; стале землекористування - використання земель, що визначається тривалим користуванням земельною ділянкою без зміни її цільового призначення, погіршення її якісних характеристик та забезпечує оптимальні параметри екологічних і соціально-економічних функцій територій технічна документація із землеустрою - сукупність текстових та графічних матеріалів, що визначають технічний процес проведення заходів з використання та охорони земель без застосування елементів проектування цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку; черезсмужжя - розташування між декількома земельними ділянками, що належать на праві власності одній особі і розташовані в одному масиві земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, що належать на праві власності іншій особі.
Суть, складові та функції системи землеустрою. (. Система землеустрою включає: а) законодавчо визначену діяльність у сфері землеустрою; б) органи, що здійснюють державне регулювання у сфері землеустрою; в) організацію, регулювання та управління у сфері землеустрою; г) здійснення землеустрою на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях (далі - загальнодержавному, регіональному і місцевому рівнях); ґ) державний і самоврядний контроль за здійсненням землеустрою; д) наукове, кадрове та фінансове забезпечення землеустрою; е) суб'єкти та об'єкти землеустрою.)
Мета, характер і завдання землеустрою. Зміст та принципи землеустрою. Основні поняття і визначення системи землеустрою. (Землеустрій забезпечує завдання: реалізацію державної політики щодо використання та охорони земель, здійснення земельної реформи, вдосконалення земельних відносин, наукове обґрунтування розподілу земель за цільовим призначенням з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів, формування раціональної системи землеволодіння і землекористування, створення екологічно сталих агроландшафтів тощо; б) надання інформації для правового, економічного, екологічного і містобудівного механізмів регулювання земельних відносин на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях шляхом встановлення особливого режиму та умов використання й охорони земель;в) встановлення і закріплення на місцевості меж адміністративно-територіальних одиниць, територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, меж земельних ділянок власників і землекористувачів; г) прогнозування, планування і організацію раціонального використання та охорони земель на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях; ґ) організацію території сільськогосподарських підприємств, установ і організацій з метою створення просторових умов для еколого-економічної оптимізації використання та охорони земель сільськогосподарського призначення, впровадження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удосконалення структури і розміщення земельних угідь, посівних площ, системи сівозміни, сінокосо- і пасовищезміни;д) розробку і здійснення системи заходів із землеустрою для збереження природних ландшафтів, відновлення та підвищення родючості ґрунтів, рекультивації порушених земель і землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення, закислення, заболочення, ущільнення, забруднення промисловими відходами та хімічними речовинами тощо, консервації деградованих і малопродуктивних земель, запобігання іншим негативним явищам; е) організацію території підприємств, установ і організацій з метою створення умов сталого землекористування та встановлення обмежень і обтяжень (земельних сервітутів) у використанні та охороні земель несільськогосподарського призначення; є) отримання інформації щодо кількості та якості земель, їхнього стану та інших даних, необхідних для ведення державного земельного кадастру, моніторингу земель, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель. Землеустрій – це сукупність соціально економічних та екологічних заходів спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно тереторіальних одиниць, субєктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил. Мета- полягає в забеспеченні раціонального використання та охорони земель, створенні сприятливого екологічного середовища та поліпшення природних ланшафтів. Землеустрій базується на таких принципах: а) дотримання законності; б) забезпечення науково обґрунтованого розподілу земельних ресурсів між галузями економіки з метою раціонального розміщення продуктивних сил, комплексного економічного і соціального розвитку регіонів, формування сприятливого навколишнього природного середовища; в) організації використання та охорони земель із врахуванням конкретних зональних умов, узгодженості екологічних, економічних і соціальних інтересів суспільства, які забезпечують високу економічну і соціальну ефективність виробництва, екологічну збалансованість і стабільність довкілля та агроландшафтів; г) створення умов для реалізації органами державної влади, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами їхніх конституційних прав на землю; ґ) забезпечення пріоритету сільськогосподарського землеволодіння і землекористування; д) забезпечення пріоритету вимог екологічної безпеки, охорони земельних ресурсів і відтворення родючості ґрунтів, продуктивності земель сільськогосподарського призначення, встановлення режиму природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення. Система землеустрою включає: а) законодавчо визначену діяльність у сфері землеустрою; б) органи, що здійснюють державне регулювання у сфері землеустрою; в) організацію, регулювання та управління у сфері землеустрою; г) здійснення землеустрою на національному, регіональному, локальному і господарському рівнях (далі - загальнодержавному, регіональному і місцевому рівнях); ґ) державний і самоврядний контроль за здійсненням землеустрою; д) наукове, кадрове та фінансове забезпечення землеустрою; е) суб'єкти та об'єкти землеустрою.) Виробнича необхідність землеустрою.
Підстави проведення землеустрою. (Підстави проведення землеустрою. Землеустрій здійснюється на підставі: а) рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо проведення робіт із землеустрою; б) укладених договорів між юридичними чи фізичними особами (землевласниками і землекористувачами) та розробниками документації із землеустрою; в) судових рішень. Рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування про надання дозволу на розробку документації із землеустрою приймається виключно у строки та лише у випадках, передбачених цим Законом та Земельним кодексом
України. Зазначене рішення надається безоплатно та має необмежений строк дії.)
Організація і регулювання землеустрою. Документація із землеустрою та її зміст (Регулювання у сфері землеустрою здійснюють Верховна Рада України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, місцеві державні адміністрації, а також центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин, центральні органи виконавчої влади, що реалізують державну політику у сфері земельних відносин та у сфері нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі у межах повноважень, встановлених законом. Організацію і планування землеустрою на загальнодержавному і місцевому рівнях здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до повноважень, встановлених Конституцією України Земельним кодексом України цим Законом та іншими законами України. Документація із землеустрою розробляється у вигляді схеми, проекту, робочого проекту або технічної документації. Види документації із землеустрою: а) схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць; б) проекти землеустрою щодо встановлення (зміни) меж адміністративно-територіальних одиниць; в) проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів; г) проекти землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; ґ) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок; д) проекти землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб; е) проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь; є) проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів; ж) проекти землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв); з) робочі проекти землеустрою; и) технічна документація із землеустрою щодо визначення та встановлення в натурі (на місцевості) державного кордону України; і) технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); ї) технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту; й) технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок; к) технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель. Види документації із землеустрою та їх склад встановлюються виключно цим Законом. Відповідність документації із землеустрою положенням нормативно-технічних документів, державних стандартів, норм і правил у сфері землеустрою засвідчується: у паперовій формі - підписом та особистою печаткою сертифікованого інженера-землевпорядника, який відповідає за якість робіт із землеустрою; в електронній формі - електронним цифровим підписом сертифікованого інженера-землевпорядника, який відповідає за якість робіт із землеустрою, згідно із законодавством про використання електронного цифрового підпису.)
Класифікація документації із землеустрою. (. Види документації із землеустрою: а) схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць; б) проекти землеустрою щодо встановлення (зміни) меж адміністративно-територіальних одиниць; в) проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів; г) проекти землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; ґ) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок; д) проекти землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб; е) проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь; є) проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів; ж) проекти землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв); з) робочі проекти землеустрою; и) технічна документація із землеустрою щодо визначення та встановлення в натурі (на місцевості) державного кордону України; і) технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); ї) технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюються права суборенди, сервітуту; й) технічна документація із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок; к) технічна документація із землеустрою щодо інвентаризації земель.
Учасники процесу обслуговування документації із землеустрою. Замовники і розробники документації із землеустрою.
Замовники документації із землеустрою, їх склад, права і обов’язки. (Замовники і розробники документації із землеустрою. Замовниками документації із землеустрою можуть бути органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі. Розробниками документації із землеустрою є: юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою; фізичні особи - підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.Взаємовідносини замовників і розробників документації із землеустрою регулюються законодавством України і договором. Подання документації із землеустрою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, для внесення відомостей до Державного земельного кадастру від імені замовника документації здійснюється її розробником, якщо інше не встановлено договором. Права та обов'язки замовників документації із землеустрою Замовники документації із землеустрою мають право: а) доручати розробникам виконання робіт із землеустрою; б) встановлювати наукові, технічні, економічні та інші вимоги до документації із землеустрою; в) визначати строк виконання робіт і порядок розгляду документації із землеустрою; г) визначати за погодженням із розробником документації із землеустрою вартість робіт із землеустрою і порядок їх оплати; ґ) виступати власником документації із землеустрою; д) проводити індексацію вартості виконаних робіт із землеустрою в порядку, встановленому законом; е) здійснювати контроль за виконанням робіт із землеустрою в порядку, встановленому законом. Замовники документації із землеустрою за рахунок власних коштів мають право на вибір розробника та укладення з ним договору, якщо інше не передбачено законодавством України. Замовники документації із землеустрою зобов'язані: а) виконувати всі умови договору, а в разі невиконання або неналежного виконання нести відповідальність, передбачену договором і законом; б) надавати вихідну документацію, необхідну для виконання робіт із землеустрою; в) проводити відповідно до закону на конкурсній основі відбір розробників документації із землеустрою, що розробляється за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів;г) прийняти виконані роботи та оплатити їх.)
Розробники документації із землеустрою, їх склад, права і обов’язки.Розробниками документації із землеустрою є: юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою; фізичні особи - підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою. Права та обов'язки розробників документації із землеустрою Розробники документації із землеустрою мають право: а) виконувати роботи із складання документації із землеустрою; б) погоджувати із замовником наукові, технічні, економічні та інші вимоги до документації із землеустрою, строк виконання робіт, їх вартість та порядок оплати; в) вимагати індексації вартості виконаних робіт із землеустрою в порядку, встановленому законом; г) авторства на створену ними документацію із землеустрою; ґ) здійснювати авторський нагляд за реалізацією заходів, передбачених документацією із землеустрою; д) вимагати зупинення робіт, що виконуються з порушенням документації із землеустрою і призводять до нецільового використання земель та їх псування; е) вносити пропозиції щодо оновлення застарілої або розробки нової документації із землеустрою. Розробники документації із землеустрою зобов'язані: а) дотримуватися законодавства України, що регулює земельні відносини, а також державних стандартів, норм і правил при здійсненні землеустрою; б) інформувати зацікавлених осіб про здійснення землеустрою; в) виконувати всі умови договору; г) виконувати роботи із складання документації із землеустрою у строк, передбачений договором. Максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати шести місяців з моменту укладення договору. Розробники документації із землеустрою несуть відповідно до закону відповідальність за достовірність, якість і безпеку заходів, передбачених цією документацією. У разі невиконання або неналежного виконання умов договору при здійсненні землеустрою, розробники документації із землеустрою несуть відповідальність, передбачену договором і законом).
Особливості обслуговування документації із землеустрою. Документація із землеустрою включає в себе текстові та графічні матеріали і містить обов'язкові положення, встановлені завданням на розробку відповідного виду документації. Документація із землеустрою розробляється на основі завдання на розробку відповідного виду документації, затвердженого замовником. Склад, зміст і правила оформлення кожного виду документації із землеустрою регламентуються відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою. Юридичні та фізичні особи мають право користуватися матеріалами Державного фонду документації із землеустрою з дотриманням вимог цього Закону, інших законів України і Положення про Державний фонд документації із землеустрою. При користуванні документацією з Державного фонду документації із землеустрою забороняється: копіювання топографічних, картографічних, аерозйомочних та інших матеріалів без відповідного на те дозволу; передача вихідних матеріалів (їх копій) іншим особам без спеціального дозволу, якщо це не передбачено умовами користування відповідними матеріалами; передача документації із землеустрою, яка є носієм відомостей, що становлять державну таємницю, організаціям, які не мають належних умов для забезпечення її зберігання. У разі втрати документації із землеустрою, що становить державну таємницю, користувачі зобов'язані повідомити про це Державний фонд документації із землеустрою та інші державні органи відповідно до законодавства України. Надання відомостей, що містяться в документації із землеустрою, здійснюється в порядку, встановленому законодавством України.
Консалтингові послуги з питань землеустрою. Консалтингові послуги з питань землеустрою передбачають: а) консультування власників землі та землекористувачів щодо раціонального використання та охорони земель; б) надання інформації про результати досліджень щодо використання та охорони земель, запровадження і здійснення природоохоронних заходів тощо; в) надання інформаційних послуг з питань земельного законодавства, здійснення цивільно-правових угод, оцінки земель, оподаткування, оренди та інших послуг щодо земельних ділянок; г) надання сільськогосподарським товаровиробникам і громадянам практичної допомоги щодо складання бізнес-планів. Консалтингові послуги землевласникам та землекористувачам надають юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми господарювання і форми власності та фізичні особи, які здійснюють господарську діяльність у сфері землеустрою.
Стадії робіт у землеустрої. Виділяють стадії:прогнозні, передпроектні землевпорядні розробки;
проектні розробки (проекти землеустрою на окремі господарські структури);робочі проекти на окремі заходи щодо охорони земель, поліпшення земельних угідь тощо
Підготовчі роботи при землеустрої. Підготовчі роботи складаються:1) огляд місцевості та аналіз графічного матеріалу;2) встановлення методів перенесення проекту в натуру;3) згущення геодезичної основи для перенесення проекту в натуру.
Складання проекту землеустрою На підставі дозволу за замовленням зацікавленої особи виконавцем робіт із землеустрою, який відповідно до законодавства є розробником документації із землеустрою, розробляється проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки.2. При визначенні меж та розмірів об'єкта землеустрою під час розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробник такого проекту, з метою здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності територіальної громади міста Києва узгоджує проектні межі та розмір земельної ділянки з Департаментом земельних ресурсів шляхом проставлення відповідної відмітки на матеріалах геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування.3. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки погоджується в порядку та органами, встановленими статтею 186-1 Земельного кодексу України (Головним управлінням Держземагентства у м.Києві, Департаментом містобудування та архітектури та в окремих випадках іншими передбаченими законом органами).4. Якщо проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки підлягає обов'язковій державній експертизі землевпорядної документації (проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення), він подається зацікавленою особою або розробником документації із землеустрою до Державного агентства земельних ресурсів України або його територіального органу в місті Києві для здійснення такої експертизи.5. Державна реєстрація земельної ділянки з видачею витягу з Державного земельного кадастру здійснюються державним кадастровим реєстратором відповідно до законодавства про надання адміністративних послуг.6. Після отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку розроблений проект землеустрою подається розробником до Департаменту земельних ресурсів для внесення інформації до міського земельного кадастру.7. Департамент земельних ресурсів перевіряє документацію, вносить інформацію про неї до міського земельного кадастру та повертає проект землеустрою розробникові.
Перенесення проекту в натуру. Перенесення проекту в натуру заключається в проложенні та закріпленні на місцевості запроектованих елементів на плані.Перенесення проекта в натуру проводиться слідуючими методами- промірів (мірними приладами, стрічкою);- кутомірними (теодолітом і мірною стрічкою);- графічними.Вибір методу залежить від технічних потреб правильності, паралельності і перпендикулярності сторін та інших робочих ділянок:- від способу проектування;- від топографічних умов місцевості - від виду проектних ліній;- від виду планово-картографічних матеріалів.Перенесення проекта в натуру складається із:1) підготовчі роботи;2) виготовлення розбивочного креслення;3) робота по перенесенню проекту в натуру;4) завершальні роботи.Підготовчі роботи складаються:1) огляд місцевості та аналіз графічного матеріалу;2) встановлення методів перенесення проекту в натуру;3) згущення геодезичної основи для перенесення проекту в натуру.Виготовлення розбивочного креслення на креслярському папері за допомогою креслярських приладів, згідно стандартів креслення. Показують проектні проміри, пункти геодезичної основи, контури ситуації, проектні ходи, номери полів, опис меж, масштаб, тощо Оформлення і видача документації із землеустрою. Державний фонд документації із землеустрою формується на основі збору, обробки, обліку матеріалів, отриманих в результаті здійснення землеустрою. Документація із землеустрою Державного фонду документації із землеустрою є державною власністю і не може передаватись у приватну власність. Доступ до матеріалів Державного фонду документації із землеустрою, що становлять державну таємницю, здійснюється відповідно до закону. Розробники документації із землеустрою зобов'язані безоплатно передавати копії матеріалів у Державний фонд документації із землеустрою. Використання цих матеріалів дозволяється лише з дотриманням вимог законодавства про авторські права. Юридичні та фізичні особи мають право користуватися матеріалами Державного фонду документації із землеустрою з дотриманням вимог цього Закону, інших законів України і Положення про Державний фонд документації із землеустрою. При користуванні документацією з Державного фонду документації із землеустрою забороняється: копіювання топографічних, картографічних, аерозйомочних та інших матеріалів без відповідного на те дозволу; передача вихідних матеріалів (їх копій) іншим особам без спеціального дозволу, якщо це не передбачено умовами користування відповідними матеріалами; передача документації із землеустрою, яка є носієм відомостей, що становлять державну таємницю, організаціям, які не мають належних умов для забезпечення її зберігання. У разі втрати документації із землеустрою, що становить державну таємницю, користувачі зобов'язані повідомити про це Державний фонд документації із землеустрою та інші державні органи відповідно до законодавства України. Надання відомостей, що містяться в документації із землеустрою, здійснюється в порядку, встановленому законодавством України.
Здійснення проектів землеустрою. Здійснюють тільки затверджені в установленому порядку проекти землеустрою, які не обмежуються відведенням земельних ділянок і одержанням правовстановлюючих документів.На великих об'єктах територіального землеустрою проект можна здійснювати за кілька етапів. У разі проведення землеустрою на значних територіях при гідротехнічному будівництві та меліорації, будівництві доріг і дорожніх споруд державного значення, розміщенні несільськогосподарських землекористувань значної площі доцільно складати план виконання проекту із зазначенням термінів реалізації заходів, починаючи з часу перенесення проекту в натуру.При утворенні несільськогосподарських землекористувань терміни переходу до використання землі в проектних межах можуть бути тривалими, якщо вони пов'язані з будівництвом. Реалізацію передбачених проектом землеустрою заходів можна регулювати календарним планом, що передбачає: терміни переходу до користування ділянкою; освоєння, поліпшення, охорону і захист земель; відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва і збитків землекористувачів і власників землі; рекультивацію і землювання; виконання умов надання землі; реорганізацію (змушену) території в існуючих формах та ін.Отже, здійснення проекту полягає у своєчасному переході власників і користувачів землі до використання наданої їм земельної ділянки відповідно до цільового призначення й умов (обмежень, обтяжень) землекористування, а також у виконанні в зазначений термін усіх передбачених проектом заходів щодо облаштованості території (меліорації, рекультивації, будівництва тощо), підтриманні в натурі збереження меж і межових знаків.У результаті здійснення проекту земельні ділянки мають і надалі використовуватися відповідно до тих цілей, для яких їх було надано.
Топографо-геодезичні та картографічні роботи. Топографо-геодезичні та картографічні роботи проводяться з метою створення і своєчасного поновлення планово-картографічної основи при здійсненні землеустрою в порядку, визначеному Законом України "Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність" Інформаційний зміст і масштаб топографо-геодезичних та картографічних матеріалів визначаються з урахуванням використання цих матеріалів, детальності проектування, обстежень і вишукувань відповідно до закону. роботи із топографо-геодезичного і картографічного забезпечення кадастрової діяльності - створення, розвиток і підтримка в робочому стані геодезичних мереж спеціального призначення, створення і оновлення картографічної основи державного кадастру, створення місцевих систем координат, порядок ведення яких встановлюється спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Право земельного сервітуту. Право добросусідства. Гарантії прав на землю
Поняття права земельного сервітуту
Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.
Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.
Види земельних сервітутів
Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:
а) право проходу та проїзду на велосипеді;
б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;
в) право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм);
г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;
ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;
д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;
е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;
є) право прогону худоби по наявному шляху;
ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;
з) інші земельні сервітути.
Підстави та порядок виникнення права земельного сервітуту
ЗК України передбачає дві підстави встановлення земельного сервітуту – договір і рішення суду. Якщо власники (користувачі) двох сусідніх земельних ділянок дійшли згоди щодо встановлення земельного сервітуту, вони мають закріпити це в договорі про встановлення земельного сервітуту. Договір укладається в письмовій формі й підписується власником (користувачем) обслуговуючої ділянки та власником (користувачем) пануючої ділянки. Якщо власники (користувачі) сусідніх ділянок не дійшли згоди щодо встановлення земельного сервітуту, власник (користувач) пануючої земельної ділянки як зацікавлена сторона має звернутися до суду із заявою про встановлення земельного сервітуту. Рішення суду про задоволення заяви є підставою для встановлення земельного сервітуту.
Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).
Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.
Земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.
Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.
Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.
Підстави та порядок припинення права земельного сервітуту
Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:
а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;
б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;
в) рішення суду про скасування земельного сервітуту;
г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;
ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;
 На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках:
а) припинення підстав його встановлення; б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.
Поняття, зміст та способи забезпечення права добросусідства
 Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).
Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).
Власники та землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше.
 Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.
Витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.
Основою для відновлення меж є дані земельно-кадастрової документації.
У випадках, коли сусідні земельні ділянки відокремлені рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, то власники цих ділянок мають право на їх спільне використання, якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів.
Власники сусідніх земельних ділянок можуть користуватися межовими спорудами спільно за домовленістю між ними. Витрати на утримання споруди в належному стані сусіди несуть у рівних частинах. До того часу, поки один із сусідів зацікавлений у подальшому існуванні спільної межової споруди, вона не може бути ліквідована або змінена без його згоди.
Поняття та особливості гарантій прав на землю
Гарантії прав на землю передбачено розділом V ЗК України. Умовно їх можна поділити на три різновиди: гарантії захисту прав на землю; гарантії, пов'язані з відшкодуванням збитків власникам землі та землекористувачам;гарантії, пов'язані з розв'язанням земельних спорів.
ЗК України передбачає, що власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених Кодексом або іншими законами України. До таких випадків згідно з ЗК України належать:
- конфіскація земельної ділянки (ст. 148);
- не відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення іноземним юридичним особам, якщо вони одержали її у спадщину, та не відчужену протягом року (ст. 145);
- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ст.143) та деякі інші.
Гарантії, пов'язані з відшкодуванням збитків власникам землі та землекористувачам, передбачені ст. 156 ЗК України. Зазначеним суб'єктам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок:
- вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників для інших видів використання;
- встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок;
- погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників;
- приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників у непридатний для використання стан;
- неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Важливого значення набувають гарантії, пов'язан із вирішенням земельних спорів. Звернення до суду для захисту земельних прав сторонами у земельних спорах гарантує ст. 8 Конституції України.
Звернення до суду за вирішенням земельних спорів можливе з таких підстав:
- претензії суб'єкта земельних правовідносин щодо набуття або припинення права власності на землю чи права землекористування;
- порушення земельних сервітутів і правил добросусідства;
- порушення зобов'язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди власникам землі та землекористувачам, та деяких інших.
Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування без рішення суду не мають права втручатись у здійснення власником повноважень щодо володіння, користування і розпорядження належною йому земельною ділянкою або встановлювати непередбачені законодавчими актами додаткові обов'язки чи обмеження.
Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам
Власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок:
а) вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом;
б) тимчасового зайняття сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання;
в) встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок;
г) погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників;
ґ) приведення сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників у непридатний для використання стан;
д) неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
 Відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами.
Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Вирішення земельних спорів
Земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Виключно судом вирішуються земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, а також спори щодо розмежування територій сіл, селищ, міст, районів та областей.
 Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори у межах населених пунктів щодо меж земельних ділянок, що перебувають у власності і користуванні громадян, та додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах.
 Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, вирішує земельні спори щодо меж земельних ділянок за межами населених пунктів, розташування обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.
У разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування, центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, спір вирішується судом.
Земельні спори розглядаються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, та органами місцевого самоврядування на підставі заяви однієї із сторін у тижневий строк з дня подання заяви.
 Рішення передається сторонам у триденний строк з дня його прийняття.
Рішення центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, органів місцевого самоврядування вступає в силу з моменту його прийняття. Оскарження зазначених рішень у суді призупиняє їх виконання.
Виконання рішення не звільняє порушника від відшкодування збитків або втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва внаслідок порушення земельного законодавства.
1.Моніторинг земель
Моніторинг земель - це система спостереження за станом земель з метою своєчасного виявлення змін, їх оцінки, відвернення та ліквідації наслідків негативних процесів.
У системі моніторингу земель проводиться збирання, оброблення, передавання, збереження та аналіз інформації про стан земель, прогнозування їх змін і розроблення науково обґрунтованих рекомендацій для прийняття рішень щодо запобігання негативним змінам стану земель та дотримання вимог екологічної безпеки.
Залежно від цілей, спостережень і охоплення територій моніторинг земель може бути національним, регіональним і локальним.
Порядок проведення моніторингу земель встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Державне управління у сфері використання та охорони земельних ресурсів. Правовий режим земель сільськогосподарського призначення. Правовий режим земель у межах населених пунктів
Поняття та функції державного управління у сфері використання та охорони земель
Метою управління земельними ресурсами є вирішення проблем раціонального використання та охорони земель шляхом організованої, цілеспрямованої діяльності суб'єкта управління. Головного ознакою, за якою цей різновид виділяють як самостійний, є земля - основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави.
Управління у сфері використання та охорони земель слід розглядати як організаційно-правову діяльність уповноважених органів із забезпечення раціональної та ефективної експлуатації земель усіма суб'єктами господарювання у межах, визначених земельним законодавством України.
До основних функцій управління належать:
- планування;
- координація;
- організація;
- регулювання;
- контроль.
До спеціальних функцій відносять такі:
- надання і вилучення земель; моніторинг стану земельних ресурсів і динаміки його змін;
- ведення державного земельного кадастру;
- землеустрій; справляння плати за землю;
- державний контроль за раціональним використанням і охороною земель;
- вирішення земельних спорів; притягнення до юридичної відповідальності та інші.
До органів загальної компетенції, що здійснюють відповідні управлінські функції, належать Кабінет Міністрів України, Уряд Автономної Республіки Крим, місцеві ради та місцеві державні адміністрації,
Одним з найважливіших органів міжгалузевого управління у сфері охорони і раціонального використання земель є Міністерство екології та природних ресурсів України, яке здійснює державне управління земельним фондом у комплексі з усіма іншими природними ресурсами (водами, надрами, лісами, атмосферним повітрям, флорою і фауною).
Встановлення цільового призначення земельних ділянок
 Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування.
Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок.
Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у місячний строк з дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та зміну її цільового призначення.
Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Поняття, цільове призначення та склад земель сільськогосподарського призначення
Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.
 До земель сільськогосподарського призначення належать:
а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).
Землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.
Поняття і склад земель житлової та громадської забудови
До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.
Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
Виділяють такі види:
Земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва
Земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів
 Земельні ділянки багатоквартирних будинків.
Використання земель громадянами у межах населених пунктів
  Земельний кодекс України допускає використання земельних ділянок громадянами на праві власності і праві орендного землекористування.
Найбільш поширеним і характерним для населених пунктів є використання земельних ділянок для індивідуального житлового та гаражного будівництва.
Земельні ділянки під забудову у межах населених пунктів можуть використовуватися на титулі власності не тільки громадянами України, а й іншими фізичними особами (іноземними громадянами та особами без громадянства), які мають статус суб'єктів підприємницької діяльності.
 Самостійними видами використання земель громадянами, які можуть здійснюватися як за межами, так і в межах населених пунктів, є городництво і садівництво громадян. 
Особливості права власності на землю та права землекористування у межах населених пунктів
 Згідно з ч. З ст. 79 ЗК України право власності на земельну ділянку поширюється на простір над та під поверхнею ділянки на висоту і глибину, необхідні для зведення жилих, виробничих та інших будівель і споруд.
Право власності на земельні ділянки у межах Населений пунктів можуть набувати й іноземні юридичні особи у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних зі здійсненням підприємницької діяльності в Україні.
 Специфічною рисою права власності на землю у межах населених пунктів є також пріоритет належності земель територіальній громаді.  Первісним джерелом для формування земель комунальної власності виступають землі державної власності, які в результаті розмежування змінюють свій статус.
  До особливостей права власності на землю у межах населених пунктів можна віднести і відсутність такої категорії, як земельна частка (пай), оскільки у процесі здійснення земельної реформи паюванню підлягали лише сільськогосподарські угіддя, розташовані за межами населених пунктів.
1.Інвентаризація земель.
Державна інвентаризація земель — це комплекс робіт з установлення факту використання земель, їх правового режиму, меж, розмірів земельних ділянок в натурі (на місцевості) відповідно до документів, що посвідчують право на земельну ділянку, та документації із землеустрою, розроблення заходів з усунення причин порушення земельного законодавства.Державна інвентаризація земель проводиться з метою:
- забезпечення ведення Державного земельного кадастру, здійснення контролю за використанням і охороною земель;
- визначення якісного стану земельних ділянок, їх меж, розміру, складу угідь;
- узгодження даних, отриманих у результаті проведення інвентаризації земель з інформацією, що міститься у документах, які посвідчують право на земельну ділянку та у Державному земельному кадастрі;
- прийняття за результатами інвентаризації земель Кабінетом Міністрів України, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими держадміністраціями та органами місцевого самоврядування відповідних рішень;
- здійснення землеустрою.
Об’єктами державної інвентаризації є:
- територія України;
- територія адміністративно-територіального утворення або його частини Автономної Республіки Крим, області, району, міста, району в місті, селища і села;
- земельні ділянки.
Суб’єктами державної інвентаризації земель є:
- замовники робіт з проведення державної інвентаризації земель — Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальні органи, місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування;
- виконавці робіт з проведення державної інвентаризації земель — юридичні та фізичні особи, які в установленому порядку отримали ліцензію на проведення робіт із землеустрою;
- власники земельних ділянок та землекористувачі, у тому числі орендарі.
Органи, що здійснюють регулювання у сфері державної інвентаризації земель
Уповноваженим органом у сфері державної інвентаризації земель є Кабінет Міністрів України.
Координацію робіт у сфері державної інвентаризації земель покладають на центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Інші органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які беруть участь у проведенні державної інвентаризації земель, здійснюють свої повноваження відповідно до проекту Закону України «Про державну інвентаризацію земель» та інших законів України.
Принципи інвентаризації земель
Інвентаризацію земель проводять керуючись такими принципами: плановість, достовірність та повнота даних, послідовність і стандартність процедур, доступність використання інформаційної бази, узагальнення даних з додержанням єдиних засад та технологій їх оброблення.
Вихідні дані для проведення інвентаризації земель
- Матеріали з Державного фонду документації із землеустрою.
- Відомості з Державного земельного кадастру в паперовій та електронній формі, в тому числі з Поземельної книги; книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі; файлів обміну даними про результати робіт із землеустрою.
- Містобудівна документація, затверджена в установленому законодавством порядку.
- Планово-картографічні матеріали, в тому числі ортофотоплани, складені за результатами виконаних робіт відповідно до Угоди про позику (Проект “Видача державних актів на право власності на землю у сільській місцевості та розвиток системи кадастру”) між Україною та Міжнародним банком реконструкції та розвитку.
- Відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
- Копії документів, що посвідчують право на земельну ділянку або підтверджують сплату земельного податку.
- Матеріали, підготовлені за результатами обстеження земельних ділянок щодо їх якісного стану.
Підставою для проведення інвентаризації земель є рішення відповідного органу виконавчої влади, Ради міністрі
2.Природно-виробничі обстеження земельних ресурсів.
3.Природно-сільськогосподарське районування земель.
Природно-сільськогосподарське районування земель — це поділ території з урахуванням природних умов та агробіологічних вимог сільськогосподарських культур. Воно дає уявлення про характер конкретних земель, особливостей їх доцільного використання, про-дуктивності тощо.
За допомогою системи комплексного районування виокремлюють природно-сільськогосподарські зони, провінції, округи.
Основною одиницею природно-сільськогосподарського району¬вання визнавалася природно-сільськогосподарська зона. Вона ха-рактеризувалася певним балансом тепла і вологи, з якими пов'язу¬валися головні особливості ґрунтоутворення і генерального жив¬лення рослин
Природно-сільськогосподарська зона — основна одиниця природно-сільськогосподарського районування, що характеризується ви¬значеним балансом тепла і вологи. На території України виділялося п'ять природно-сільськогоспо¬дарських зон та дві гірські області.
Природно-сільськогосподарська провінція - частина зони, що має специфічні особливості ґрунтового покриву, пов'язані з мікро¬кліматом усередині зон, з річним ходом його елементів.
Природно-сільськогосподарський округ — частина провінції, що характеризується добре вираженими геоморфологічними і гідроло-гічними особливостями, складом ґрунтоутворювальних порід, що переважають типом ґрунтоутворення, а також істотними особливос¬тями макро- і мезоклімату.
Використовують і охороняють землі сільськогосподарського при-значення відповідно до природно-сільськогосподарського району¬вання земель.
Порядок здійснення природно-сільськогосподарського еколого-економічного, ерозійного та інших видів районування визначений Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку здійснення природно-сільськогосподарського, еколого-економічного, протиерозійного та інших видів районування (зонування) земель» № 681 від 26 травня 2004 р.
Порядок передбачає, що районування (зонування) земель здійснюється з урахуванням природних умов, агробіологічних особливо¬стей сільськогосподарських культур, напрямів розвитку господарської діяльності та вимог екологічної безпеки через обстеження стану земель і ґрунтів, збирання, аналізу, систематизації та уза¬гальнення даних, що характеризують стан та особливості охорони і використання земель за окремими регіонами; (зонами, провінціями, округами) або адміністративно-територіальними одиницями, прове¬дення інших робіт.
4.Зонування території
Зонування земель — віднесення у межах населених пунктів певних земельних ділянок до різного ступенямістобудівної цінності. Зонування передбачає розмежування з виділенням особливих зон, для кожної з яких встановлюється цільове призначення, пріоритетні функції і відповідні режими землекористування.
План зонування території (зонінг) — містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон[1].
Для зонування земель використовуються схеми землевпорядкування, схеми використання й охорони земельних ресурсів, природоохоронна, землевпо¬рядна, містобудівна та інша документація на рівні регіонів і їх муніципаль¬них утворень. Результати зонування затверджуються у місцевих правилах забудови, що мають текстову частину та графічну частину — план зонування.
Технічне та технологічне забезпечення землеустрою
Технічне забезпечення землеустрою базується на використанні засобів обчислювальної та інформаційної техніки, технічних засобів для виконання геодезичних та інших робіт.
Технологічне забезпечення землеустрою базується на використанні сучасних інформаційних технологій і систем для збору, ведення, контролю, накопичення, зберігання, поновлення, пошуку, перетворення, переробки, відображення, видачі й передачі даних.
Основою інформаційного забезпечення землеустрою є автоматизовані системи, призначені для обробки даних земельно-кадастрових, топографо-геодезичних та інших зйомок і дистанційного зондування, ведення земельної статистики, прогнозування, планування, проектування, картографування, організаційного управління.
Вимоги до технічного і технологічного забезпечення виконавців робіт із землеустрою встановлюються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин.
5.Організація проведення землеустрою
Організацію і планування землеустрою на загальнодержавному і місцевому рівнях здійснюють Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до повноважень, встановлених Конституцією України, Земельним кодексом України , цим Законом та іншими законами України.
Землеустрій здійснюється на підставі:
а) рішень органів виконавчої влади та органів місцевого
самоврядування щодо проведення робіт із землеустрою;
б) укладених договорів між юридичними чи фізичними особами
(землевласниками і землекористувачами) та розробниками
документації із землеустрою;
в) судових рішень.
6.Землевпорядні роботи на загальнодержавному та регіональному рівнях.
Загальнодержавний та регіональний рівні здійснення землеустрою становлять систему взаємопов'язаних заходів щодо комплексної організації території нашої країни, здійснюваних з метою її найбільш раціонального використання.
Його основними завданнями є розробка: документації із землеустрою щодо встановлення в натурі (на місцевості) державного кордону України; загальнодержавних та регіональних програм використання та охорони земель; схем землеустрою і техніко-економічних обгрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних утворень; проектів землеустрою щодо встановлення і зміни меж адміністративно-територіальних утворень; загальнодержавних та регіональних проектів землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення тощо.
7.Землевпорядні роботи на місцевому рівні
Місцевий землеустрій поділяється на міжгосподарський та внутрішньогосподарський.
Міжгосподарський землеустрій становить систему заходів щодо комплексної організації території декількох землекористувачів (землевласників, орендарів), здійснюваних з метою їх найбільш раціонального використання. Його основними завданнями є: утворення нових землекористувань шляхом надання земель різним господарюючим суб'єктам (сільськогосподарським кооперативам, акціонерним товариствам, фермерським господарствам); упорядкування і раціональна організація існуючих землекористувань (усунення черезсмужжя, вклинювань, далекоземелля, вкраплювань та інших незручностей, пов'язаних з розташуванням земель).
Землевпорядні дії під час здійснення міжгосподарського землеустрою охоплюють: встановлення точного складу учасників (обов'язковою умовою є участь усіх суб'єктів, зацікавлених у складанні проекту); збирання, систематизацію та вивчення усіх наявних матеріалів про економічний стан і перспективи розвитку існуючих і новостворюваних господарств (земельно-кадастрові дані, матеріали ґрунтових, геоботанічних, меліоративних, дорожніх та інших обстежень і розвідувань); одержання додаткових польові обстеження для уточнення і коригування застарілих відомостей).
Внутрішньогосподарський землеустрій – це комплекс заходів щодо організації території окремого господарюючого суб'єкта, які здійснюються з метою створення у межах його територіального володіння умов для раціонального використання та охорони земель. Внутрішньогосподарські землевпорядні роботи провадяться на земельних ділянках, що закріплюються за конкретними землевласниками і землекористувачами.
Основними завданнями внутрішньогосподарського землеустрою є: економічне обґрунтування і графічне встановлення меж окремих видів угідь, що входять до складу земель, які належать конкретному господарюючому суб'єкту; розмежування зазначених угідь за їх господарським призначенням; раціональна організація території всередині окремого господарства; обґрунтування і графічне визначення системи внутрішньогосподарських транспортних та інших комунікацій тощо. Внутрішньогосподарський землеустрій має важливе значення для конкретизації змісту прав землевласників і землекористувачів. Він створює нормальні умови для функціонування господарств, забезпечує раціональне використання та ефективну охорону земель.
8.Класифікація проектів землеустрою
проект землеустрою - сукупність економічних, проектних і технічних документів щодо обґрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити за таким проектом
робочий проект землеустрою - сукупність економічних, проектних і технічних документів з використання та охорони земель, що включає розрахунки, опис, креслення технічних рішень, кошторис, реалізацію яких передбачається здійснити протягом строку, встановленого цим проектом
проекти землеустрою щодо встановлення (зміни) меж адміністративно-територіальних одиниць;
в) проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів;
г) проекти землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
ґ) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок;
д) проекти землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб;
е) проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь;
є) проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів;
ж) проекти землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв);
з) робочі проекти землеустрою;
10.Внутрішньогосподарський землеустрій
Внутрішньогосподарський землеустрій – це комплекс заходів щодо організації території окремого господарюючого суб'єкта, які здійснюються з метою створення у межах його територіального володіння умов для раціонального використання та охорони земель. Внутрішньогосподарські землевпорядні роботи провадяться на земельних ділянках, що закріплюються за конкретними землевласниками і землекористувачами.
Основними завданнями внутрішньогосподарського землеустрою є: економічне обґрунтування і графічне встановлення меж окремих видів угідь, що входять до складу земель, які належать конкретному господарюючому суб'єкту; розмежування зазначених угідь за їх господарським призначенням; раціональна організація території всередині окремого господарства; обґрунтування і графічне визначення системи внутрішньогосподарських транспортних та інших комунікацій тощо. Внутрішньогосподарський землеустрій має важливе значення для конкретизації змісту прав землевласників і землекористувачів. Він створює нормальні умови для функціонування господарств, забезпечує раціональне використання та ефективну охорону земель.
9.Територіальний землеустрій
Територіальний землеустрій–це система державних заходів по розподілу земель як між галузями народного господарства, так і всередині галузей, а також вдосконаленню організації землеволодінь і землекористувань шляхом утворення нових і зміні існуючих землекористувань і землеволодінь.
Регулювання земельних відносин, розподіл і перерозподіл земельного фонду, створення землекористувань і землеволодінь, їх технічні і юридичні оформлення здійснюються в процесі територіального землеустрою.
Використовуючи територіальний землеустрійдля розподілу і перерозподілу землі поміж галузями народного господарства і окремими підприємствами, а також для вдосконалення землеволодіння і землекористування держава створює необхідні територіальні умови для успішної виробничої діяльності підприємств, забезпечує відповідність розмірів землеволодінь і землекористувань рівню розвитку їх виробничих сил. В цьому полягає економічна сутність територіального землеустрою.
В процесі територіального землеустрою розробляються проекти розміщення землеволодінь і землекористувань, встановлюються на місцевості їх межі, вираховуються площі і складаються експлікації земель по угіддям, закріпленим за підприємствами. Ці завдання вирішуються з широким використанням планів і карт, складених на основі матеріалів аерофотозйомки, різноманітних видів наземних геодезичних зйомок. Перенесення проекту в натуру, обчислювальні дії здійснюються за допомоги геодезичних інструментів і обчислювальної техніки.
Правова юридична сутність територіального землеустрою, як державного заходу складається в закріпленні або змінені права будь-якого підприємства або особи на користування, володіння земельною ділянкою в підготовці і видачі відповідних документів.
Проведенням територіального землеустрою держава вирішує різні соціальні питання: відведення земель для будівництва різноманітних промислових переробних підприємств, встановлення і зміна міських селищних меж, створення шляхів, вдосконалення системи розселення і розміщення промислових центрів в сільському господарстві.
Враховуючи різницю в цільовому призначенні державного земельного фонду в найбільш узагальненому виді можна виділити наступні різновиди територіального землеустрою:
- створення нових землеволодінь, землекористувань сільськогосподарського призначення;
- створення нових землеволодінь, землекористувань несільськогосподарського призначення;
- упорядкування (вдосконалення) існуючих землеволодінь і землекористувань для усунення недоліків в їх розмірах і розміщенні.
По формі проведення територіальний землеустрійрозподіляють на дві групи:
- вибірковий, який здійснюється при відведенні невеликих ділянок для несільськогосподарських цілей, при обмінах землями, при передачі черезсмужних ділянок. Такі дії не вносять значних змін в існуючу організацію території, не порушують господарської діяльності сільськогосподарських підприємств. Проект розробляється в одну стадію.
- груповий, який охоплює значну групу землеволодінь і землекористувань частини району, всього району або декількох районів і областей. В цих випадках територіальний землеустрійпроводять в два етапи: на першому етапі розробляють схему територіального землеустрою, на другому етапі складають проект територіальногоземлеустрою.
11.Зокремлений землеустрій
Зокремленй землеустріфй, який направлений на здійснення ірунтозахисних, природоохоронних, меліоративних та заходів щодо збереження і підвищення родючості ґрунтів. Обсяги зазначених заходів встановлюються в залежності від розміру земель з особливим режимом використання, від їх природоохоронної і господарської значимості, економічних можливостей господарства тощо.
Зокремлений землеустрій не визначений змістом землеустрою в Земельному кодексі України. Разом з тим, зміст робіт по зокремленому землеустрою випливає із завдань, викладених в пункті "д" ст. 183 Земельного кодексу України. Зокрема, до основних завдань землеустрою віднесено "розробку системи заходів по збереженню і поліпшенню природних ландшафтів, відновленню і підвищенню родючості грунтів, рекультивації порушених земель і землюванню малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, висушення, зсувів, вторинного засолення і заболочення, ущільнення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами та інших видів деградації, по консервації деградованих і малопродуктивних земель, попередження інших негативних явищ", які реалізуються через відповідне поліпшення угідь або земель.
Таким чином, до зокремленого землеустрою можна віднести такі основні види робіт [23]:
1) складання робочих проектів культуртехнічних заходів,влаштування культурних пасовищ, засипки і вирівнювання ярів,рекультивації земель, землювання малопродуктивних угідь, влаштування багаторічних насаджень і виноградників, терасування тощо;складання робочих проектів агротехнічних протиерозійнихзаходів, організації вирощування сільськогосподарських культур, освоєнняземель для сільськогосподарських потреб, організації і забудови територійколективних садів;складання робочих проектів створення захисних ліснихнасаджень, протиерозійних гідротехнічних споруд.
В сучасних умовах з'явились нові види робіт по зокремленому землеустрою. Це складання робочих проектів з консервації деградованих і малопродуктивних земель, очищення угідь забруднених радіонуклідами, промисловими відходами і хімічними речовинами тощо
12.Управління системою землеустрою
В даний час управління землеустроєм здійснюється Кабінетом Міністрів України, місцевими органами виконавчої влади, спеціально уповноваженим органам з питань земельних ресурсів та органами місцевого самоврядування. Аналіз діяльності держави за період з 1991 року і по даний час показав, що вона в першу чергу приділяла увагу фіскальним і політичним питанням, вирішуючи завдання перерозподілу власності, збору земельного податку. Разом з цим, практично не розглядалися питання вивчення стану і використання земель, не розроблялися схеми використання й охорони земель, організації території тощо До розмежування функцій ведення і повноважень між галузями влади з управління землеустроєм, згідно з статтями 6-17 Земельного кодексу України, віднесені:
а) до відання Кабінету Міністрів України.
•проведення єдиної політики ведення і встановлення єдиних Принципів і основних засад землеустрою, ліцензування діяльності з землеустрою;
•прийняття правових нормативних актів по землеустрою і контроль за їх дотриманням;
•організація здійснення землеустрою відповідно до загальнодержавних федеральних програм;
•фінансування землевпорядних робіт;
•визначення концепції розвитку землеустрою;
•наукове і методичне забезпечення землеустрою;
•проведення єдиної інвестиційної політики в галузі ведення землеустрою;
•організація землевпорядних робіт на землях, що знаходяться у державній власності;
б) до відання органів виконавчої влади в регіонах і на місцях:
•організація проведення землеустрою відповідно до регіональних програм;
•фінансування землевпорядних робіт зарахунок коштів регіональних і місцевих бюджетів;
•координація діяльності землевпорядних органів в сфері землеустрою;
•організація землевпорядних робіт на землях, що знаходяться у державній власності;
в) до відання органів місцевого самоврядування відноситься організація і здійснення землеустрою в межах їх територій.
Всі органи влади здійснюють також контроль за проведенням землеустрою і реалізацією заходів з усунення допущених порушень і відшкодування заподіяного збитку.
Державне управління землеустроєм Кабінет Міністрів України здійснює безпосередньо або через центральний орган виконавчої влади по земельних ресурсах (Держкомзем України).
На рисунку 9.1 приведено структуру Держкомзему і виділено його функції в сфері управління землеустроєм. Якщо на державному рівні в центрального апарату передбачено більшість функцій з управління землеустроєм, то в його територіальних органах вони майже відсутні (особливо на районному рівні, де землеустрій здійснюється).
В умовах розвитку нових земельних відносин підвищується роль центрального органу виконавчої влади з управління земельними ресурсами, на який покладаються такі основні завдання з управління землеустроєм:
1. Забезпечення державної політики в галузі землеустрою.
2. Розробка концепцій і програми проведення землеустрою.
3. Розробка проектів правових і нормативних актів з питань землеустрою.
4. Методичне і матеріально-технічне забезпечення землеустрою.
5. Організація проведення робіт із землеустрою
6. Розвиток сфери землевпорядних послуг на принципах ринкових відносин.
7. Організація контролю за проведенням землевпорядкування і заходів, визначених землевпорядною документацією.
8. Проведення державної експертизи землевпорядної документації і ліцензування землевпорядних робіт.
9. Виконання функцій замовника проектно-дослідних, науково-дослідних
13.Державне управління землеустроєм
В даний час управління землеустроєм здійснюється Кабінетом Міністрів України, місцевими органами виконавчої влади, спеціально уповноваженим органам з питань земельних ресурсів та органами місцевого самоврядування. Аналіз діяльності держави за період з 1991 року і по даний час показав, що вона в першу чергу приділяла увагу фіскальним і політичним питанням, вирішуючи завдання перерозподілу власності, збору земельного податку. Разом з цим, практично не розглядалися питання вивчення стану і використання земель, не розроблялися схеми використання й охорони земель, організації території тощо До розмежування функцій ведення і повноважень між галузями влади з управління землеустроєм, згідно з статтями 6-17 Земельного кодексу України, віднесені:
а) до відання Кабінету Міністрів України.
•проведення єдиної політики ведення і встановлення єдиних Принципів і основних засад землеустрою, ліцензування діяльності з землеустрою;
•прийняття правових нормативних актів по землеустрою і контроль за їх дотриманням;
•організація здійснення землеустрою відповідно до загальнодержавних федеральних програм;
•фінансування землевпорядних робіт;
•визначення концепції розвитку землеустрою;
•наукове і методичне забезпечення землеустрою;
•проведення єдиної інвестиційної політики в галузі ведення землеустрою;
•організація землевпорядних робіт на землях, що знаходяться у державній власності;
б) до відання органів виконавчої влади в регіонах і на місцях:
•організація проведення землеустрою відповідно до регіональних програм;
•фінансування землевпорядних робіт зарахунок коштів регіональних і місцевих бюджетів;
•координація діяльності землевпорядних органів в сфері землеустрою;
•організація землевпорядних робіт на землях, що знаходяться у державній власності;
в) до відання органів місцевого самоврядування відноситься організація і здійснення землеустрою в межах їх територій.
Всі органи влади здійснюють також контроль за проведенням землеустрою і реалізацією заходів з усунення допущених порушень і відшкодування заподіяного збитку.
Державне управління землеустроєм Кабінет Міністрів України здійснює безпосередньо або через центральний орган виконавчої влади по земельних ресурсах (Держкомзем України).
В умовах розвитку нових земельних відносин підвищується роль центрального органу виконавчої влади з управління земельними ресурсами, на який покладаються такі основні завдання з управління землеустроєм:
1. Забезпечення державної політики в галузі землеустрою.
2. Розробка концепцій і програми проведення землеустрою.
3. Розробка проектів правових і нормативних актів з питань землеустрою.
4. Методичне і матеріально-технічне забезпечення землеустрою.
5. Організація проведення робіт із землеустрою
6. Розвиток сфери землевпорядних послуг на принципах ринкових відносин.
7. Організація контролю за проведенням землевпорядкування і заходів, визначених землевпорядною документацією.
8. Проведення державної експертизи землевпорядної документації і ліцензування землевпорядних робіт.
9. Виконання функцій замовника проектно-дослідних, науково-дослідних
14.Упорядкування відносин між учасниками землеустрою
Одним з напрямів розвитку землеустрою є впорядкування відносин, що виникають між учасниками землеустрою, якими є замовники і розроблювані землевпорядної документації, а також треті особи, чиї права і законні інтереси можуть бути порушені при проведенні землеустрою.
Замовниками землевпорядної документації є особи, які прийняли рішення або порушили клопотання про проведення землеустрою. Обов'язковою умовою при цьому повинно бути забезпечення замовником фінансування землевпорядних робіт.
Як замовники землевпорядної документації можуть виступати:
центральні органи виконавчої влади, органи виконавчої влади
регіонів та районів, органи місцевого самоврядування;
громадяни та юридичні особи, що претендують на надання їм
земельної ділянки.
Одним з факторів, що впливають на впорядкування ринку землевпорядних робіт, а також визначальним обов'язком для виконання вимоги при здійсненні землевпорядної діяльності, є ліцензування землевпорядних робіт. В даний час у зв'язку з прийняттям законодавства про ліцензійну діяльність землевпорядні роботи підлягають ліцензуванню. є нагальною необхідність розглянути і прийняти відповідні зміни до законодавства про ліцензійну діяльність в частині введення ліцензування на землевпорядні роботи, що дасть можливість впорядкувати ринок землевпорядних робіт, виключити з переліку розробників землевпорядної документації фізичних і юридичних осіб, які не мають права на виконання зазначених робіт.
15.Формування джерел фінансування проведення землеустрою
Землеустрій здійснюється державними і комунальними землевпорядними організаціями, головним чином, за рахунок засобів державного і місцевих бюджетів. За рахунок засобів громадян і юридичних рсіб здійснюється лише розробка землевпорядних проектів, пов'язаних з влаштуванням території, корінним поліпшенням і охороною земельних ділянок від селів, зсувів, підтоплення, засолення тощо. Таке формування джерел коштів не дає можливості забезпечити виділення коштів для виконання всіх зростаючих обсягів землевпорядних робіт, особливо тих, які пов'язані з передачею земельних ділянок у власність і володіння громадян, межуванням земель, реорганізацією сільськогосподарських підприємств і інших робіт.
В даний чгю виникає нагальна потреба в поновленні і розширенні комплексу землевпорядних робіт, пов'язаних з вивченням земельного фонду, плануванням використання й охорони земель, підготовкою документів, необхідних для реєстрації права на земельні ділянки, а також з обігом земель.У зв'язку з цим найближчим часом необхідно розглянути шляхи формування джерел фінансування землеустрою.
Основним критерієм формування коштів для здійснення робіт з землеустрою повинно бути ув'язування джерел фінансування складу землевпорядних робіт з їх соціально-економічною значимістю, а також фінансовою та інвестиційною політикою держави.
В якості джерел фінансування повинні виступати:
• кошти державного бюджету. За рахунок цих коштів повинні виконуватися роботи з землеустрою на землях державної власності при розробці і здійсненні державних програм, пов'язаних з використанням та охороною земельних ресурсів, вивчення і планування використання земель, інвентаризацією земель та інших державних потреб;
• кошти бюджетів областей та Уряду АР Крим. За рахунок цих коштів повинні виконуватися роботи з землеустрою для
потреб регіонів і на землях, що знаходяться в державній власності і їх розпорядженні, а також при розробці і здійсненні регіональних програм;
• коштів місцевих бюджетів. За рахунок цих коштів виконуються роботи для комунальних потреб і на землях, що знаходяться в комунальній власності;
• коштів громадян і юридичних осіб при проведенні робіт за їх клопотаннями.
Доцільно при цьому конкретизувати види робіт, які виконуються за рахунок коштів громадян і юридичних осіб, а також прийняти відповідні нормативні акти по встановленню прийнятної плати за проведення землевпорядних робіт, яке повинне здійснюватися шляхом введення фіксованих і загальних меж плати, обумовленої з економічно обгрунтованою точністю, а також шляхом руйнування існуючої сьогодні монополії на проведення цих робіт за допомогою розвитку конкуренції між розробниками землевпорядної документації.
Як додаткові джерела засобів на виконання землеустрою можуть залучатися: банківські кредитні ресурси і засоби приватних інвесторів на рішення локальних землевпорядних задач; спеціалізовані позабюджетні фонди, які формуються відповідно до земельного законодавства органами місцевого самоврядування.
18.Державний контроль за проведенням землеустрою
Державний контроль за проведенням землеустрою, виконанням запроектованих заходів із землеустрою і дотриманням вимог, встановлених цим Законом, законами України та іншими нормативно-правовими актами при розробці документації із землеустрою, здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику із здійснення нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі, центральними органами виконавчої влади, які здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель відповідно до повноважень, визначених законом.
16.Науково-технічний прогрес у землеустрої
До початку 1990 року система землеустрою в Україні відповідала тим вимогам, які покладалися на неї в умовах державної власності на землю. Було відпрацьовано наукове, методичне й організаційно-технічне забезпечення землевпорядних робіт, сформувалися теорія і практика землеустрою. Важно заметить, что однак земельні перетворення, що почалися, зажадали переосмислення місця і ролі землеустрою та його науково-технічного забезпечення.
Наукові дослідження із землеустрою в останні роки велися Українською академією аграрних наук в рамках науково-технічної програми проведення земельної реформи на території країни. Важно заметить, что однак велика частина завдань по науково-методичному забезпеченню землеустрою, поставлених у цій програмі, із-за відсутності фінансування не забезпечила їх потреби. Виконання землевпорядних робіт, в основному, регламентувалося застарілими нормативно-технічними документами. У зв'язку з цим сучасний землеустрій має потребу в науковому обгрунтуванні цілого ряду проблем.
Науково-технічного прогресу в землеустрої повинен базуватися на оперативному впровадженні результатів фундаментальних і прикладних науково-дослідних і дослідно-конструкторських робіт, проведених в наступних основних напрямах:
- дослідження закономірностей розвитку земельних відносин при переході до нових форм землеволодіння і землекористування;
-розробка наукових основ і методів еколого-ландшафтного землевпорядкування;
-розробка правил, що регламентують земельні відносини і землеустрій в районах розвитку негативних явищ;
-методологічні основи землеустрою в умовах техногенного забруднення території;
-розробка механізму економічного стимулювання раціонального
-використання земель і залучення в обробіток не використовуваних земель;
-методологічні основи землеустрою в умовах введення обмежень і обтяжень (сервітутів) у використанні земель;
-вдосконалення методів картографування і складання тематичних карт розвитку ерозії фунтів, перезволоження й інших негативних процесів;
-розробка наукових основ, технологій і методів розмежування державних земель права державної та комунальної власності і управління цими землями.
В умовах подальшого розвитку землеустрою та у зв'язку з прийняттям нової редакції Земельного кодексу України по всіх видах землевпорядних робіт потрібна розробка або коректування нормативно-технічної документації, яка встановлює порядок організації і виконання землевпорядних робіт, склад і зміст землевпорядного процесу, вимоги до них, норми і правила їхнього виконання.
Виходячи із сучасних вимог до землеустрою і його розвитку, в першу чергу необхідна розробка наступних методичних і технічних документів, що регламентують землевпорядну діяльність:
Закону України "Про землеустрій";
Положеннь та інструкцій з територіального і внутрігосподарського землеустрою;
Порядку та рекомендацій з планування і зонування земель на різних рівнях;
Порядку та рекомендацій з реалізації прав власників земельних часток і ефективного використання земель, що знаходяться в спільній частковій власності;
Рекомендацій про порядок і регламент встановлення сервітутів, обтяжень й обмежень та їх відображення в землевпорядних документах;
Стандарту та рекомендацій з складання проектів землеустрою при
1 реформуванні сільськогосподарських підприємств;
Рекомендацій з використання й організації території земель, що піддаються техногенному впливу.
Нормативно-технічні документи розробляються на замовлення центрального органу виконавчої влади по земельних ресурсах Інститутом землеустрою і, в залежності від їх значимості, затверджуються центральним органом виконавчої влади по земельних ресурсах або Кабінетом Міністрів України.
Регіональні органи Держкомзему України можуть з урахуванням природних, економічних, соціальних особливостей і інших умов розробляти науково-технічні документи по здійсненні землеустрою, що деталізують державні науково-технічні документи. Зазначені документи підлягають узгодженню з центральним органом виконавчої влади по земельних ресурсах.
Нормативно-технічні документи по здійсненні землеустрою обов'язкові для використання всіма учасниками землеустрою, призначені для державного регулювання цієї діяльності і є основою для проведення державної землевпорядної та іншої експертиз, здійснення контролю за виконанням землевпорядних робіт і вирішенні спірних питань.
17.Правове забезпечення землеустрою
В системі державного управління землеустроєм важливе місце займає його правове забезпечення.В Даний час правове регулювання землеустрою здійснюється Земельним кодексом України та іншими законодавчими актами, які регламентують правовий статус землеустро України.
Таким чином, аналіз правових нормативних актів вказує на наявність правового вакууму в землевпорядкуванні, що вимагає прийняття самостійного федерального закону "Про землеустрій".
Необхідність прийняття закону "Про землеустрій" була визнана в новій редакції Земельного кодексу України.
Прийняття закону "Про землеустрій" стане правовою основою для проведення землеустрою як системи заходів, спрямованих на забезпечення регулювання земельних відносин, проведення територіального і природно-сільськогосподарського районування земель, їхнього вивчення, створить умови для раціонального використання й охорони земель, забезпечення гарантій власникам і користувачам земельних ділянок.
Основне це Закон України "Про землеустрій"
Поряд із прийняттям закону України "Про землеустрій" необхідно розробити і прийняти ряд підзаконних нормативних актів.
Основними питаннями, що повинні регулюватися підзаконними актами, є:
-порядок встановлення (відновлення) меж адміністративно-територіальних утворень;
-порядок вилучення і надання земельних ділянок для державних і комунальних потреб та порядок відчуження земельних ділянок приватної власності;
- порядок зміни цільового призначення та функціонального(госпсдарського) використання земельних ділянок приватної власності;
-склад, зміст і порядок встановлення публічних та приватних сервітутів, обмежень у використанні земель;
-порядок розробки довгострокових програм та планів використання і охорони земель;
-правила, що регламентують землеустрій в зонах особливого
регулювання містобудівної діяльності;
-порядок землевпорядного супроводу земельної реформи;
-порядок розмежування земель (проведення кадастрового землеустрою);
-стандарти (положення) землеустрій) в умовах техногенного забруднення земель тощо.
Зазначений перелік не обмежує розробку і прийняття інших підзаконних актів, пов'язаних із встановленням порядку організації і виконання землевпорядних робіт, складу і змісту земле-впорядного процесу, вимог до них.
Нормативні акти розробляються центральним органом виконавчої влади по земельних ресурсах та Інститутом землеустрою УААН.

19.Державна експертиза у галузі землеустрою
Державна експертиза землевпорядної документації (далі -
державна експертиза) - це діяльність, метою якої є дослідження,
перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх
відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам,
нормам і правилам, а також підготовка обґрунтованих висновків для
прийняття рішень щодо об'єктів експертизи.
Основними завданнями державної експертизи є:
організація комплексної, науково обґрунтованої оцінки об'єктів експертизи;
перевірка відповідності об'єктів державної експертизи вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам;
впровадження передових методів та підвищення якості розробки об'єктів державної експертизи;
підготовка об'єктивних та обґрунтованих висновків державної експертизи.
Державна експертиза проводиться в обов'язковій, вибірковій та добровільній формах.
Проведення державної експертизи передбачає експертне дослідження, перевірку, аналіз і оцінку об'єкта державної експертизи та підготовку обґрунтованого та об'єктивного експертного висновку.
Для проведення державної експертизи замовником подаються оригінали відповідної документації та матеріалів.
Процедура проведення державної експертизи включає:
перевірку наявності та повноти необхідних документів і матеріалів щодо об'єктів державної експертизи та їх реєстрацію (підготовча стадія);
аналітичне опрацювання документів чи матеріалів щодо об'єктів державної експертизи, а в разі необхідності - проведення обстежень у натурі (на місцевості) та проведення на їх основі аналізу їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам (основна стадія);
узагальнення окремих експертних досліджень, одержаної інформації, підготовку висновку державної експертизи та видачу його замовникам об'єктів державної експертизи (заключна стадія).

20.Кадрове забезпечення землеустрою
Розвиток земельної реформи в країні, землевпорядної техніки і технологій обумовлюють необхідність поліпшення кадрового забезпечення землеустрою. Воно заключається в створенні системи підготовки, перепідготовки і підвищення кваліфікації працівників.
Кадрове забезпечення системи землеустрою повинно базуватись на визначених законодавством України кваліфікаційних вимогах до спеціалістів. Кваліфікаційні вимоги до спеціалістів по землевпорядкуванню повинні відповідати рівню професійної підготовки (освіти), який пред'являється до посад відповідних груп спеціалістів і їх спеціалізації. Для визначення рівня професійної підготовки спеціалістів, а також при вирішенні питання про присвоєння спеціалісту кваліфікаційного розряду або підвищення по посаді проводиться атестація, основною вимогою атестації є відповідність рівня освіти спеціалізації або посаді спеціаліста.
Рівні професійної освіти спеціалістів по землевпорядкуванню повинні включати:
1) для керівних посад і головних спеціалістів землевпорядних організацій та органів, ведучих і старших спеціалістів необхідна наявність вищої спеціальної освіти по базовій або рівноцінній спеціальності:
• вища спеціальна освіта, термін навчання 5 років, кваліфікація -
спеціаліст;
-магістратура, термін навчання 6 років, кваліфікація (ступінь) -
магістр по спеціальності (спеціалізації);
аспірантура;
2) для посад молодших спеціалістів - довузівська середньо - професійна освіта або вузівська освіта, яка відповідає посаді:
-середня спеціальна освіта (технікум), кваліфікація - технік;
-підвищений рівень середньо-спеціальної освіти (коледж), кваліфікація - старший технік, молодший інженер;
-вища професійна освіта, термін навчання 4 роки, кваліфікація - бакалавр, молодший інженер.
Функції підготовки кадрів для землевпорядних організацій та органів несуть вищі і середні спеціальні учбові заклади Міністерства аграрної політики, Міністерства освіти і науки та Національний університет будівництва та архітектури.
Для проведення перепідготовки і підвищення кваліфікації працівників системи землеустрою Міністерством освіти і науки, крім вищих навчальних закладів, ліцензований Центр земельної реформи в Україні,- який створює свої регіональні підрозділи. Його завданням є проведення планових заходів з підвищення кваліфікації спеціалістів по землевпорядкуванню.
Додаткова; професійна освіта повинна включати:
1) перепідготовку спеціалістів у вищих навчальних закладах:професійна перепідготовка (обсяг більше 500 годин) — проводиться в -освітніх закладах додаткової професійної освіти або на базі заочної форми навчання в Центрі земельної реформи в Україні;
перепідготовка спеціалістів - одержання ними нової спеціальності
або кваліфікації на базі відповідного диплома про освіту після закінчення курсу (2 роки);
2) підвищення кваліфікації-
-короткотермінове (не менше 72 годин) - проводиться у Центрі земельної реформи в Україні та його регіональних підрозділах;
-середньотермінові (від 72 до 100 годин) - проводиться у Центрі земельної реформи в Україні;
довготермінові (більше 100 годин) - проводиться у відповідних закладах освіти;
3) стажування — проводиться по програмі, яка затвердокена Інститутом землеустрою УААН та Держкамземом України в інституті та за рубежем.
Типи кадастрових систем
Державний водний кадастр включає дані обліку кількісних і якісних показників, реєстрації водокористувань, обліку використання вод, як поверхневих, так і підземних. Дані про поверхневі та підземні води заносяться в каталоги за видами водних об’єктів, а використання вод – в каталоги водокористувань.
Державний лісовий кадастр дає інформацію про правовий режим лісового фонду, кількісний і якісний склад лісів, розподіл їх за групами і категоріями захисту, відомості про лісокористувачів й інші дані, які необхідні для раціонального ведення лісового господарства, використання та охорони лісів.
Кадастр корисних копалин містить відомості про кількість і якість запасів основних і супутніх корисних копалин кожного родовища, а також умови розробки родовищ, їх економічну оцінку тощо. Суть цього кадастру полягає в тому, що на кожне родовище корисних копалин складають спеціальні паспорти, в яких зазначають назву родовища, кількість запасів тощо, і реєстраційні карти із нанесенням границь родовища.
Містобудівний кадастр населених пунктів містить систему даних про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне та перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та її інженерне забезпечення, характеристики будинків і споруд на землях усіх форм власності.
Крім вище згаданих, можуть створюватись і вестись відомчі кадастри, які призначені для вирішення проблем управління і раціонального використання окремих типів об’єктів соціально-промислової, побутової та іншої інфраструктури.
Значення, організація та завдання земельного кадастру
Державний земельний кадастр призначений для забезпечення органів державної влади та місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян інформацією про природний стан, господарське призначення і правовий режим земель з метою організації їх раціонального використання та охорони, регулювання земельних відносин, економічного й екологічного обґрунтування бізнес-планів та здійснення землеустрою, визначення розміру плати за землю.
Основними завданнями ведення державного земельного кадастру є:
а) забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки;
б) застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок;
в) запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та ті достовірності.
Об’єкт земельного кадастру і його основні категорії
Об'єктами Державного земельного кадастру є:
землі в межах державного кордону України;
землі в межах території адміністративно-територіальних одиниць;
обмеження у використанні земель;
земельна ділянка.
За цільовим призначенням землі України поділяються на дев'ять категорій:
землі сільськогосподарського призначення;
землі житлової та громадської забудови;
землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
землі оздоровчого призначення;
землі рекреаційного призначення;
землі історико-культурного призначення;
землі лісового фонду;
землі водного фонду;
землі промислового, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
Класифікація угідь в земельному кадастрі
Сучасна класифікація виділяє сільськогосподарські угіддя, до яких належать землі, що безпосередньо використовуються для виробництва сільськогосподарської продукції: рілля, багаторічні насадження, сінокоси і пасовища, а також перелоги.
Окремому обліку підлягають інші угіддя:- лісові площі; - деревно-чагарникові насадження; - болота; - землі, зайняті під водою; - дорогами, прогонами і просіками; будівлями; - дворами, вулицями, площами; інші землі, не використовувані у сільському господарстві.
Реєстрація землеволодінь і землекористування та державний облік земель
1. Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку.
2. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за місцем їх розташування відповідним Державним кадастровим реєстратором центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
3. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за заявою:
особи, якій за рішенням органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для формування земельної ділянки при передачі її у власність чи користування із земель державної чи комунальної власності, або уповноваженої нею особи;
власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності (у разі поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок) або уповноваженої ними особи;
органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування (у разі формування земельних ділянок відповідно державної чи комунальної власності).
4. Для державної реєстрації земельної ділянки Державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію, подаються:
заява за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин;
оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки;
документація із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки у формі електронного документа.
Заява з доданими документами надається заявником особисто чи уповноваженою ним особою або надсилається поштою цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.
5. Державний кадастровий реєстратор, який здійснює державну реєстрацію земельних ділянок, протягом чотирнадцяти днів з дня реєстрації заяви:
перевіряє відповідність документів вимогам законодавства;
за результатами перевірки здійснює державну реєстрацію земельної ділянки або надає заявнику мотивовану відмову у державній реєстрації.
6. Підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки є:
розташування земельної ділянки на території дії повноважень іншого Державного кадастрового реєстратора;
подання заявником документів, передбачених частиною четвертою цієї статті, не в повному обсязі;
невідповідність поданих документів вимогам законодавства;
знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.
7. У разі надання відмови з підстави, визначеної абзацом другим частини шостої цієї статті, заявнику повідомляється найменування та адреса органу, до повноважень якого належить здійснення державної реєстрації земельної ділянки.
8. На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг містить всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки.
9. При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер.
10. Державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі:
поділу чи об'єднання земельних ділянок;
якщо протягом одного року з дня здійснення державної реєстрації земельної ділянки речове право на неї не зареєстровано з вини заявника.
11. У разі скасування державної реєстрації з підстав, зазначених в абзаці третьому цієї частини, Державний кадастровий реєстратор у десятиденний термін повідомляє про це особу, за заявою якої здійснено державну реєстрацію земельної ділянки.

Облік кількості і якості земель
1.Облік кількості земель - відображення у відомостях і документах даних, які характеризують кожну земельну ділянку, а також землі за площею та складом земельних угідь, розподіл земель за власниками, землекористувачами.
2. Облік якості земель - відображення у відомостях і документах даних, які характеризують земельні угіддя за природними І набутими властивостями, що впливають на їх продуктивність та економічну цінність, а також за ступенем техногенного забруднення ґрунтів.
Прилади і інструменти які використовують для автоматизації процесу крупномасштабного картографування.
Останніми роками в ряду геодезичних приладів з`явилися спеціальні геодезичні прилади, які мають застосування в машинобудуванні, приладабудуванні, спеціальних будівельних роботах та іншому. Це такі геодезичні прилади: лазерні геодезичні прилади, автоколімаційні прилади, GPS-приймачі.
Leica DNA (рис. 17) - цифрові нівеліри другого покоління втілили в собі всі передові ідеї та розробки фірми Leica Geosystems - лідера виробництва цифрових нівелірів. Сучасний дизайн, найбільший і ергономічний РКІ дисплей на ринку, ці переваги варті уваги. Передові електронні технології, чудова оптика і точна механіка, дружній інтерфейс користувача, відпрацьований на тахеометрах 700 серії роблять Вашу роботу приємною і підвищують продуктивність. На Українському ринку тахеометри представляють сьогодні такі відомі фірми, як Leica-Geosystems (Швейцарія), Sokkia, Topcon, Nikon і Pentax (Японія), South (Кітай), Trimble Navigation (США), GeoMax (Швеція), а також ФГУП "УОМЗ "(Росія, Єкатеринбург) та ін..
Кутові далекомірні комплекси і електронні тахеометри
За типом далекоміра тахеометри поділяються на:
• Звичайні (ті, для вимірювання відстаней з якими використовуються спеціальні відбивачі: призмові або плівкові);
• Безвідбивні (ті, що здатні виконувати вимірювання на точки, розташовані на будь-якій твердій поверхні об'єктів зйомки).
На Українському ринку тахеометри представляють сьогодні такі відомі фірми, як Leica-Geosystems (Швейцарія), Sokkia, Topcon, Nikon і Pentax (Японія), South (Кітай), Trimble Navigation (США), GeoMax (Швеція), а також ФГУП "УОМЗ "(Росія, Єкатеринбург) та ін.
Автоматизація вимірів площ контурів на топографічних планах.
Залежно від господарського значення ділянок, їх розмірів, конфігурації. наявності результатів відповідних вимірювань (координати, довжини ліній), якості планово - картографічного матеріалу використовують такі способи визначення площ [19]:
• аналітичний, коли площу вираховують за результатами вимірювань ліній і кутів, або їх функцій координат вершин ділянок;
• графічний, коли площу визначають за результатами вимірювань ліній і кутів, чи координат на планах, картах або з допомогою палеток;
• механічний, коли площі визначають на плані за допомогою спеціальних приладів - планіметрів, картометрів тощо.
За результатами вимірювань ліній і кутів на місцевості для визначення площ ділянок використовують формули, геометрії, тригонометрії та аналітичної геометрії для геометричних фігур різної конфігурації і їх комбінацій.
Автономне визначення координат пунктів з допомогою супутникових систем
Цифрові карти і плани
Цифрова карта - модель земної поверхні записана цифрами в кодовій формі і за встановленою структурою на магнітній стрічці, або якомусь іншому носієві інформації з урахуванням прийнятих елементів математичної основи карти і вимог картографічної генералізації щодо її картографічного зображення. Цифрова карта є основою інформаційного забезпечення автоматизованих картографічних систем (АКС) і географічних інформаційних систем (ГІС) і може бути результатом їх роботи.
Цифрові карти можуть безпосередньо сприйматися людиною, при візуалізації електронних карт (на відеоекранах) і комп'ютерних карт (на твердій основі), а можуть використовуватися як джерело інформації в машинних розрахунках без візуалізації у вигляді зображення.
Цифрові карти служать основою для виготовлення звичайних паперових та комп'ютерних карт на твердій підкладці.
Зміст і властивості цифрових карт і планів та вимоги до них
Цифрова топографічна карта повинна відбивати сучасний стан місцевості точністю, повнотою й вірогідністю, що задовольняють вимогам, відповідно до "Основних положень" пред'являються до топографічних карт відповідних масштабів, вірогідність, повнота й точність яких задовольняють вимогам цифрової топографічної карти створюваного масштабу. При створенні й відновленні цифрової топографічної карти повинні використовуватися додаткові і довідкові матеріали, (включаючи матеріали Центрального картографо-геодезичного фонду, територіальних інспекцій Держгеонадзора і довідково-інформаційних систем інших відомств), що гарантують сучасність поміщених у них зведень.
Цифрові карти призначені для забезпечення потреб органів державної влади, господарства, оборони, науки, освіти і громадян країни, а також є основою для створення геоінформаційних систем, спеціальних, тематичних та інших карт і планів.
Незалежно від призначення, форми та масштабу цифрові карти повинні задовольняти такі основні вимоги:
- достовірно і з відповідною до масштабу точністю й повнотою відображати стан місцевості на рік створення карти в діючих умовних знаках;
- забезпечувати визначення з відповідною до масштабу точністю прямокутних та географічних координат, абсолютних і відносних висот об'єктів місцевості, їх кількісних та якісних характеристик, а також давати можливість проводити інші картометричні роботи;
- бути зведеними по рамках за всіма елементами змісту між суміжними аркушами карт одного масштабу;
- бути узгодженими за основними елементами змісту між аркушами карт суміжних масштабів;
- бути зручними в користуванні, давати можливість сприйняття та оцінки інформації про місцевість та орієнтування на ній.
Зміст і точність цифрових топографічних карт має відповідати змісту й точності топографічних карт відповідного масштабу.
Створення та оновлення топографічних карт у цифровій та електронній формах регламентується окремими нормативно-технічними документами.
Зміст топографічних карт
На топографічних картах, з відповідною масштабу карти точністю та генералізацією зображуються:
-математичні елементи;
-пункти геодезичної основи; гідрографія та гідротехнічні споруди; населені пункти;
-промислові, сільськогосподарські та соціально-культурні об'єкти;
-дороги та дорожні споруди; рельєф; рослинний покрив та ґрунти;
-кордони та межі; відомості про схилення магнітної стрілки.
Технологія створення цифрових карт і планів.
Команда [Створити] створює нове вікно з порожньою цифровою картою. Колиза допомогою цієї команди створюється нова карта, то програманамагається завантажити файл NORMAL.DMF з папки, де знаходиться файл
програми, що виконуються, GED.EXE. Якщо NORMAL.DMF не буде знайдений, тенова карта не буде містити ніяких даних про шари, параметри, умовнізнаки, крім даних службових шарів і параметрів.
Для того, щоб при створенні нової карти в неї автоматично вносилисянеобхідні вам настроювання, створіть “порожню” карту (без об'єктів), щомістять ваш список шарів (класифікатор), параметрів, умовні знаки й ін.Потім потрібно скопіювати його під ім'ям NORMAL.DMF у папку “Digitals”.
Команда [Відкрити...]. При активізації цього пункту з'явитьсястандартний діалог відкриття файлів Windows, що дозволяє вибрати ім'я іформат файлу цифрової карти. Після вибору файлу програма створить новевікно і завантажить у нього обраний файл.
Програма “Digitals” дозволяє робити збір векторної інформації зрастрових зображень (ручну векторизацію).
Для переходу в режим збору потрібно переключити праву інструментальнупанель програми в режим Збір. Маркер при цьому прийме вид перехрестя.Для відкриття растрового файлу використовуйте пункт [Растр|Відкрити]головного меню.
Автоматизовані кадастрові інформаційні системи.
Тому коли мова йде про удосконалення його ведення на базі сучасних технічних засобів (комп'ютерів) та інформаційних технологій з метою збору, зберігання, обробки і розподілу інформації між споживачами, то цим діям відповідає назва –автоматизована система ведення державного земельного кадастру (АСДЗК).
Головними завданнями АСДЗК є:- збір, аналіз і систематичне відображення в комп'ютерах картографічних і цифрових даних про правовий, природний і господарський стан земель різних господарських і адміністративно-територіальних одиниць: - юридична реєстрація землеволодінь і землекористувань та прав на передані у власність і надані у користування землі, в тому числі на умовах оренди, згідно з виданими власникам землі і землекористувачам документами на власність і користування землею; - графічне відображення територіального розміщення земельних угідь, даних їх кількісного та якісного, обліку, показників бонітування ґрунтів, економічної та грошової оцінок земель;- графічне відображення територіального розміщення об'єктів нерухомості на території землеволодінь, землекористувань (житлові будинки, господарські будівлі, багаторічні насадження, меліоративні споруди тощо) та їх балансової вартості; - визначення показників плати за землю та об'єкти нерухомості, пов'язані із землею, з метою справляння її у встановленому порядку;- надання законно обґрунтованих і технічно достовірних даних про право власності на землю, право користування землею і право на нерухомість державним органам, судам, банкам, юридичним і фізичним особам;- сприяння поповненню місцевих і державного бюджетів за рахунок мита і зборів від земельних угод і операцій з нерухомістю;- інформаційна і правова підтримка функціонування ринку землі та іншої нерухомості.
Основи міського кадастру
Структура і призначення системи міського кадастру
Створюється він на основі Закону України від 16 листопада 1992 року "Про основи містобудування" І згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 1993 року №224 “Про містобудівельний кадастр населених пунктів”. істобудівний кадастр є складовою частиною державної системи кадастрової документації, яка вміщає відомості про земельні, водні, лісові та Інші ресурси і забезпечує єдність обліку й контролю використання природних ресурсів. Вирішуючи однакові з іншими кадастрами завдання, містобудівний кадастр має свої характерні особливості, які обумовлюються специфікою міського середовища, характером інфраструктури і екологічної ситуації, що виражаються в спеціальних методах диференціації території на зони різної економіко-будівельної цінності.
Реалізація містобудівного кадастру дає можливість забезпечити органи управління, проектні установи, зацікавлені організації і особи актуальною і об'єктивною Інформацією про дійсний стан і статус об’єктів землекористування та нерухомості, зміни їх характеристик, функціонального використання, результатів економічної оцінки, метричні дані тощо.
Система містобудівного кадастру України представляє собою трирівневу структуру [24.33]
- базовий рівень;
- обласний рівень;
- республіканський рівень
На базовому рівні в адміністративних районах та містах обласного підпорядкування проводять збір кадастрових даних, їх обробку, створюють інформаційні системи для споживачів.
На обласному рівні проводять систематизацію базових даних, узагальнюють їх, розробляють методологію ведення кадастру, сприяють підготовці та підвищенню кваліфікації фахівців.
Класифікація населених пунктів
Населені пункти, залежно від характеру виробничої діяльності населення та кількості мешканців у них поділяють на м і с т а, с е л и щ а м і с ь к о г о т и п у, с е л и щ а с і л ь с ь к о г о й д а ч н о г о т и п і в.Поділ населених пунктів на міста або селища міського типу проводиться органами законодавчої влади країни в залежності від їх величини, характеру виробничої діяльності населення та адміністративного значення. До селищ міського типу відносяться великі фабрично-заводські, залізничні поселення, основний склад населення яких зайнятий в промисловості або на транспорті.Необхідність класифікації населених пунктів за типом поселення визначається тим, що тип населених пунктів в загальному випадку характеризують його можливістю для розміщення особового складу, кількістю поверхів будівель, їх вогнестійкістю та антисейсмічністю, а також наявністю в населених пунктах промислових і комунально-побутових підприємств, засобів зв’язку, міського транспорту, який може бути використаний для потреб військ.
Основні положення по кадастровому забезпеченню міста
створення та ведення містобудівного кадастру, в тому числі містобудівний моніторинг об'єктів, із залученням науково-дослідних і проектних організацій;
визначення пріоритетів у формуванні містобудівного кадастру і черговості виконання робіт;
розроблення типових форм містобудівного паспорта об'єкта та кадастрових довідок;
впровадження у практику служб містобудівного кадастру єдиних організаційно-правових, нормативно-методичних та програмно-технологічних основ ведення містобудівного кадастру;
впровадження використання керівних документів щодо містобудівного кадастру, дія яких поширюється на відповідну територію;
підготовка та подання органам виконавчої влади щорічної аналітичної доповідної записки щодо стану ведення містобудівного кадастру та результатів кадастрової діяльності.
Структура, задачі і функції кадастрових служб
Завданням Служби містобудівного кадастру є:
інформаційне забезпечення суб'єктів містобудівної діяльності на відповідній території;
надання документів для підтвердження стану та якості об'єктів як джерела даних для розвитку ринку нерухомості;
проведення моніторингу динамічних процесів у складі, стані і характеристиці об'єктів;
організація захисту інформації містобудівного кадастру від природних, техногенних і кримінальних загроз, запобігання можливим порушенням встановленого порядку обробки та використання інформації (витік, спотворення, викрадення, знищення, модифікація, несанкціоноване копіювання та інше втручання до інформаційної системи).
Паспортизація земельних ділянок, будівель та споруд
У паспорт земельної ділянки входять загальні відомості про земельну ділянку. Її план з відображенням містобудівної ситуації, план встановлених меж, каталог координат межових знаків тощо.
Відомості про земельну ділянку включають у себе дані про власника (користувача), його юридичну адресу, місцезнаходження ділянки (адресу), дані про реєстрацію ділянки, термін, форму власності, серію та номер державного акту, геометричні характеристики (загальну площу ділянки та окремі площі під забудовою, твердим покриттям, основним функціональним призначенням), ціну земельної ділянки відповідно до експертної чи економічної оцінки, функціональне призначення та використання ділянки; облаштування ділянки інженерно-технічними та транспортними мережами (водовід, каналізація, газопровід, тепломережа, електромережа, телефонізація, кабельні мережі низької напруги, автомобільний, залізничний та енергетичний транспорт.
Паспорт будівлі чи споруди включає загальні відомості про неї, поповерховий план, план земельної ділянки, каталог координат зовнішніх кутів тощо.
У відомостях про будівлю вказують власника та його юридичну адресу, місцезнаходження (поштову адресу), права користування будівлею та форму власності, функціональне призначення й використання, тип будівлі та її серію, метричні характеристики, кількість поверхів, довжина, ширина, висота, загальна площа і площа під забудовою, будівельний об'єм, а також прибудовані приміщення та їх корисна площа, функціональне призначення, технічний стан, рік забудови та останнього ремонту, матеріал фундаменту, стін, перекриття, покриття, процент зношення і стадію будівництва (для незавершених об'єктів), історико-культурну цінність (категорія цінності та охоронний номер), ціну балансову й оціночну відповідно до економічної чи експертної оцінки, інженерно-технічне облаштування: тип водопостачання, опалення, дощової, побутової та виробничої каналізації, газопостачання, електропостачання, вентиляції. транспортних комунікацій, площі забезпечення водопостачанням, опаленням і каналізацією, кількістю ванн, сміттєпроводів, а також вихідні документи, які підтверджують вищевказані відомості і прийняття будівлі в експлуатацію.
Структура даних про земельні ділянки, інженерно-технічні мережі, транспортну мережу
Відомості про інженерно-технічні мережі включають інформацію провласників, їх юридичну адресу та місцезнаходження об'єктів, схеми іплани мереж, каталог координат вузлів мереж, їх технічний стан, а також
ряд інженерно-технічних показників, які характеризують дану мережу. Для водопровідної мережі вказують типводогону, загальні та зосередженівитрати води (л/с), тиск (кПа), кількість споживачів, а також, дляокремих вузлів, загальні витрати коди (л/с) Поряд з цим для ділянокводопровідної мережі наводять дані про протяжність водогону (м), діаметр(м) і матеріал труб, глибину залягання (м), ухил, режим роботи, шляховийвідбір (л/с) і технічний стан, який характеризується процентом зношення.
Особливістю показників каналізаційної мережі є те, що тут наводять усіті ж параметри, що й для водогону, крім шляхового відбору, але вказуютьшляховий приплив стоку (л/с), заповнення колектора та швидкість рухуводи в колекторі (м/с).
Для газової мережі вказують ті ж дані, що й для попередніх об'єктів, завинятком тих параметрів, які характеризують особливості об'єкту газовоїмережі: наводять дані про шляховий відбір газу на ділянці (куб м/год) увузлах газової мережі - загальні витрати на вході та виході (куб. м/год)тиск на вході й виході (мПа).
Особливими показниками характеризують теплову мережу. Для неї, як і дляпопередніх об'єктів, наводять дані про власника, його поштову і юридичнуадресу, форму власності, тип мережі та її місцезнаходження, протяжність,
діаметр, матеріал труб, глибину залягання, ухил, процент зношення, режимроботи, шляховий відбір (Вт), спосіб прокладки, наявністьантикорозійного внутрішнього й зовнішнього покрить і способи йогонанесення, а для вузлів мережі вказують загальні витрати тепла (Вт) тагарячої води (л/с), тиск (Па), кількість споживачів.
Характерними показниками енергомережі є й протяжність, тип прокладки,переріз кабелю (кв.мм), марка кабелю, матеріал кабелю (проводу),матеріал опори, глибина залягання кабелю, процент зношення, напруга
(кВ). активний опір (Ом). Для вузлів вказують навантаження (кВт) такількість споживачів.
Одним з важливих об'єктів кадастру є вулично-шляхова мережа. Для даноготипу об'єктів приводять дані щодо власника та його юридичну адресу,форму власності, тип і назву елемента вулично-шляхової мережі. У
відомостях про ділянку даної мережі вказують її місцезнаходження,протяжність, матеріал покриття, категорію, ширину в червоних лініях тапроїжджої частини (м), тип поперечного профілю, процент зношення,пропускну здатність (од./год.), вид відводу поверхневих вод (дощоваканалізація, поверхневий відвід), наявність і вид освітлення /відсутнє,одностороннє, двостороннє ./. В відомостях про вузли приводять загальнуплощу (м2) матеріал покриття, процент зношення та пропускну здатність.Кінцевим документом для вулично-дорожньої мережі є каталог координат їївузлів.
Генеральний план міста
генеральний план населеного пункту – містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту».   
Генеральним планом населеного пункту визначаються: 
потреби в територіях для забудови та іншого використання;  потреба у зміні межі населеного пункту, черговість і пріоритетність забудови та іншого використання територій;  межі функціональних зон, пріоритетні та допустимі види використання та забудови територій;  планувальна структура та просторова композиція забудови населеного пункту;  загальний стан довкілля населеного пункту, основні фактори його формування, містобудівні заходи щодо поліпшення екологічного і санітарно-гігієнічного стану;  території, які мають будівельні, санітарно-гігієнічні, природоохоронні та інші обмеження їх використання;  інші вимоги, визначені державними будівельними нормами. 
Функціональне зонування територій міста
Функціональне зонування - це поділ усієї території міста на функціональні зони з певним містобудівним режимом і переважним видом (житлова, промислова, рекреаційна тощо) господарського використання на перспективу.
Функціональне зонування встановлює комплексний перелік передумов та обмежень для використання кожної земельної ділянки в місті. В межах населених пунктів визначаються такі функціональні зони:
> старе місто;
^ історико-культурні заповідники; ^ садибної індивідуальної забудови;
^ житлової забудови низької, середньої та високої щільності; ^ промислового використання;
> торгівлі, ринків, базарів;
^ автостоянок, гаражного будівництва тощо;
> зони оборони;
^ державного управління;
> охорони здоров'я і соціальних послуг; ^ освіти і культури;
^ рекреацій і оздоровлення тощо.
Планово-картографічні матеріали, їх використання у міському кадастрі
В планово-картографічних кадастрових матеріалах міститься інформація загально-географічного характеру, включаючи ситуацію, рельєф, пункти державної геодезичної мережі, а також дані про межі територій окремого адміністративного підпорядкування, землеволодінь і землекористувань та індентифікаційні кадастрові номери відповідних земельних ділянок; категорії земель, земельні угіддя та інші дані.
Елементи змісту планово-картографічного матеріалу, його подробиці, які відбиваються графічно, вимагають наявності одиниці площі певних розмірів, аби ці подробиці могли сприйматися візуально або визначатися інструментально з тією чи іншою повнотою, більш або менш точно. Цьому основному факторові сприймання або визначення графічної інформації підпорядковуються усі вимоги до точності планово-картографічного кадастрового матеріалу та його масштабів.
Реєстрація землеволодінь та облік міських земель
Державна реєстрація земельних ділянок являє собою офіційне посвідчення права власності на землю і права землекористування. Згідно ст. 202 Земельного кодексу вона повинна здійснюватися в складі державного реєстру земель, який складається з двох частин: книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок і Поземельної книги[8] , яка містить відомості про земельну ділянку. Реєстрація зазначених даних провадиться на підставі рішень відповідних органів про надання земельної ділянки у власність або користування після перенесення меж ділянки в натуру і видачі правовстановлюючих документів. Державної реєстрації підлягає не тільки встановлення права суб'єкта на землю (право власності, користування, оперативного управління тощо), але і припинення або зміна цього права, якщо воно підтверджено документально. Зокрема, державній реєстрації підлягають усі цивільно-правові угоди з землею (купівлі-продажу, дарування, міни, спадкування та ін.). Реєстрація провадиться за заявою громадян або юридичних осіб районними (міськими) управліннями (відділами) земельних ресурсів.
Облік кількості та якості земель ведеться по власниках землі і землекористувачам. При обліку кількості земель виділяються землі: в межах населених пунктів; за їх межами; за категоріями; за формами власності; зрошувані та осушені; надані в користування на умовах оренди; землі, які обкладаються та не обкладаються податком.
Облік земель за якістю проводиться по всіх категоріях земель і містить: класифікацію всіх земель сільськогосподарського призначення за придатністю з виділенням особливо цінних земель; характеристику земель за товщиною гумусового горизонту, вмістом гумусу та рухливих поживних речовин, механічним складом ґрунтів, крутизною схилів, еродованістю, кам’янистістю, засоленістю, солонцюватістю, кислотністю, перезволоженістю, заболоченістю, забрудненням, як продуктами хімізації сільського господарства, так і техногенним, включаючи радіонуклідне; характеристику культуртехнічного стану природних кормових угідь; лісотипологічну характеристику лісових угідь; класифікацію земель населених пунктів, яка проводиться за функціональним призначенням відповідно до містобудівної документації населених пунктів; характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об'єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Кадастрове знімання міських територій
Технологія створення кадастрових карт і планів
Основними етапами створення карт є:1. Розробка та погодження з замовником завдання на карту.2. Проектування карти3. Збір вихідних та опрацювання даних для карти4. Власне складання карти5. Підготовка карти до видання    Розробка та погодження з замовником завдання на карту - перший і дуже важливий етап робіт зі створення карт. Під час цього етапу визначається тематика та призначення нової карти. З тематики та призначення карти витікають загальні вимоги до змісту, масштабу, проекції, системи координат, складу об'єктів, оформлення та формату вихідного документу. Безпосередньо в завданні часто вказується, якими нормативними документами слід керуватися при складанні карти. Все вище перелічене оформлюється у вигляді документу - технічного завдання. Технічне завдання підписується уповноваженим представником організації - замовника робіт та підприємства- виконавця робіт зі складання карти.    На підставі узгодженого технічного завдання виконується проектування карти. Результатом проектування є програма карти - документ, що містить детальну інформацію з наступних питань:
призначення карти;
характеристика району картографування;
математична основа карти;
зміст карти;
джерела даних та порядок їх використання;
способи картографічного зображення, що мають застосовуватися при складанні карти;
вимоги щодо застосування методів картографічної генералізації;
вимоги до оформлення карти;
опис технології виготовлення карти.    Наступний етап робіт зі створення карти включає роботи по збору (підбору) даних, на підставі яких має складатися карта, та їх опрацювання. Для різних типів карт джералами виступають різні матеріали.
  
  Вихідними даними для топографічних карт є:
дані геодезичної основи на територію картографування (астрономічні пункти, пункти державних геодезичних мереж, мереж сгущення та спеціальних планових та висотних мереж, гравіметричні пункти);
дані аерофотознімання, космічного оптичного, спектрального та радарного знімань, повітряного лазерного сканування;
дані техеометричного, мензульного та інших наземних типів знімань;
крупномасштабні топографічні карти та плани;
матеріали кадастрових знімань (дані земельного кадастру, лісового та водного кадастру) та матеріали інвентаризацій доріг, інженерних комунікацій і т.п.;
матеріали польового дешифрування;
дані різноманітних спостережень (наприклад, дані гідропостів).
    Для тематичних карт вихідними є:
топографічні карти на відповідну територію;
матеріали тематичної обробки даних дистанційного зондування землі;
матеріали метеорологічних, гідрометеорологічних спостережень;
дані натурних спостережень та вимірювань (наприклад, геологічні вищукування, гравіметричні вимірювання і т.д.);
матеріали довготривалих спостережень на стаціонарних пунктах спостережень (наприклад, для складання фенологічних карт час настання певних фенофаз фіксується здебільшого на певних стаціонарних точках спостережень, оскільки неможливо охопити спостереженнями всю територію);
комбінації даних лабораторних досліджень (наприклад, лабораторні аналізи зразків грунту, порід, якості води і т.п. Важливо щоб місця відбору проб були певним чином локалізовані);статистичні дані (фактично основне джерело для карт населення, економічних карт та ряду інших);
різноманітні текстові документи, фото та відеоматеріали, що фіксують інформацію про розвиток певних подій, явищ.
    Взагалі всі джерела інформації що використовуються для складання карт прийнято поділяти на первинні та вторинні. Первинні джерела - це документи, отримані безпосередньо в ході вимірювань та спостережень. Вторинні - це джерела, що містять дані отримані шляхом аналізу та узагальнення первинних документів.    Після отримання та відповідної обробки приступають безпосередньо до складання карти. В першу чергу наносяться елементи математичної основи, необхідні для правильного розташування на карті всіх інших даних.
    При складанні тематичних карт після нанесення елементів математичної основи на карту наносять базові топографічні дані: контури берегової лінії, об'єкти гідрографії, якщо потрібно межі адміністративних одиниць, населені пункти та інші необхідні для карти відповідного типу загальні дані про місцевість. Далі розробляється легенда карти: набір умовних позначень, палітра кольорів для подання відповідних кількісних або якісних показників і т.п. Всі тематичні дані класифікуються відповідно до прийнятої системи і наносяться на карту відповідно до розробленої легенди.
    Під час складання стежать щоб різні елементи змісту узгоджувалися між собою. Об'єкти мають узгоджуватись:
з іншими об'єктами цього ж тематичного шару, особливо якщо мова йде про різноманітні мережі (річкову, дорожню);
з об'єктами інших тематичних шарів, якщо вони зв'язані певними топологічними відносинами (наприклад, рельєф-гідрографія, населені пункти-дорожня мережа);
з інформацією інших тематичних карт на цю ж територію (якщо складається серія карт різної тематики на одну і й ту саму територію).
Інформаційне забезпечення управління земельними ресурсами міста
Одним з найважливіших завдань державного управління земельними ресурсами нашої країни є забезпечення створення широкого інформаційного простору у галузі земельних відносин, ринку землі, земельного кадастру, землеустрою, охорони земель тощо. На всіх адміністративно-територіальних рівнях кожний галузевий орган управління для забезпечення рішення своїх функціональних завдань самостійно створює власну інформаційну систему, що призводить до нераціональної побудови інформаційної системи землекористування [1, с. 3]. Запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації сприятиме формуванню повної та достовірної державної інформаційної бази даних, що забезпечить реалізацію державного управління земельними ресурсами, у тому числі державного контролю за використанням землі як просторового базису, природного ресурсу і засобу виробництва; економічну безпеку держави через забезпечення охорони землі як національного багатства; удосконалення організації території і впорядкування землекористування [5, с. 2]. Система інформаційного забезпечення управління земельними ресурсами повинна сформувати єдиний інформаційний простір та забезпечити інформаційну підтримку екобезпечного сільськогосподарського землекористування. Єдиний інформаційний простір забезпечується за допомогою таких заходів: − застосування єдиного методичного підходу до робіт з кадастрового зонування, присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам; − просторової прив’язки будь-якої інформації на основі цифрової топографічної основи; − формування єдиної системи структур, форматів, класифікаторів, довідників для всіх структур у галузі управління земельними ресурсами; − узгодженості технологій, їх взаємодії, інформаційного обміну базами даних.
Інформаційно-аналітичне забезпечення оцінки міських земель.
Ефективність земельнооціночної діяльності значною мірою залежить від повноти та достовірності вихідної інформації, яка використовується при ви-значенні вартості земельної власності. При цьому необхідна для оцінки ін-формація не обмежується лише даними про земельну ділянку: її правовий стан, фізичні параметри та характер використання, - але й включає відомості про соціально-економічну і містобудівну ситуацію та стан земельного ринку в районі розташування ділянки. Тому оцінювач має не тільки дбати про наяв-ність значного за обсягом фактологічного та статистичного матеріалу, а й уміти його аналізувати та робити вірні судження про об'єкт оцінки й умови його розвитку.Важливим джерелом інформації для земельнооціночної діяльності слу-гують державний земельний та містобудівний кадастри, що містять вірогідні дані про правовий, природний і господарський стан земель та інших об'єктів нерухомості в межах.
Бази даних містобудівного кадастру
БД “Кадастр земель міста” включає дані про всі землі міста: ділянкиземлі, які перебувають у власності і користуванні фізичних чи юридичнихосіб.
Для кожної земельної ділянки, якій присвоюють індивідуальний код(номер), наводять дані про власника, чи користувача, юридичні та поштовіадреси, місце знаходження ділянки, її юридичний статус, сервітути,перелік документів, що підтверджують цей статус, форму власності, планземельної ділянки з відображенням містобудівельної ситуації, планвстановлених меж, площу ділянки, її вартість на основі економічної чи
експертної оцінки, наявність інженерних меж, примикаючі дороги і засобизв'язку тощо. Пошук і звертання до інформації про ділянки здійснюєтьсяяк через код ділянки, так і через параметри її геодезичної прив'язки.
Основи кадастру природних ресурсів
Суть і зміст водного кадастру
Завданням водного законодавства є регулювання правових відносин з метою забезпечення збереження, науково обгрунтованого, раціонального використання вод для потреб населення і галузей економіки, відтворення водних ресурсів, охорони вод від забруднення, засмічення та вичерпання, запобігання шкідливим діям вод та ліквідації їх наслідків, поліпшення стану водних об'єктів, а також охорони прав підприємств, установ, організацій і громадян на водокористування.
Нормативна база і принципова схема формування водного кадастру
Водний кодекс, Законом України "Про охорону навколишнього природного середовища" та іншими актами законодавства.
Інформаційно-методичне забезпечення водного кадастру
Класифікація водних ресурсів і їх виробничо-господарська оцінка.
До водного фонду України належать:
1) поверхневі води:
природні водойми (озера);
водотоки (річки, струмки);
штучні водойми (водосховища, ставки) і канали;
інші водні об'єкти;
2) підземні води та джерела;
3) внутрішні морські води та територіальне море.
Основними вимогами до системи кількісних і якісних економічних оцінок природних ресурсів є такі:
визначення економічної сутності оцінок природних ресурсів і їх основних видів, деталізація та врахування призначення їх у системі управління народним господарством;
оцінення всіх природних ресурсів за єдиною методологічною основою (на методологічних принципах теорії трудової вартості);
потенційно можливий ефект від їх використання;
врахування об'єктивних природних умов, що не пов'язані з природними властивостями ресурсів. До них належать:
поділ природних ресурсів на відтворювальні і невідтворювальні;
неоднорідність продукції, що отримується при використанні різних природних ресурсів;
наявність різних територіальних форм природних ресурсів;
географічне розташування;
переваги та дефіцитність окремих компонентів природних ресурсів, що вимагає введення для особливо дефіцитних компонентів природи вищих економічних оцінок;
застосування регіонально диференційованих економічних оцінок щодо однакових за кількісними і якісними параметрами компонентів природних ресурсів;
врахування множинних значень природних ресурсів, оскільки значна частина їх може мати декілька значень, серед яких є виробничі, господарські, культурно-історичні та ін.
Суть і призначення лісового кадастру
Відповідно до ст. 95 Лісового кодексу України, прийнятого 21 січня 1994 року №3852-ХІІ, державний облік лісів і державний лісовий кадастр провадять з метою ефективної організації охорони і захисту лісів, раціонального використання лісового фонду, відтворення лісів, запровадження систематичного контролю за якісними і кількісними змінами у лісовому фонді та забезпечення Рад народних депутатів, зацікавлених органів державної виконавчої влади, лісокористувачів відомостями про лісовий фонд.Державний лісовий кадастр передбачає організацію раціонального користування лісами, їхнього відтворення, охорони і захисту, планування розвитку лісового господарства і розміщення лісозаготівельного фонду за єдиною для країни системою і в порядку, встановленому урядом.
Лісова типологія і бонітування лісових насаджень
Основи оцінки нерухомості
Загальні положення з оцінки нерухомості
Поняття нерухома власність.
Право власності - це врегульовані законом суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження майном. Кожен громадянин в Україні має право володіти, користуватися і розпоряджатися майном особисто або спільно з іншими. Власність може бути двох типів: рухоме і нерухоме майно.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. До нерухомості слід відносити по-перше об’єкти природного походження - земельні ділянки, ділянки із надрами, водні об’єкти, по-друге це об’єкти, що розволожені на земельній ділянці і не можуть бути переміщені без їх знецінення або зміни призначення, вони є нерухомістю доки не втратили зв'язок із землею. А також окремі об’єкти, що можуть бути переміщені однак є індивідуально визначеними і підлягають державній реєстрації (повітряні або морські судна, тощо). До нерухомості слід відносити і підприємство як єдиний майновий комплекс.
Загальні принципи оцінки.
Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання. Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.
З метою визначення корисності під час оцінки:
розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки; враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;
прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки;
оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.
Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.
Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактору вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.
Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.
Організація процесу оцінки нерухомого майна.
Виконанню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому
здійснюється:
ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюють оцінку;
визначення бази оцінки;
подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на виконання оцінки.
Незалежну оцінку майна виконують у такій послідовності:
укладання договору на виконання оцінки;
ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для виконання оцінки;
ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру виконання оцінки та використання її результатів;
вибір необхідних методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, що найповніше відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на виконання оцінки, та їх застосування;
узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
складання звіту про оцінку майна та висновку про оцінну вартість об’єкта на дату оцінки;
доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (за потреби).
Організація процесу оцінки майна та майнових прав в Україні містить такі етапи:

Теоретичні основи грошової оцінки нерухомості.
Чинна в Україні законодавча база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки нерухомості, створює необхідні можливості для формування ринку нерухомості, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури нерухомості.
Конституція України - це основний Закон, в якому визначено головні права, свободи, обов’язки громадян України. У статтях 13, 14, 41 наведено основні принципи, на яких будуються правовідносини щодо землі. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які розташовані в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу.
Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою винятково відповідно до закону. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.
Земельний кодекс України - основний нормативний акт, який регулює земельні відносини в Україні. Чинний Земельний кодекс затверджено у Верховній Раді України в 2001 році. Він складається з десяти розділів, а також Прикінцевих та Перехідних положень. В основних восьми розділах 212 статей.
Другий розділ (землі України) дає визначення земель України: до земель України належать усі землі в межах її території, зокрема острови та землі, зайняті водними об’єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії (ст. 18). У статті 19 зазначено, що землі за основним цільовим призначенням поділяють на такі категорії:
землі сільськогосподарського призначення;
землі житлової та громадської забудови;
землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
землі оздоровчого призначення;
землі рекреаційного призначення;
землі історико-культурного призначення;
землі лісогосподарського призначення;
землі водного фонду;
землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення
Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Прийнятий 12 липня 2001 року і визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оцінювальної діяльності в Україні, її державного і громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна.
Закон України “Про оцінку земель". Прийнятий 11 грудня 2003 року і визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оцінювальної діяльності у сфері оцінки земель в Україні. Спрямований на регулювання відносин, пов’язаних із оцінкою земель, забезпечення проведення оцінки земель та метою захисту законних інтересів держави та інших суб’єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.
Закон України “Про плату за землю". Прийнятий 19 вересня 1996 року, після чого в 1997-1999
рр. у нього були внесені зміни і доповнення. Цей закон є головним правовим документом, в якому визначено порядок встановлення та плату за земельні ділянки, значення і місце в цьому процесі грошової оцінки земель.
Закон України “Про оренду землі”. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються за Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також за договором оренди землі.
Відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їхніх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України “Про оренду державного та комунального майна”.
Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав99та Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» є обов’язковими для застосування під час здійснення оцінки майна та майнових прав суб’єктами оцінювальної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Оцінка майна здійснюється з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очі кування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.
Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» визнає низку заходів, яких необхідно вжити для оцінки цілісного майнового комплексу:
Національний стандарт М 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності» є обов’язковим для застосування суб’єктами оцінювальної діяльності під час оцінки майнових прав інтелектуальної власності, а також особами, які здійснюють відповідно до законодавства рецензування звітів про оцінку. Стандарт можна застосовувати для визначення розміру збитків, завданих у зв’язку з неправомірним використанням об’єктів права інтелектуальної власності. Об’єктами оцінки відповідно до цього Стандарту є майнові права інтелектуальної власності, які належать до об’єктів у нематеріальній формі. Під час оцінки май нових прав інтелектуальної власності встановлюють обставини та визначають обмеження, пов’язані з особливостями таких об’єктів і сфери їх застосовування.
Земельна ділянка, як об’єкт оцінки
Особливості землі як об'єкту оцінки визначаються її особливим місцем у складі нерухомості. Нерухомість — це земля, як окремий об'єкт оцінки, або земля разом із забудовою, за якою на ділянці розміщуються будинки або споруди. Ми розглядаємо нерухомість, яка є промисловими засобами виробництва, тому у даному розділі розглядаються земля як майбутній майданчик під забудову, а будинки та споруди разом із ділянкою землі лише ті, які мають виробниче призначення або забезпечують інфраструктуру, яка це виробництво обслуговує. Спосіб використання земельних ділянок, будівель та споруд зазначається законодавчо і зміна цього способу потребує погодження з місцевою владою.
Оскільки мова йде про нерухомість, як засіб виробництва, ми розглядаємо землю як невід'ємну частину оцінюваного майнового комплексу і, відповідно, її сільськогосподарське використання розглядаємо лише в комплексі інших питань. Сучасні погляди на проблему оцінки відображають об'єктивну властивість землі впливати на результати оцінки нерухомості в цілому залежно від індивідуальних характеристик і вона:
— не є результатом попередньої праці;
— просторово обмежена;
— незамінна іншими засобами виробництва;
— має сталість місця розташування;
— не зношується при правильному використанні;
— територіально різноякісна;
— має специфічну індивідуальну корисність.
Вартість ділянки залежить:
— від оточення, у тому числі від інфраструктури;
— від дозволених напрямків використання;
— від того, що розташовано на ній;
— від природних умов;
— від надр та складу поверхневого шару (не завжди);
— від політичної стабільності та коливань попиту;
— від стану економіки та рівня розвитку країни, регіону;
— від стану її власних корисних властивостей.
Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.
Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. При проведенні оцінки земельну ділянку розглядають як частину земної поверхні й (або) простір над та під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.
Проаналізуємо два аспекти земельної ділянки:
-формування земельної ділянки як об'єкта оцінки;
-фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки.
Формування земельної ділянки як об'єкта оцінки. Слід акцентувати увагу на двох процесах: формуванні земельної ділянки як об'єкта права та оцінки (первинний ринок) і перехід права власності на земельну ділянку (вторинний ринок). Основні аспекти щодо формування земельної ділянки як об'єкта права й, відповідно об'єкта оцінки викладені у Земельному кодексі України, тому доцільно в скороченому вигляді викласти відповідні норми з Кодексу.
Фактори, що впливають на оцінку земельної ділянки. Земельна ділянка має певні властивості, які викликають заінтересованість як у дійсного на відповідний час власника так і в потенційного покупця. Саме наявність певних корисних властивостей зумовлює потребу визначати їх в універсальній формі -грошовій. Використання такого універсального інструмента, як гроші, дає змогу все різноманіття загальних рис та індивідуальних особливостей, кількісних і якісних показників звести у кінцевому підсумку до єдиного показника - ціни, за яку в разі досягнення угоди між продавцем та покупцем певна земельна ділянка перейде до нового власника чи буде встановлено розмір податку, який власник має сплачувати за володіння чи користування нею.
Розгляд зазначеного питання доцільно розпочати з того, які саме властивості земельної ділянки є суттєвими для визначення її вартості. Виділяють кілька основних факторів або груп факторів, що зумовлюють вартість земельної ділянки. Залежно від ринкових чи неринкових методів оцінки їхня пріоритетність змінюватиметься, але перелік буде сталим. До цих факторів належать: правові, просторові, ринкові, кількісні, якісні та економіко-технологічні.
Основні принципи оцінки нерухомості, різновиди оцінки
Оцінка майна та майнових прав має здійснюватися на підставі дотримання таких основних принципів:
–  принципу корисності;
–  принципу попиту і пропозиції;
–  принципу заміщення;
–  принципу очікування;
–  принципу доданої продуктивності;
–  принципу внеску (граничної продуктивності);
–  принципу відповідності;
–  принципу найбільш ефективного використання.
Принцип корисності ґрунтується на тому факті, що майно має вартість тільки у випадках, якщо воно корисне потенційному власнику (користувачу) і необхідне йому для реалізації певної економічної функції. Під корисністю розуміється здатність майна задовольняти потреби користувача в даному місці його розташування, протягом даного періоду часу та за даних соціально-економічних умов. Ринкова вартість майна є відтворенням його Корисності з точки зору ринку, а не чисто фізичного стану.
Принцип попиту і пропозиції полягає в тому, що вартість об'єкта визначається взаємодією між пропозицією (кількістю об'єктів, що пропонуються за визначеними цінами) та попитом (кількістю об'єктів, що можуть бути придбаними на ринку за визначеними цінами). Відповідно до принципу попиту та пропозиції, оцінка майна повинна враховувати дію таких факторів як:
–  коливання цін на майно у часі, що є результатом дії економічних і соціальних факторів загального та конкретного характеру.
–  фактори макроекономічного характеру, які можуть викликати загальні зміни цін і, як наслідок, зміну у купівельній спроможності грошей.
–  окремих конкретних факторів, які можуть призвести до змін в співвідношенні попиту і пропозиції, що може суттєво відбитися на цінах.
Принцип заміщення полягає в тому, що покупець, який діє розсудливо та компетентно на відкритому та конкурентному ринку, не сплатить за майно суму більшу мінімальної ціни об'єктів аналогічної корисності, що продаються на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість майна визначається розміром чистого доходу від володіння (комерційного використання) ним, включаючи чистий дохід від його можливого перепродажу та іншими вигодами.
Принцип доданої продуктивності полягає в тому, що продуктивність (дохід) земельної ділянки визначається як частка у складі доходів об'єкта нерухомого майна (господарської діяльності), розміщення якого найбільш ефективно в її межах.
Принцип передбачення – вартість дорівнює поточній ціні майбутніх вигод; процедура капіталізації доходу дисконтує майбутній дохід до поточної вартості.
Принцип факторів виробництва полягає у тому, що всяка продукція є результатом використання чотирьох факторів: праці, управління, капіталу та землі; оплата цих факторів здійснюється в переліченому вище порядку, тобто вартість землі та поліпшень сплачується всім залишком (метод залишку для землі), що залишається після сплати всіх операційних витрат, пов’язаних з нерухомістю.
Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає, що вартість кожного окремого з чотирьох факторів виробництва пропорційна його внеску у загальний дохід; вартість окремого складового компоненту об'єкта вимірюється як його внесок у вартість цього об'єкта як цілого або як сума, на яку вартість об'єкта зменшиться у разі відсутності такого компонента. Поліпшення земельної ділянки визначаються як різниця між загальною ринковою вартістю нерухомості і вартістю власне земельної ділянки.
Принцип відповідності визначає, що вартість об'єкта залежить від відповідності всіх його складових потребам ринкового середовища.
Принцип найбільш ефективного використання полягає в тому, що ринкова вартість майна визначається його найбільш ефективним використанням. При цьому, під найбільш ефективним використанням розуміється розумно виправдане найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, належним чином обґрунтованим, юридично дозволеним та фінансово доцільним, в результаті якого вартість майна буде максимальною у порівнянні з вартістю, яка виходить з інших можливих варіантів його використання.
Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:
бонітування ґрунтів;
економічна оцінка земель;
грошова оцінка земельних ділянок.
Данні бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.
Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.
Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.
Бази оцінки та особливості їх застосування.
Під час визначення вартості нерухомості та пов’язаних з нею прав одним із перших рішень, яке необхідно прийняти оцінювачу, є визначення виду вар тості, яке зумовлене метою оцінки та сферою застосування її результатів. Оцінювачі не застосовують неспецифікований термін “вартість”, а уточнюють, яка саме вартість визначається: ринкова; ринкова при існуючому використанні; інвестиційна; ліквідаційна; страхова; податкова; споживча; спеціальна.
Найчастіше під час оцінювання нерухомості застосовують ринкову базу оцінки, яка передбачає два перших види вартості, а саме: ринкову та ринкову за існуючого використання. Інші види вартості належать до неринкових баз оцінки.
Ринкова вартість - це найвірогідніша ціна, за яку об’єкт може (міг) бути проданий на відкритому конкурентному ринку в момент, що збігається з датою оцінки, за наявності всіх ознак чесної угоди та за відсутності нетипових умов фінансування з урахуванням того, що термін реалізації об’єкта повинен бути розумно тривалим.
Ринкову вартість, як базу оцінки, застосовують за наявності таких умов, що наведені під час її визначення, кожна з яких має свою концептуальну основу:
ринкова вартість є розрахунковою, а не визначеною наперед, або фактичною ціною продажу. Це найвірогідніша ціна, яку реально можна отримати на дату оцінки на ринку, що задовольняє умови визначення ринкової вартості. Вона є найвищою із реально можливих для продавця і найменшою із реально можливих для покупця;
продаж має відбутися на відкритому, конкурентному ринку на дату оцінки, тобто ринкова вартість відтворює реальний стан ринку саме на дату оцінки;
угода, що укладається між продавцем і покупцем, має всі ознаки чесної угоди. До того ж кожна сторона угоди має повну інформацію про основні характеристики нерухомості, її фактичний стан, наявні обмеження та обтяження, потенційне використання та стан ринку на дату оцінки;
відсутні нетипові умови фінансування, тобто, передбачається, що засобом платежу є винятково гроші;
ціна є нормальною компенсацією за нерухомість, що продається, і вільною від спеціального фінансування, яке може бути пов’язане з однією із сторін, котра задіяна в купівлі-продажу;
термін реалізації об’єкта повинен бути розумно тривалим. Потрібно мати на увазі, що нерухомість - це низько ліквідний товар, який не є поширеним предметом трансакцій. Тому продаж нерухомості вимагає значного терміну для адекватного маркетингу, але до того ж прогнозований термін експозиції нерухомості на ринку повинен відповідати середньо ринковому рівню щодо аналогічних об’єктів.
Ціна як грошова сума, яку конкретний покупець погоджується сплатити, а конкретний продавець погоджується прийняти на умовах, за яких здійснюється угода, не завжди є мірою дійсної цінності об’єкта купівлі-продажу. Це виникає тоді, коли умови угоди відрізняються від типових, наприклад, продавець має невідкладну потребу в продажу об’єкта, покупець і продавець пов’язані родин ними чи майновими зв’язками або договірними відносинами, що виходять за межі договору купівлі-продажу об’єкта тощо. Визначаючи вірогідну ціну купівлі-продажу, оцінювачі враховують ті припущення, які закладено в поняття «ринкової вартості».
Собівартість нерухомості передбачає витрати, пов’язані з відведенням земель, забудовою та утриманням нерухомості. Ці витрати можуть відповідати цінам ринку лише за певних умов, коли пропозиція та попит збалансовані, а нерухомість використовується найкраще та найефективніше.
Особливим видом ринкової вартості є ринкова вартість за існуючого використання. Під нею розуміється ринкова вартість нерухомості, визначена за умови припущення, що її подальше використання відбуватиметься таким самим способом, що і на дату оцінки, з урахуванням можливості продовження здійснення свого внеску у загальну вартість ділового підприємства, незалежно від того, чи є існуюче використання на дату оцінки найефективнішим.
Інвестиційна вартість —це вартість власності для конкретного інвестора (групи інвесторів), визначена з урахуванням конкретних умов та мети інвестування. На відміну від ринкової вартості, що передбачає “типового покупця” (“типового інвестора”), інвестиційну вартість визначають потребами і характеристиками конкретного інвестора, який може мати інвестиційні критерії, що відрізняються або можуть відрізнятися від типових (наприклад, попередньо може бути обумовлено конкретний характер використання нерухомості).
Ліквідаційна вартість визначається як грошова сума, яку можна отри мати за необхідності продажу об’єкта на ринку в термін, що значно коротший від середньо ринкового терміну експозиції об’єктів такого типу, або в умовах вимушеного продажу, що не відповідає визначенню ринкової вартості.
Страхова вартість є вартістю власності, яка визначається відповідно до умов договору страхування (полісу).
Податкова вартість є вартістю, що розраховується у порядку, визначеному законодавством про оподаткування нерухомості.
Споживною вартістю є вартість внеску, який конкретний власник вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найефективнішого використання цієї власності або величини тієї грошової суми, яку можна отримати від її продажу. На відміну від ринкової вартості споживна вартість має цінність для конкретного користувача за конкретного варіанта використання, тому вона належить до неринкової бази оцінки.
Спеціальна вартість є фактично сумою ринкової вартості та надбавки до неї, що формується завдяки фізичному, функціональному або економічному зв’язку нерухомості з іншими нерухомостями, яку може сплатити потенційний покупець з особливим інтересом до зазначеного об’єкта. У такому разі спеціальна вартість враховує особливий інтерес конкретного покупця, тому її зараховують до неринкової бази оцінки.
Для обґрунтування правильності вибору ринкової або неринкової бази оцінки відповідно до мети, визначеної у звіті, необхідно здійснити такі процедури:
ідентифікувати об’єкт експертної оцінки та права, з ним пов’язані;
зазначити мету оцінки і заплановане використання її результатів;
чітко визначити вид вартості;
виявити та зазначити у звіті всі особливі обставини та обмеження, що впливають на визначення конкретного виду вартості.
Як правило, придбання нерухомості або прав щодо неї здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу, що зумовлює необхідність визначення ринкової вартості нерухомості.
Обов’язковою передумовою, етапом під час визначення ринкової вартості нерухомості є встановлення її найкращого та найбільш ефективного використання.
Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки
Ринкова вартість земельної ділянки ґрунтується на принципі найкращого та найбільш ефективного її використання - такого використання, що серед інших розумних, можливих та юридично дозволених альтернативних варіантів її використання є фізично можливим, відповідно забезпеченим, фінансово здійснюваним і там, що зумовлює врешті-решт найвищу вартість землі.
Юридична дозволеність
перевірка документів щодо власності, користування та розпорядження землею;
перевірка дозволених видів функціонального використання, щільності забудови;
перевірка наявності екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів та договірних зобов'язань;
перевірка розташування в зон ах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).
Фізична придатність
встановлення достатності розміру земельної ділянки для певного варіанта використання;
дослідження конфігурації земельної ділянки та її фронтальної лінії;
дослідження інженерно-геологічних умов використання (схил поверхні, якість грунтів, залягання Ґрунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія тощо).
Економічна доцільність
дослідження попиту на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, що формують пропозицію;
відкидання економічно недоцільних юридично дозволених та фізично придатних варіантів.
Найбільша прибутковість
дослідження всіх юридично дозволених, фізично придатних та економічно доцільних варіантів на максимальність чистого прибутку та вибір одного з них.
Юридична дозволеність. Кожне із розумних та можливих використав треба, передусім, перевірити на предмет того, чи воно дозволено на цій земельній ділянці. Необхідно перевірити документи, що посвідчують права щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови), наявність екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів, договірних зобов’язань, розташування в зонах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).
Фізична придатність ділянки. Використання земельної ділянки повинно бути фізично можливим. Варіанти використання земельної ділянки можна обмежувати такими її характеристиками, як: розмір (достатність розміру земельної ділянки для певного варіанта використання), протяжність фронтальної межі конфігурація (найприйнятніша прямокутна форма земельної ділянки, інша форма, як правило, призводить до ускладнення її використання), інженерно- геологічні умови (схил поверхні, якість ґрунтів, залягання грунтових вод , заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви, карст, яружна ерозія та інші небезпечні природні явища).
Економічна доцільність. Під час аналізу альтернативних варіантів використання до уваги беруть попит на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, які і формують пропозицію. Усі юридично дозволені та фізично можливі варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відхиляють, а ті, що залишилися, дають змогу оцінити потенційний чистий прибуток.
Найбільша прибутковість. Четвертим критерієм є перевірка на максимум прибутку. На цьому етапі серед усіх юридично дозволених, фізично можливих та економічно доцільних варіантів використання (освоєння та забудови) вибирають той, що приносить максимум прибутку власнику, а відповідно і визначає максимальну вартість самої земельної ділянки, яку оцінюють.
Коли цільове використання та особливості забудови земельної ділянки чітко регламентовані документами, що посвідчують право володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, але не є найкращим для неї, то існуюче використання можливо розглядати як найбільш ефективне. Те саме відбувається, якщо на зміну існуючого використання встановлена заборона.
У цих випадках за базу оцінки можна прийняти вартість за існуюче використання за умови, що внесок земельної ділянки у загальну вартість підприємства продовжуватиметься протягом корисної тривалості його діяльності.
Загальна процедура оцінки нерухомості та вимоги до викладення її результатів.
Виконанню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому
здійснюється:
ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюють оцінку;
визначення бази оцінки;
подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на виконання оцінки.
Незалежну оцінку майна виконують у такій послідовності:
укладання договору на виконання оцінки;
ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для виконання оцінки;
ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз мож ливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процеду ру виконання оцінки та використання її результатів;
вибір необхідних методичних підходів, методів та оцінювальних про цедур, що найповніше відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на виконання оцінки, та їх застосування;
узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;
складання звіту про оцінку майна та висновку про оцінну вартість об’єкта на дату оцінки;
доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (за потреби).
Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їхній аналіз та виклад обґрунтованих висновків. Оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, тенденції на ринку та інформацію про угоди подібної нерухомості, які використовують у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:
зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об’єкта оцінки та подібної нерухомості, відомості про економічні характеристики об’єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об’єкта оцінки);
проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;
зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;
визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їхній вплив на вартість об’єкта оцінки;
обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, за потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оцінювальних процедур (комбінування кількох методичних
підходів або методів).
Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація потрібно відображати у звіті про оцінку нерухомості з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на здійснення оцінки та з дотриманням вимог законодавства.
Оцінювачі та суб’єкти оцінювальної діяльності відповідають за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна згідно із законодавством.
Особи, що надають недостовірні вихідні дані, використання яких під час оцінки призвело до надання необ’єктивного висновку про вартість майна, несуть відповідальність згідно із законодавством.
Звіт про оцінку майна можна складати у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити:
опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати ;
дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби - термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;
мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінку;
перелік нормативно -правових актів, відповідно до яких здійснюють оцінку;
перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
викладення усіх припущень, у межах яких виконували оцінку;
опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час оцінки;
висновки щ одо аналізу існую чого використання т а най більш ефективного використання об’єкта оцінки;
викладення змісту застосованих методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;
письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (за неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її виконання, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;
висновок про вартість майна;
додатки з копіями всіх вихідних даних, а також за потреби - інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.
Звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об’єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених у відповідних національних стандартах.
У звіті про оцінку майна, складеному у стислій форм і, потрібно зазначати етапи здійснення незалежної оцінки майна, виконані оцінювальні процедури, міститися висновок про вартість, а також зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація.
У звіті про оцінку майна, складеному у стислій формі з метою доопрацювання (актуалізації) оцінки на нову дату, потрібно зазначати:
дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби — термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;
мету виконання оцінки та перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких виконують оцінку;
додаткові відомості про зібрані та використані під час доопрацювання (актуалізації) оцінки вихідні дані та іншу інформацію про об’єкт оцінки, які можуть вплинути на достовірність та об’єктивність оцінки майна, виконаної на нову дату;
висновки про існуюче та найбільш ефективне використання об’єкта оцінки, їх зміну порівняно з попередньою датою оцінки;
зміст використаних методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, за потреби —з наведенням необхідних розрахунків, а також змісту відповідних застережень і припущень;
висновок про вартість майна;
додатки з вихідними даними та іншою інформацією, що були використані під час оцінки.
У відповідних національних стандартах можна передбачати додаткові вимоги до змісту звіту про оцінку майна у стислій формі.
Не дозволяється складення у стислій формі звіту про оцінку майна у разі виконання незалежної оцінки цілісних майнових комплексів, часток (паїв, акцій) або повторного доопрацювання (актуалізації*) оцінки майна. У відповідних національних стандартах можна визначати інші випадки, коли складення звіту про оцінку майна у стислій формі забороняється.
Доопрацювання (актуалізацію) оцінки майна можна здійсню вати у разі закінчення терміну дії звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна, встановленого в законодавстві, або на вимогу замовника оцінки, коли не відбулося істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об’єкта оцінки, а також стані ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачено доопрацювання (актуалізацію).
Звіт про оцінку майна підписують оцінювачі, які безпосередньо оцінювали майно, його скріплюють печаткою, а також його підписує керівник суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання. Документи та інші інформаційні матеріали, які зібрав оцінювач під час оцінки майна, разом із звітом про оцінку майна зберігають в архіві суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання не менше ніж п’ять років, якщо інше не встановлено договором на виконання оцінки майна.
Висновок про вартість майна повинен містити відомості про:
замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна;
назву об’єкта оцінки та його коротку характеристику;
мету і дату оцінки;
вид вартості;
використані методичні підходи;
величину вартості, отриману в результаті оцінки.
За потреби оцінювач має право відзначити у висновку свої припущення та застереження щодо використання результатів оцінки.
Висновок підписує оцінювач (оцінювачі), який безпосередньо оцінював майно, його скріплюють печаткою та його підписує керівник суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання. У законодавстві можуть бути встановлені додаткові вимоги до оформлення висновку про вартість об’єкта оцінки.
Звіт про оцінку майна, додатки до нього готують не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а інші видають замовнику після реєстрації в книзі обліку виданих документів.
Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, зокрема на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та осіб, які зацікавлені у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб’єкта оцінювальної діяльності. Підставою для рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна. Рецензування полягає у неупередженому об’єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої зацікавленості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.
За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об’єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об’єкта оцінки, виражені у грошовій формі, рецензент може відображати винятково у формі звіту про оцінку майна, складеному у повній формі відповідно до вимог національних стандартів.
Рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, зокрема про достовірність оцінки майна. Звіт класифікують за такими ознаками:
звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;
звіт загалом відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;
звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але його можна використовувати з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;
звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і його не можна використовувати.
База оцінки ( Нац. Стандарт №1)
База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.
Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.
Основи експертної грошової оцінки нерухомості
Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна
Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, як і два інших підходи до оцінювання вартості, заснований на припущенні про те, що витрати на будівництво будівлі, а також
витрати на придбання земельної ділянки і підготовку до будівництва, є прийнятним орієнтиром під час визначення вартості нерухомого майна.
Під час оцінювання майна з погляду витрат необхідно дотримуватися такої послідовності дій:
розрахувати вартість земельної ділянки і робіт задля її впорядкування. (Цей пункт не виконується, якщо поліпшення перебувають на орендованій землі і оцінюється тільки вартість поліпшень);
розрахувати витрати відтворення поліпшень, тобто відновну вартість поліпшень. (Деякі оцінювачі використовують під час розрахунків вартість заміщення. Коли використовують витрати заміщення, то про це потрібно зазначати в розділі коментарів звіту про оцінку);
розрахувати всі види зносу будівель і споруд: фізичний, функціональний і зовнішній;
відняти загальний певний знос від витрат на відтворення або заміщення наявних поліпшень, з метою отримання підсумкової вартості поліпшень;
визначити загальну вартість. З цією метою підсумувати вартість земельної ділянки, вартість поліпшень, ландшафтних робіт, а також вартість всіх інших поліпшень за вирахуванням зносу.
Для оцінювання вартості нерухомості за цим методичним підходом, як правило, застосовують метод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків.
Під час застосування методу прямої капіталізації чистого доходу (методу потенційної прибутковості) аналізується можливість об’єкта оцінки приносити дохід.
У загальному вигляді алгоритм розрахунку буде такий:
визначення потенційного річного доходу
Дп =Опл*12міс.*Пл ,
де Дп - потенційний річний дохід, який можна отримати від оренди будівлі, що розташована на земельній ділянці; Опл - орендна плата за 1 м2 подібної нерухомості в місяць; П л - площа будівлі, яку здають в оренду;
визначення ефективного річного доходу
ДЕ =Дп*Кн,
де Де - ефективний річний дохід, який можна отримати від оренди нерухомості; Кн - коефіцієнт наповнювання будівель, який враховує можливе завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасну орендну плату, і який встановлюють експертно на основі даних дослідження ринку, консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців;
визначення чистого операційного доходу
До = Де -В р,
де Вр - щорічні витрати на експлуатацію та утримання об’єкта нерухомості, що можуть об’єднувати земельний податок, експлуатаційні витрати, адміністративно-управлінські витрати, витрати на охорону та пожежну сигналізацію, поточний ремонт;
визначення ставки капіталізації Ск за методом екстракції або методом кумулятивної побудови з подальшим узгодженням результатів;
визначення вартості майнового комплексу (земля і земельні поліпшення )
Цо=До/Ск.
Методичний підхід, що ґрунтується на зіставлення цін аналогічних продаж
Підхід до оцінки вартості нерухомості, що грунтується на зіставленні цін аналогічних продажів, який зазвичай називають підходом з погляду порівняння ринкових даних, грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об’єкта з іншими об’єктами нерухомості, які продали або які входили в реєстр на продаж. За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається на рівні ціни продажу аналогічних продажів за формулою:

де Цзп - оцінна вартість нерухомості, визначена зіставленням ціни продажу аналогічних продажів (у гривнях); Ца - ціна продажу подібної нерухомості (у гривнях); т - кількість факторів порівняння; ∑∆Цaj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної нерухомості, що оцінюється, j-м фактором порівняння.
Після ретельного збирання, аналізу, перевірки і узгодження ринкові дані, зазвичай, є якнайкращим індикатором ринкової вартості нерухомості.
Використовуючи підхід до оцінки вартості з погляду порівняння продажів, необхідно виконати таке:
• вивчити ринок і вибрати середовище продажів і лістингів (пропозиції на продаж), тобто об’єкти нерухомості, які найзіставніші з оцінюваним об’єктом нерухомості. Як правило, найбільше актуальні й схожі зіставні продажі слугують кращими показниками вартості оцінюваного об’єкта;
• зібрати і перевірити інформацію по кожному відібраному об’єкта про ціну продажу, про дату угоди, фізичні характеристики, місце розташування і будь-які особливі умови угоди;
• проаналізувати і порівняти кожен об’єкт з оцінюваним за часом продажу,місце розташуванням, фізичними характеристиками і умовами продажу;
• скорегувати ціни продажів або лістингові ціни по кожному зіставному об’єкта відповідно до наявних відмінностей між ним і оцінюваним об’єктом. Розміри поправок до цін визначають на основі аналізу ринку з використанням методу “зіставних пар”, регресійного аналізу або інших методів.
• погоджувати скореговані ціни зіставних об’єктів нерухомості і дійти до показника вартості оцінюваного об’єкта.
Відмінності між зіставними продажами і оцінюваною нерухомістю можна враховувати у вигляді або грошових, або процентних поправок, що залежить від методу їх отримання. Для житлової нерухомості процентні поправки часто перетворюються в грошові у разі заповнення форм єдиного звіту оцінки житла, звіту про оцінку невеликої прибуткової житлової нерухомості і форм звіту про оцінку для кондомініуму. Ці табличні форми розроблені для віддзеркалення поправок у грошовому численні, які або додають, або віднімають від цін зіставних продажів.
Одна з переваг позитивних і негативних поправок полягає в тому, що неважливо, в якій послідовності їх вносять. Результат завжди буде тим самим. Коли роблять процентні поправки, їх послідовність позначиться на результаті. Не існує суворої послідовності, в якій оцінювачеві необхідно робити поправки.
Відомі такі поправки:
Передані майнові права. Ця поправка враховує різницю юридичного статусу між оцінюваною нерухомістю і зіставним об’єктом. Якщо її роблять першою, то вона безпосередньо застосовується до вказаної ціни продажу.
Фінансові умови. Ця поправка конвертує ціну угоди зіставного об’єкта в її грошовий еквівалент або модифікує її для ув’язування з умовами фінансування оцінюваної нерухомості.
Умови продажу. Відтворює різницю між фактичною ціною продажу зіставної нерухомості і її вірогідною ціною продажу в тому разі, якщо б ця угода між незалежними, ніяк не зв’язаними одна з одною сторонами, відбувалася б у нинішній момент.
Ринкові умови. Поправка для обліку змін ринку з часу зіставного продажу і до дати оцінки.
Місцерозташування. Місцерозташування нерухомості є важливим чинником, що визначає її вартість. Облік будь-якої відмінності у вартості через місцерозташування зіставного продажу і оцінюваного об’єкта вимагає робити поправку.
Фізичні характеристики. Часто потрібно більше ніж одну поправку для обліку відмінностей у фізичних характеристиках.
Послідовні процентні поправки. Незалежно від того, яку поправку вибрали першою, її множать на ціну продажу зіставної нерухомості для отримання ціни, скорегованої цією характеристикою. Наступну поправку множимо на першу скореговану ціну, а не на початкову. Цю послідовність дій продовжують доти, поки не зроблять усі поправки.
Кумулятивні процентні поправки. Кумулятивні процентні поправки отримують, перемножуючи всі індивідуальні процентні поправки. Інакше кажучи, кумулятивні процентні поправки виявляються випадково взаємозв’язаними. У такому разі певна послідовність перемножування поправок не потрібна, оскільки порядок перемножування не впливає на остаточний результат.
Підсумковий показник вартості грунтуватиметься на вартості квадратного метра загальної житлової площі. Цю цифру можна перетворити в показник вартості оцінюваної нерухомості, множачи кількість квадратних метрів її загальної житлової площі на відкориговану вартість квадратного метра кожного зіставного об’єкта. Цю процедуру зазвичай виконують на етапі узгодження результатів.
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу
Доходи (прибутки), що створюються нерухомим майном, надходять до власника у вигляді:
• поточних грошових надходжень;
• поточної економії на податках;
• майбутніх доходів від орендної плати;
• майбутньої економії на податках;
• доходів від приросту капіталу, що реалізовуються у разі продажу або дарування нерухомості в майбутньому;
• податкових заощаджень (економії) від дарування або продажу майна в майбутньому.
Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання нерухомості (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основу методичного підходу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов’язана із поліпшеннями нерухомості, тобто, вартість нерухомості відтворює її спроможність
приносити дохід у майбутньому. Перерахунок потоку майбутніх доходів від використання нерухомості у її поточну вартість називається капіталізацією доходу.
Два прості кроки під час застосування підходу з погляду доходу дають у результаті розраховану величину чистого операційного доходу (ЧОД) від оцінюваного майна, яка потім конвертується в оцінку вартості з використанням капіталізації.
Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає:
• вивчення ринку оренди та середньоринкових розмірів орендної плати за одиницю площі нерухомості за минулі роки в умовах, які можна вважати аналогами, що оцінюються, та типових умовах надання зазначених аналогів в оренду;
• визначення потенційного валового доходу на основі аналізу грошових потоків (надходжень);
• встановлення дійсного (ефективного) валового доходу - від потенційного валового прибутку віднімають можливі витрати, які встановлюють, аналізуючи відповідні показники на ринку;
• визначення чистого прибутку за допомогою вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту і амортизаційних нарахувань;
• перетворення чистого прибутку у поточну вартість нерухомості за допомогою прямої та непрямої капіталізації.
Методами цього підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків). Вибір конкретного методу залежати від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (використання) нерухомістю, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо.
Метод прямої капіталізації застосовують тоді, коли прогнозований річний чистий дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено у часі.
У разі прямої капіталізації чистого доходу оцінну вартість нерухомості визначають за формулою

де Цкп - оцінна вартість нерухомості, визначена прямою капіталізацією чистогодоходу (у гривнях); Д 0 - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний),у гривнях; Ск - ставка капіталізації (коефіцієнт).
Метод непрямої капітапізаші доходу застосовують у випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання нерухомості є неоднаковими за величиною або непостійними протягом визначеного періоду прогнозування. У разі непрямої капіталізації чистого доходу (дисконтування грошових потоків) оцінну вартість нерухомості визначають за формулою

де Цкн -оцінна вартість нерухомості, визначена непрямою капіталізацією чистого доходу (у гривнях); Д - очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях); Ск - ставка капіталізації (коефіцієнт); / - період (у роках), який ураховується у разі непрямої капіталізації чистого доходу.
Отже, застосовуючи методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу від використання нерухомості, експерту необхідно визначити річний чистий дохід від використання нерухомості та ставку капіталізації.
Чистий операційний дохід (ЧОД) є розрахованою стійкою величиною очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредиту і обліку амортизаційних нарахувань.
Розрахунок ЧОД розпочинається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД). Для розрахунку ЧОД необхідно зробити спеціальний звіт про доходи і витрати.
Потениійний валовий дохід. Для визначення розміру потенційного валового доходу сумарна величина розрахованого валового доходу складається з доходів, що виникають від володіння нерухомістю.
Складають перелік типових витрат на майбутній рік з поділом їх на фіксовані (постійні), експлуатаційні витрати і резерви. Інші витрати, такі, як відсоток по кредиту, його амортизація, нарахування на знос і витрати, безпосередньо
не пов’язані з експлуатацією майна, до цього переліку не входять. Усі фіксовані витрати, операційні витрати і резерви віднімають від ефективного валового доходу (ЕВД) для отримання чистого операційного доходу.
Витрати власника нерухомості поділяють на три групи:
постійні (фіксовані) витрати
операційні (експлуатаційні) витрати і резерви.
Постійними витратами є податки на майно і витрати зі страхування від нещасних випадків. Ці витрати визначаються як фіксовані, тому що вони, практично, не залежать від ступеня завантаженості об’єкта нерухомості.
Операційні витрати також іноді називають змінними витратами. До них входять витрати типового року на зміст нерухомості, надання послуг для орендарів і підтримку потоку доходу.
Деякі витрати, зокрема, податок на прибуток, а також низка інших не входять в операційний звіт. Це відбувається тому, що вони або позначаються на ставці капіталізації (додавання їх як витрат або резервів означатиме подвійний облік), або їх не розглядають як витрати, безпосередньо пов’язані з експлуатацією нерухомості. До цієї групи належать:
• відсоток за іпотечним кредитом;
• амортизація основного боргу за іпотечним кредитом;
• страхування іпотечних кредитів;
• амортизаційні нарахування;
• прибутковий податок;
• корпоративні податки;
• винагорода директорського корпусу;
• франшизні податки (податки на монопольні права і привілеї).
Методи визначення ставки капіталізації
Найнадійнішим методом визначення ставки капіталізації є метод екстракції, відповідно до якого на підставі аналізу зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни продажу нерухомості, розраховують ставку капіталізації (Ск), як частку річного чистого доходу (Дов,) у ціні продажу подібної нерухомості
(використання цього методу можливе лише за умови розвиненого ринку нерухомості та її оренди!!!)
де Цан - ціна продажу подібної нерухомості (нерухомості-аналога) за ринкових умов (у гривнях).
За кумулятивним методом величину С, чистого доходу визначають за формулою:
де Б - безризикова процентна ставка (коефіцієнт); ∑ Ri- сума компенсацій n ризиків.
Оскільки під час купівлі нерухомості можна використовувати як власний, так і позиковий капітал, то для розрахунку загальної ставки капіталізації використовують метод зв’язаних інвестицій. В основу цього методу покладено принцип забезпечення доходу для кожної із інвестиційних складових.
Ставка капіталізації на позиковий капітал називається іпотечною сталою( Rm ) і розраховується за формулою:

Rm виступає функцією процентної ставки, частоти амортизації боргу та умов кредиту. Якщо умови кредиту відомі, Rm можливо визначити за фінансовими таблицями - вона представлятиме собою суму процентної ставки та коефіцієнта
фонду погашення.
Ставка капіталізації на власний капітал ( Rc ) представляє собою не тільки норму прибутку на капітал, а й поєднує норму прибутку та норму повернення капіталу і її розраховують за формулою:

Відношення суми кредиту до вартості нерухомості - це кредитна частка (М) в загальній сумі інвестицій, тоді частка власного капіталу становитиме (1-М). Коли відомо Rm і Rc , загальну ставку капіталізації R0 за методом зв’язаних
інвестицій розраховують за формулою:

Формулу зв’язаних інвестицій також можна застосовувати для складових частин нерухомості. Також, як зважені ставки капіталізації розраховуються для позикового і власного капіталу в методі зв’язаних інвестицій, так і зважені ставки капіталізації для нерухомості можна розрахувати за умови, що можна отримати точні ставки капіталізації для кожного з компонентів, а також частку їхнього внеску в загальну вартість майна. Отже, можна навести формулу

де L - вартість землі у відсотках від загальної вартості майна; Rl – ставка капіталізації для землі; В - вартість будівлі у відсотках від загальної вартості нерухомості; Rb — ставка капіталізації для будівлі.
Методу зв’язаних інвестицій притаманні деякі недоліки, оскільки в ньому не враховано термін періоду капітальних вкладень, а також зниження чи підвищення вартості нерухомості протягом цього періоду. Для врахування цих факторів під час визначення загальної ставки капіталізації, коли використовується власний і позиковий капітал, використовують метод Елвуда. Формула Елвуда для розрахунку Ro має вигляд:

де С - іпотечний коефіцієнт; dep - зниження вартості нерухомості за прогнознийперіод; арр - підвищення вартості нерухомості за прогнозний період; (SFF)- коефіцієнт фондопогашення за ставки Rс для прогнозного періоду володіння. С можна обчислити за формулою:

де Р - частина іпотечного кредиту, що буде погашена (замортизована) протягом прогнозного періоду; f - іпотечна стала, С – іпотечний коефіцієнт (це табличне значення).
Поєднання методів оцінки нерухомості
Метод співвіднесення
Метод співвіднесення (серед оцінювачів його ще називають методом перенесення) грунтується на принципі внеску, за яким вартість земельної ділянки вимірюють тією часткою, яку вона привносить у загальну вартість нерухомості, залежної
від ступеня містобудівної цінності земель. Це дає змогу визначити ціну землі як частку в ціні продажу або в доході від оренди того чи іншого об’єкта нерухомості.
Доведено, що частка землі в сумарній вартості нерухомості зростає з підвищенням містобудівної цінності території. Виявлена закономірність стала підставою для розроблення таблиць ситуаційних класів, де кожному класу відповідає типове
співвідношення між вартістю землі та загальною вартістю забудованої земельної ділянки. Необхідно зазначити, що таблиці ситуаційних класів не є універсальними, тобто вони повинні враховувати специфіку кожного населеного пункту.
Перевагою методу співвіднесення є відносна простота його застосування, що дає змогу його використовувати для експрес-оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, оскільки є достатня інформація
про ціни продажу чи розміри орендної плати, що склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.
Метод розподілення доходу
Під час застосування методу розподілення доходу від забудованої земельної ділянки встановлюють обсяг витрат, пов’язаних із здійсненням поліпшень, які відповідають найефективнішому використанню земельної ділянки. Потім визначається чистий дохід, який можна отримати на час оцінки від надання в оренду забудованої ділянки, з урахуванням поточних витрат. Далі розраховується, яка частина із загального чистого доходу припадає на земельні поліпшення. Залишок - це дохід від землі. Капіталізований дохід від землі за ставкою, що склалася на ринку, і є вартістю землі.
Під час реалізації цього методу розраховують ставку капіталізації для землі та очікуваний чистий операційний доход, що припадає на нерухоме майно та розмір доданого (рентного) доходу від земельної ділянки.
Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначають розподіленням загального доходу між її фізичними компонентами — землею та земельними поліпшеннями.
Розраховували ставку капіталізації для землі так:

де Скз- ставка капіталізації для землі; Ск - ставка капіталізації для забудованої ділянки; Т - корисна тривалість життя будівель та споруд; В - частка земльних поліпшень у загальній вартості об’єкту.
Для забудованих ділянок Ск визначають як для цілісного майного об’єкта нерухомості, так і окремо для землі, будівель і споруд. Ск встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятний рівень прибутку на вкладений капітал та його відшкодування.
Економічний метод
В основу цього методу покладено принцип внеску землі у загальну вартість поліпшеної земельної ділянки (або такої, що буде поліпшена з урахуванням дотримання принципу найефективнішого використання). Відповідно до цього методу вартість земельної ділянки як різниця між очікуваною ціною продажу поліпшеної земельної ділянки (визначається в межах порівняльного підходу, але для поліпшеної земельної ділянки) та витратами на земельні поліпшення (визначається
в межах витратного підходу - залишкова вартість заміщення або відтворення). Умовами застосування методу є наявність достовірної інформації про ціни угод із поліпшеними земельними ділянками, подібними до оцінюваної земельної ділянки, а також про вартість усіх витрат на земельні поліпшення, що склалися у цьому сегменті ринку нерухомого майна на дату оцінки.
Метод розвитку
Метод розвитку (можливого використання) поєднує всі три методичні підходи. Вартість землі визначають як різницю між дисконтними доходами від передбачуваного використання і дисконтними витратами, пов’язаними з переходом
до цього використання. В основі вказаного підходу лежить принцип очікування та доданої продуктивності, не пов’язаної із земельними поліпшеннями.
Цей метод застосовують тоді, коли використання земельної ділянки:
• не приносить доходу;
• не відповідає принципу найефективнішого використання.
Зазначений метод грунтується на припущенні, що використання земельної ділянки відбувається під час її розвитку, тобто передбачують (прогнозують) поділ оцінюваної земельної ділянки на менші за розміром земельні ділянки або,
навпаки, її об’єднання із сусідніми ділянками, що дасть можливість одержувати (спрогнозувати) дохід від їх використання. У такому разі вартість земельної ділянки визначають як різницю між дисконтованими грошовими потоками від її
найефективнішого використання (поточна вартість доходів) і дисконтованими витратами (поточна вартість витрат), зумовленими переходом до такого використання. Отже, у межах методу розвитку обчислюють доходи від найефективнішого використання земельної ділянки (порівняльний підхід), витрати, зумовлені забезпеченням найефективнішого використання (затратний підхід), поточну вартість доходів і витрат (дохідний підхід), їхня різниця дасть вартість земельної ділянки.
Прикінцеві положення представлення результатів експертної оцінки
Узгодження результатів оцінки
HYPERLINK "http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF?nreg=1442-2004-%EF&find=1&text=%F3%E7%E3%EE%E4%E6%E5%ED%ED%FF+%F0%E5%E7%F3%EB%FC%F2%E0%F2%B3%E2&x=0&y=0" \l "w14" Узгодження HYPERLINK "http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF?nreg=1442-2004-%EF&find=1&text=%F3%E7%E3%EE%E4%E6%E5%ED%ED%FF+%F0%E5%E7%F3%EB%FC%F2%E0%F2%B3%E2&x=0&y=0" \l "w24" результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.
Обґрунтування оціночної процедури HYPERLINK "http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF?nreg=1442-2004-%EF&find=1&text=%F3%E7%E3%EE%E4%E6%E5%ED%ED%FF+%F0%E5%E7%F3%EB%FC%F2%E0%F2%B3%E2&x=0&y=0" \l "w15" узгодження HYPERLINK "http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF?nreg=1442-2004-%EF&find=1&text=%F3%E7%E3%EE%E4%E6%E5%ED%ED%FF+%F0%E5%E7%F3%EB%FC%F2%E0%F2%B3%E2&x=0&y=0" \l "w25" результатів оцінки зазначається у звіті про оцінку майна.
Узгодження результатів оцінки — визначення кінцевого розміру вартості об'єкта оцінки на основі результатів, отриманих за допомогою різних підходів та методів оцінки. Адже, результатом застосування різних підходів оцінювання щодо одного й того ж самого об'єкта є одержання різних значень вартості. Остаточний висновок про вартість робиться за сукупністю одержаних результатів, які, як правило, повинні бути близькими. Істотні розбіжності вказують або на помилки в розрахунках, або на незбалансованість ринку.
Кінцевий розмір вартості об'єкта, що оцінюється може визначатися двома способами: як середньоарифметична величина або математичним зважуванням.
Організація системи оцінки землі
Система оцінки землі має бути добре спланована і відрегульована. Необхідно розробити і проводити ефективну політику і методи оцінки, постійно стежити за точністю її проведення і регулярно оновлювати ті дані, які відображають стан ринку.
Ефективна система оцінки землі складається з п’яти основних елементів: кадастрових карт; даних, що характеризують земельні ділянки; інформації з продажів та іншої ринкової інформації; оцінних процедур; персоналу і матеріального забезпечення.
Кадастрові карти. Оцінка землі вимагає наявності повного набору постійно поновлюваних і точних кадастрових карт з розміткою меж ділянок, відомостями про розміри, необхідною юридичною і описовою інформацією і кодовими позначеннями ділянок. Масштаб карт повинен забезпечувати необхідний обхват площ і необхідну деталізацію. Карти необхідно постійно оновлю вати, щоб відтворити як появу нових меж земельних ділянок, що виникли внаслідок дроблення або об’єднання, так і зміни в політичних межах, у зону ванні і фізичних характеристиках ділянок.
Відомості про земельну власність. Інформація про землеволодіння повинна містити всі параметри і характеристики, які істотно впливають на вартість землі. Потрібно розрізняти чинники, які майже завжди мають важливе значення, і ті, які важливі лише від випадку до випадку. Для економії першу з перерахованих груп чинників потрібно відстежувати постійно і позначати в спеціальних формах або комп’ютерних файлах. Чинники, що належать до другої групи, можна збирати лише за необхідності.
Інформація про продажі і інша ринкова інформаиія. Успіх будь-якої програми оцінки землі залежить переважно від наявності інформації по продажах і іншій ринковій інформації. Сюди входять: ціна продажу; дата продажу; прізвище, адреса покупця і продавця; тип трансферту (наприклад, купча з гарантіями, купча з відмовою від претензій або земельний контракт); тип фінансування, передавані права (абсолютне право власності або неповні права); і інші умови угод, що укладається.
Документи з передавання прав власності на нерухомість, що надають інформацію за всіма цими пунктами, є найнадійнішим джерелом інформації по продажах. До інших джерел можна зарахувати анкети. Інтерв’ю з покупцями,
Продавцями або їхніми агентами, а також джерела, що представляють в угодах третіх осіб, наприклад, посередницькі фірми з продажу нерухомості, фінансові установи, приватні фірми, в яких займаються| оцінкою майна. Що стосується індивідуальної оцінки нерухомості, до практики увійшла повторна перевірка ринкової інформації через інше джерело, наприклад, для підтвердження інформації по продажах, отриманої з документів з передавання прав власності, здійснюють опитування продавця, покупця або третіх осіб, що мають в своєму розпорядженні відомості про угоду.
Коли інформацію про угоди отримано, її редагують з тим, щоб| унеможливити неринкові трансферти, наприклад, угоди між родичами, вимушені угоди тощо. Необхідно вилучати земельні контракти, якщо тільки угода не була виконана зовсім недавно. В аналізі ринку можна використовувати продажі великих ділянок, призначених для поділу, або продаж з передаванням неповних прав, але якщо дані по цих продажах використовуються для отримання оцінок вартості поодиноких об’єктів або абсолютного права власності, їх необхідно використовувати з граничною обережністю.
Потрібно враховувати і спосіб фінансування продажів. За можливості, продажі з неринковим фінансуванням (що зазвичай припускають наявність перехідних застав або знижок, які надає продавець) необхідно вилучати або приводити їх до ринкової ціни продажу в грошовому еквіваленті. Якщо по якихось окремих угодах інформації з фінансування немає, то на підставі знання прийнятої місцевої практики фінансування можна обчислити і зробити відповідні поправки.
Коли вартість землі змінюється у бік підвищення або пониження, у ціни продажів необхідно робити поправки на дату укладання угоди послідовно по окремих територіях, оскільки зміна вартості може істотно відрізнятися для різних територій.
Окрім відомостей з продажів, необхідно зібрати ринкову інформацію по ставках оренди, витратах на освоєння землі тощо. Ця інформація може виявитися особливо корисною тоді, коли продажу неосвоєних земель мало. Крім того, вартості земельних ділянок, отримані за залишковим принципом за допомогою віднімання вартості споруд з цін продажів освоєних ділянок, можна використати як непрямі оцінки вартості землі. Проте отримані таким способом вартості землі відповідають дійсності настільки, наскільки відповідають дійсності ціни продажів і витрати на освоєння, на підставі яких вони розраховані. Як правило, такі оцінки точніші для земельних ділянок з недавно зведеними спорудами, оскільки завдання із визначення зносу зводиться до мінімуму.

Формування і зміст звіту про експертну оцінку.
Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел, їхній аналіз та виклад обґрунтованих висновків. Оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, тенденції на ринку та інформацію про угоди подібної нерухомості, які використовують у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію.
Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація потрібно відображати у звіті про оцінку нерухомості з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на здійснення оцінки та з дотриманням вимог законодавства.
Звіт про оцінку майна можна складати у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, щ о складається у повній формі, повинен містити:
опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати ;
дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби - термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;
мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінку;
перелік нормативно -правових актів, відповідно до яких здійснюють оцінку;
перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;
викладення усіх припущень, у межах яких виконували оцінку;
опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час оцінки;
висновки щ одо аналізу існую чого використання та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки;
викладення змісту застосованих методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;
письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (за неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її виконання, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;
висновок про вартість майна;
додатки з копіями всіх вихідних даних, а також за потреби - інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.
Норми професійної оціночної діяльності.
Норми професійної оцінювальної діяльності є невід’ємною частиною положень (національних стандартів) оцінки. Вимоги норм повинні обов’язково виконувати оцінювачі під час виконання оцінки у випадках, передбачених законодавством України або угодами суб’єктів цивільно-правових відносин.
Усі вимоги норм є однаково обов’язковими для виконання як окремими оцінювачами, так і групами оцінювачів та суб’єктами оцінювальної діяльності. Оцінювач має надавати послуги з оцінки, працюючи компетентно, з додержанням вимог законодавства України, положень (національних стандартів) оцінки і не припускатися дій, що не відповідають вимогам чинного законодавства, або створюють, для інших осіб умови для порушення чинного законодавства.
Оцінювач повинен діяти як незацікавлена особа, неупереджено і об’єктив но, уникаючи привнесення особистого інтересу щодо об’єкта оцінки або результатів оцінки. Оцінювач повинен розкрити будь-яке пряме чи опосередковане особисте або корпоративне ставлення до майна або компанії, що є предметом оцінки та може спричинити конфлікт інтересів.
Якщо під час отримання замовлень або їх виконання оцінювач виявив недостатню компетентність, то він зобов’язаний попередити про це замовника і вжити всіх заходів для якісного виконання замовлення, а саме: залучити до виконання роботи фахівців, що мають відповідну кваліфікацію, спробувати набути відповідної кваліфікації тощо. За неможливості вдатися до цих заходів, оцінювач зобов’язаний відмовитись від виконання замовлення. В усіх випадках оцінювач несе відповідальність за результати оцінки.
Оцінювач не повинен заявляти про професійні кваліфікації, яких він не має, і вводити в оману, інформуючи про них. У своїй роботі оцінювач має критично ставитись до будь-якої інформації, яку використовує, перевіряти її в межах можливого, навіть якщо за умовами договору всю відповідальність за адекватність наданої інформації несе замовник. Оцінювач не повинен свідомо укладати та розповсюджувати звіт, який містить неправдиві, неточні або упереджені судження та аналіз. Коли замовлення на оцінку виконували два чи більше оцінювачі, що працювали в групі, і один з них мав особливу точку зору, її має бути висвітлено в звіті про оцінку. В іншому разі підписання звіту таким оцінювачем або керівником групи від його імені є неприпустимим.
Будь-яке необгрунтоване чи попереднє судження оцінювача про вартість, навіть коли воно пізніше підтверджене в звіті про проведення оцінки, є неприпустимим. Коли оцінювач подає попередній (тобто такий, що його можна замінити) звіт про оцінку, в його тексті має бути чітко і однозначно висвітлений попередній характер всіх висновків. Оцінювач не повинен приймати завдання, якщо воно пов’язане з використанням упереджених суджень і висновків.
Коли два чи більше оцінювачів запросив незалежно один від одного один замовник для оцінки одного об’єкта, ці оцінювачі мають працювати незалежно один від одного, уникаючи обміну інформацією чи узгодження своїх висновків. Ця вимога є дійсною в усіх випадках, коли відсутня пряма заява замовника про те, що він не заперечує проти співробітництва оцінювачів в їхній роботі.
Оцінювач має гарантувати замовнику повну конфіденційність отриманої від нього інформації та результатів роботи, якщо це не суперечить чинному законодавству.
Оцінювач має гарантувати замовнику оцінки, що всі матеріали, зібрані ним під час виконання оцінки, він надаватиме для перевірки на вимогу замовника.
Є неприпустимим:
встановлення розміру винагороди оцінювача залежно від оцінювальної вартості об’єкта оцінки;
одержання винагороди за виконання роботи з попередьмо узгодженим результатом;
виплата винагороди за сприяння в одержанні замовлень на оцінку, якщо це не доведено до відома замовника;
будь-яка недобросовісна реклама, що може спричинити перебільшене або спотворене уявлення замовника про обсяг, якість і характер послуг;
будь-яка форма демпінгу з метою отримання замовлення;
прийняття замовлення на оцінку від двох пов’язаних між собою за мовників за умови наявності зацікавленості одного з таких замовників в результатах оцінки, що виконувалась на замовлення другого;
використання оцінювачем необізнаності замовника оцінки щодо положень (національних стандартів) оцінки, що виражається в намаганні нав’язати замовникові обсяг замовлення або звіту про оцінку, що є найбільш прийнятним для оцінювача, і до того ж не відповідає найбільшою мірою інтересам замовника.
Конкуренція між оцінювачами має ґрунтуватись на засадах компетентності та якості виконання робіт. Під час виконання рецензії на звіт іншого оцінювача оцінювач повинен продемонструвати неупереджене судження та надати обґрунтовані причини згоди або незгоди з висновками, що містить звіт.
Оцінювач не відповідає за правомірність постановки завдання на оцінку стосовно: об’єкта оцінки; обраної замовником бази оцінки; можливого використання результатів оцінки.
Проте є неприпустимим обрання на вимогу замовника бази оцінки, що прямо суперечить вимогам національних стандартів у конкретному випадку використання результатів оцінки. В усіх інших випадках відповідальність за правомірність постановки завдання на оцінку несе замовник. Результати оцінки не можуть використовувати замовник або будь-які інші особи з метою, яка не передбачена в договорі на оцінку, крім випадків, що передбачені чинним законодавством України.
Оцінювач не несе відповідальності за неправомірне використання результатів оцінки. Звіт про оцінку можна використовувати, і він чинний лише у разі його повного надання. Замовник несе відповідальність за достовірність наданої оцінювачу інформації будь-якого характеру в усній або письмовій формі, що підтверджена або не підтверджена документально. Це також стосується інформації, яку надає підприємство на вимогу замовника.
У разі, якщо після отримання результатів оцінки, замовник залучив для виконання повторної оцінки іншого оцінювача, то замовник зобов’язаний попередити про це виконавця першої оцінки та на його вимогу надати йому можливість ознайомитись з результатами повторної оцінки. Оцінка станом на дату, що передує даті огляду об’єкта оцінки, є неприпустимою. Винятком є оцінка цілісного майнового комплексу (бізнесу), що виконується станом на дату бухгалтерського балансу підприємства, якщо договір на виконання такої оцінки укладається не пізніше ніж через три місяці (1 квартал) від дати складання балансу.
Основи бонітування ґрунті
1.Бонітування ґрунтів, як галузь природничої науки.
Бонітування ґрунтів – (від лат. boniyus – доброякісність) - це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах.
Мета бонітування ґрунтів – встановити, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший за інший.
Об'єкт бонітування ґрунтів – ґрунт, виражений чітко встановленими таксономічними одиницями відповідно до матеріалів детального обстеження ґрунту.
Бонітування грунтів проводять за грунтовими типами або агровиробничими групами.
2. Поняття про бонітування ґрунтів, завдання і призначення.
Бонітування ґрунтів – (від лат. boniyus – доброякісність) - це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах.
Основне завдання бонітування грунтів дати порівняльну оцінку якісного і кількісного стану грунтів. Показати у скільки разів один грунт кращий або гірший від іншого за своїми природними або набутими властивостями.
Призначення : дані з бонітування грунтів
-дозволяють порівнювати і групувати грунти за продуктивністю.
- дають можливість виявити найсприятливіші грунти для вирощування тих чи інших сільськогосподарських культур
- допомагають в розробці зональних систем землеробства.
3.Історія виникнення і розвитку бонітування ґрунтів.
Засновником бонітування ґрунтів є вчений – ґрунтознавець В.В.Докучаєв, який в 80-ті рр. ХІХ століття заклав основи генетичного ґрунтознавства. Завдання бонітування – це дати порівняльну кількісну оцінку грунтів та рівня потенціальної родючості, тобто показує на скільки один грунт кращий чи гірший за інший і придатний для вирощування сільськогосподарських культур.В 1993 році було вперше проведено бонітування грунтів сільськогосподарських угідь України на основі методики «Бонітування грунтів України», яка була розроблена в 1992 році, вона передбачала загальне і окреме бонітування, яке проводиться за єдиною системою, принципах, але з врахуванням регіональних особливостей грунтів вирощування сільськогосподарських культур.
При загальному бонітуванні враховують такі основні показники:
· Запаси гумусу в метровому шарі;
· Запаси продуктивної вологи в метровому шарі;
· Вміст рухомих форм фосфору і обмінного калію в орному шарі грунту.
При окремому бонітуванні враховують такі показники:
→ Вміст гумусу в орному шарі;
→ Потужність гумусового горизонту;
→ Вміст фізичної глини.
4.Правове регулювання бонітування ґрунтів.
Правове регулювання здійснюють відповідно до КУ,Земельного кодексу,ЗУ « Про оцінку земель».
Бонітування грунтів здійснюється на основі принципів законності ,єдності, безперервного процесу бонітування грунтів,доступності використання даних з бонітування грунтів,рівності перед законом суб’єктів бонітування.
Субєкти - це органи виконавчої влади, та органи місцевого самоврядування .які здійснюють управління у сфері бонітування грунтів , а також юридичні та фізичні особи заінтересовані у проведенні якісної оцінки земельних ділянок.
Підставою для проведення бонітування грунтів є рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування .
Бонітування грунтів проводиться відповідно до державних стандартів,норм і правил а також інших нормативно – правових актів на землях сільськогосподарського призначення та лісового фонду.
За результатами бонітування грунтів складається технічна документація ,копії якої зберігаються у державному фонді документації із землеустрою .Технічна документація з бонітування грунтів земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською , селищною,міською радою , а за межами населених пунктів районною радою.
Бонітування проводять не рідше ніж 1 раз на 7 років.

5. Складові частини бонітування ґрунтів.
Родючість грунту ( є природна,ефективна,економічна) Природна – створюється у результаті природних процесів грунтотворення і властива грунтам які ще не оброблялися.
Ефективна – виникає в процесі його використання.
Економічна – родючість яка характеризується урожаєм рослин за відповідних кліматичних і техніко – економічних умов .
агрофізичні, хімічні, біологічні, водні теплові показники якості ґрунту,
6. Агрофізичні, хімічні, біологічні, водні, теплові показники якості ґрунту.
Агрофізичні показники грунту :
фізичні властивості грунту
Щільність твердої фази (питома маса грунту ) – це відношення маси твердої фази абсолютно сухого грунту до маси рівною об’єму води при температурі +4 градуси.
Щільність складень (обємна маса) – це є маса одиниці об’єму 1см3 абсолютно сухого грунту в його природному стані.( у мінеральному грунті від 0,9-1,8 г на см3
У болотних і торф’яних 0,15-1,40 г на см3)
Пористість – найсприятливіші умови для росту рослин при пористості 50-60 %
Фізико – механічні властивості грунту
Найбільш важливими фізико-механічними властивостями є пластичність, липкість, набухання, усадка, зв'язність, твердість, питомий опір, гранулометричний склад .
Пластичність - здатність вологого грунту необоротно міняти форму без утворення тріщин після впливу певного навантаження. Пластичність характеризується числом Аттеберга. Верхньою межею пластичності вважають вологість, при якій грунт починає текти, а нижньою - вологість, при якій грунт перестає скочуватися в шнур без тріщин діаметром більше 3 мм. Піски мають число пластичності - 0, супіски - 0-7, суглинки - 7-17, глини - понад 17. Пластичність грунту широко використовується при визначенні механічного складу грунтів методом скочування шнурів та куль, при розрахунках тягових зусиль із обробки грунтів.
Липкість - властивість вологого грунту прилипати до інших тіл, зокрема до поверхні сільськогосподарських знарядь, вона вимірюється навантаженням в паскалях, необхідним для відриву металевої пластинки від вологого грунту. Липкість залежить від механічного складу грунтів, оструктуреності, кількості органічної речовини, насиченості грунтів різними катіонами. Грунти супіщані і піщані, оструктурені, багаті органікою мають меншу липкість. За липкістю грунти поділяються на гранично липкі (> 147 Па), сильно в'язкі (49,0-147 Па), середні (19,6-49,0 Па), слабо в'язкі (19,6 Па).
Набухання - властивість грунтів і глин збільшувати свій об'єм при зволоженні. Воно залежить від вмісту мулистої частини грунту, її мінерального складу, складу обмінних катіонів. Більше набухають глини, особливо складені монтморилонітом і насичені Na або Li. Набухання виражають в об'ємних % по відношенню до вихідного об'єму. Усадка - скорочення обсягу грунту при його висиханні. Це явище зворотне набуханню, залежне від тих самих умов, що й набухання. Вимірюється в об'ємних % по відношенню до вихідного об'єму. При усадці грунт може покриватися тріщинами, можливі формування структурних агрегатів, розрив коренів, посилення випаровування. Усадка викликає зміну процесів розкладання органічних речовин, збільшення аеробіозису грунту.
Зв'язність - здатність грунтів чинити опір розриваючому зусиллю. Вона обумовлена силами зчеплення між частинками і залежить від складу колоїдів і катіонів. Найбільш зв'язними є глини, малооструктурені грунти, насичені одновалентними катіонами. Зв'язність вимірюється в Па при випробуванні зразків на зсув, розрив, вигин, розчавлювання. У легких грунтах органічна речовина і деяка вологість збільшують зв'язність, в суглинистих, навпаки, зменшують. Зв'язність грунту впливає на якість обробки і опір впливу машин і знарядь.
Твердість грунту - здатність чинити опір стисненню і розклинюванню. Вимірюється за допомогою твердоміру і виражається в Па. Твердість грунту залежить від механічного складу, складу катіонів та вологості. У міру зволоження грунту його твердість зменшується, при насиченні одновалентними металами - збільшується, малогумусні грунти твердіші сильно гумусованих, оструктурені грунти менш тверді, ніж неоструктурені.
Гранулометричний склад – це відсотковий вміст у ньому грунтових часток або агрегатів різної величини та форм.
Структурність грунту – здатність грунту розпадатися на агрегати різної величини форми і якісного складу. Розрізняють 3 типи структурності кубоподібна,призмо подібна,плитоподібна.
Хімічні показники
Основними елементами у складі грунту є :
Кисень- 49.3 %
Сіліціум – 33
Алюміній -7,1
Залізо – 3,8
Кальцій-1,4
Натрій -0,7
Калій – 0,4
Магній – 0,6
Азот -0,1
Фосфор 0,08
Хлор -0,01
Цинк – 0,005
Кольбат – 0,008
Мельден – 0,003
Грунти, залежно від переважання у них хімічних сполук, бувають кислими, нейтральними і лужними. Показник кислотності грунту прийнято умовно позначати латинськими буквами pH з відповідною цифрою.
Градація грунтів за кислотністю
Сильно кислі – рн 4,5
Кислі – 4,6-5
Слабо кислі 5,1-5,5
Близькі до нейтрального -5,6-6,0
Нейтральні – 6,1-7
Слабо лужні 7,1-7,5
Лужні 7,6-8,5
Сильнолужні – більше 8,5
Лужність грунту – реакція грунту коли рН більше 7 ,обумовлена наявністю у грунті солей. Боротися з лужністю – гіпсуванням.
Буферність грунту – здатність грунту протистояти різним змінам реакцій середовища .
Радіоактивність грунту – замовлення наявністю у грунті радіоактивних елементів .( Розрізняють природну і штучну радіоактивність грунту ).
Біологічні показники якості грунту
Біологічні показники:
— вміст органічних речовин у ґрунті та їх якісний склад;
— вміст гумусу;
— біологічна активність ґрунту;
— засміченість ґрунту насінням та вегетативними органами розмноження бур’янів, шкідниками та збудниками хвороб сільськогосподарських культур.
Вміст гумусу в поверхневих горизонтах грунтів україни коливається від 0,5-20%. Різко або поступово зменшується з глибиною.
Характерною особливістю гумусових речовин є їх гетерогенність, тобто наявність різних за стадією гуміфікації, молекулярною масою, хімічним складом, а значить, властивостями компонентів.
Гумусні речовини поділяють на три групи сполук: гумінові кислоти, фульвокислоти, гуміни.
Гумінові кислоти (ГК) темно-коричневого або чорного забарвлення, розчинні в слабких лугах, утворюючи гумати, слабко розчинні у воді. До їх складу входять вуглець (50-62%), водень (2,8-6,6%), кисень (31-40%), азот (2-6%) і зольні елементи.
Фульвокислоти (ФК) світло-жовтого, світло-бурого забарвлення, розчинні у воді й лугах, утворюючи фульвати, їх елементарний склад відрізняється від складу гумінових кислот. Вони містять вуглець (41-46%), водень (4-5), азот (3-4), кисень (44-48%). Отже, фульвокислоти містять менше вуглецю і більше кисню, ніж гумінові, а також відрізняються співвідношенням ядра і периферійної частини в молекулі (слабо виражене ядро і більша частина периферії).
Гумін тепер прийнято називати рештками, що не гідролізуються. Це сукупність гумінових і фульвокислот, які міцно зв'язані з мінеральною частиною грунту. До їх складу входять також компоненти рослинних решток, що важко розкладаються мікроорганізмами: целюлоза, лігнін, вуглинки. Гуміни не розчиняються в жодному розчиннику, тому їх називають інертним гумусом.
Водні показники якості грунту
Вода один з основних компонентів грунту
Вода буває в 3 станах :Тверда,рідка пароподібна.
Рідка вода має такі форми : Хімічно зв’язана(конституційна і кристалізаційна),фізично зв’язана (гігроскопічна,плівкова),вільна (капілярна ,гравітаційна )біологічна.
7.Передумови бонітування ґрунтів.
Засновником бонітування ґрунтів є вчений – ґрунтознавець В.В.Докучаєв, який в 80-ті рр. ХІХ століття заклав основи генетичного ґрунтознавства. Завдання бонітування – це дати порівняльну кількісну оцінку грунтів та рівня потенціальної родючості, тобто показує на скільки один грунт кращий чи гірший за інший і придатний для вирощування сільськогосподарських культур.В 1993 році було вперше проведено бонітування грунтів сільськогосподарських угідь України на основі методики «Бонітування грунтів України», яка була розроблена в 1992 році, вона передбачала загальне і окреме бонітування, яке проводиться за єдиною системою, принципах, але з врахуванням регіональних особливостей грунтів вирощування сільськогосподарських культур.

8. Методологія бонітування ґрунтів.
Методика Докучаєва – базувалась як на природно – історичних і загально – економічних показниках так і на властивостях грунтів. При бонітуванні визначалось 27 показників грунтів.
Позитивно те що це була перша методика. Негативно – всі показники були рівноцінні.
Методика Соболєва. – в цій методиці враховувався зональний характер грунтів.
Методика Кузьмичова – у цій методиці було розроблено детальне сільськогосподарське районування . Виділено 101 район.
Методика Сірого - професор А.І.Сірий,за основні критерії взяв найважливіші показники родючості ґрунту та поєднав їх з екологічними умовами і технологічною якістю земель. Бонітування за цією методикою починається з оцінки агровиробничих груп ґрунтів за такими показниками : вміст гумусу , максимально – можливі запаси вологи,вміст основних поживних елементів .
Сучасна методика бонітування грунтів – в основу тієй методики покладено методика сірого і методика інституту ґрунтознавства.
За цією методико бонітування грунтів проводиться на підставі таких діагностичних ознак :
Запаси гумусу у шарі 0-100 см
Максимально мажливі запаси вологи грунту.
Вміст рухомих форм поживних елементів у шарі 0-30 см
Гранулометричний склад
Реакція грунту.
9. Основні критерії бонітування ґрунтів.
Критерії бонітування ґрунтів – їх природні діагностичні ознаки та ознаки, набуті в процесі тривалого окультурювання. До перших належать ознаки, які найбільше впливають на урожайність сільськогосподарських культур потужність гумусного горизонту, відсотковий вміст гумусу, мулу й фізичної глини в ґрунті, валові запаси гумусу, азоту, фосфору й калію в ґрунті, механічний склад, кислотність, ступінь насиченості ґрунту основами тощо.
10. Техніка складання шкали бонітування ґрунтів.
Шкала бонітування ґрунтів, яка являє собою систему цифрових даних, що відповідають певним значенням природних показників на різних групах ґрунтів. При бонітуванні ґрунтів потрібно складати дві оціночні шкали: першу, основну – за властивостями ґрунтів і другу – за урожайністю сільськогосподарських культур або продуктивністю кормових угідь.
Шкали часткового бонітування ґрунтів розробляють у такому порядку:
- визначення переліку культур, відносно яких розробляються бали бонітування ґрунтів конкретного природно-сільськогосподарського району;
- встановлення балів бонітування ґрунтів за окремими їх властивостями, від яких залежить урожайність сільськогосподарських культур;
- визначення часток впливу окремих показників якості ґрунтів на урожайність культури;
- розрахунок загальних балів бонітету ґрунтів відносно прийнятих культур згідно з переліком агровиробничих груп ґрунтів природно-сільськогосподарського району;
- розробка шкали бонітування ґрунтів для зони вирощування культури.
Бали бонітування ґрунтів розраховуються спочатку за окремими властивостями, потім розраховується загальне його значення щодо всіх властивостей кожної агровиробничої групи ґрунтів. Бали бонітету за гумусом і потужністю гумусових горизонтів обчислюються за формулою:
 

 
Бали бонітету за вмістом фізичної глини визначаються за допомогою таблиць, де стосовно конкретних сільськогосподарських культур розраховані бали для окремих агрогруп і на різний вміст фізичної глини. При визначенні загального бала бонітету ґрунту враховується частка впливу окремих ознак на урожай культури.
Розрахунок балів бонітету приводиться відносно еталонних агровиробничих груп ґрунтів, вибраних для кожної культури і прийнятих за 100 балів.
Якщо в межах природно-сільськогосподарського округу (групи районів) зустрінеться ґрунт, що має будь-який із показників вище еталонного, він також прирівнюється до 100 балів.
Якщо за бонітувальну ознаку приймається кислотність ґрунтів, то еталоном вважаються ґрунти з нейтральною кислотністю (рН 7,0). Бал бонітету визначають за формулами:
 
для слабокислих і кислих ґрунтів
 

 
для слаболужних і лужних грунтів
 

 
де рНi – показник рН сольової витяжки оцінюваної агрогрупи грунтів.
 
При бонітуванні грунтів за гідролітичною кислотністю еталоном служить найменший її показник у межах земельно-оціночного району, а за найвищий показник умовно приймається 7,0 мг-екв./100г ґрунту. Обчислення проводиться за формулою:
 

 
де ГКmin – найменший у районі показник гідролітичної кислотності, прийнятий за 100 балів; ГКi – показник гідролітичної кислотності оцінюваної агрогрупи ґрунтів.
 
Бали бонітету за вмістом мулу (відсоток частин < 0,001мм) і фізичної глини (відсоток частин < 0,01мм) визначаються за еталонами: 100 балам прирівнюється 27% для мулу і 45% для фізичної глини.
Бали бонітування ґрунтів за кожною природною властивістю порівнюють з балами за урожайністю сільськогосподарських культур для даного ґрунту. При цьому вибирають такі властивості або їх поєднання, числові показники яких корелюють із показниками урожайності культур. Інакше кажучи, необхідно знайти такі показники властивостей ґрунту, за якими відмінності між ґрунтами виражаються у тих же пропорціях, що й відмінності за урожайністю сільськогосподарських культур.
11. Бонітування ґрунтів України. І за кордоном.
В Україні упродовж 1957-61 було проведено суцільне ґрунтове обстеження майже 45 млн. га землі і одержані дані про ґрунтовий покрив, усі сільськогосподарські підприємства (колгоспи, радгоспи) отримали карти ґрунтів, експлікацію земель за сільськогосподарськими угіддями й ґрунтами, на риси з детальними фізико-хімічними аналізами кожного ґрунту, було складено карту ґрунтів України. Це стало базою для виділення класів ґрунтів та їх якісної оцінки бонітування ґрунтів за всіма видами сільськогосподарських угідь (орні землі, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища) завершено «УкрНДІземпроектом» в 1994 і є основою для встановлення земельного податку. Бонітування ґрунтів – важлива складова земельних кадастрів країн Західної Європи і США. У Німеччині воно проводиться на основі обліку таких об'єктивних природних показників, як механічний склад, геологічне походження ґрунту і ступінь природного стану. При бонітуванні ріллі виділено 9 видів ґрунту за механічним складом, 5 груп за геологічним походженням ґрунту і 7 ступенів природного стану. Для встановлення продуктивності земель обчислюють різницю доходу, зумовлену якістю ґрунту, рельєфом та кліматом. Оцінюючи ґрунт, необхідно відобразити його природні відмінності й передусім незмінні умови дохідності. Економічні умови – шляхи сполучення, ринки збуту та інші змінні умови дохідності – повинні враховуватися в загальній оцінці земель господарства. Дані бонітування ґрунтів – основа економічної оцінки земель. Результати бонітування ґрунтів за природними властивостями та економічної оцінки за чистим доходом зведені у стобальну шкалу оцінки земель. Відмінності ґрунтів, оцінені в балах, дають можливість визначити, який з них найсприятливіший для вирощування певної культури. Але бонітування ґрунтів, яке відображає переважно їх природну родючість, не дає змоги достатньо повно оцінити економічні аспекти виробництва, тому й виникає необхідність економічної оцінки землі.
Бонітування в польщі
100 бальна система бонітування грунтів
За даними бонітування грунтів розробляються ґрунтово-сільськогосподарські карти, найважливішим елементом яких є виділення сільськогосподарської придатності земель для вирощування певних культур. У межах одного комплексу групуються ґрунти з однаковими властивостями стосовно сільськогосподарського використання. Отже, виділення комплексів безпосередньо залежить від придатності земель для вирощування певних сільськогосподарських культур. Всього на орних землях виділено 12 комплексів сільськогосподарської придатності. Назви перших семи комплексів відображають придатність земель для вирощування озимої пшениці і жита, які займають 50...60 % посівних площ. Зокрема, перші три комплекси представлені кращими, добрими й середніми пшеничними землями, 4-7-й – кращими, добрими, поганими і дуже поганими житніми полями. Високоякісні і низькоякісні зернофуражні землі віднесені до восьмого і дев'ятого комплексів. Десятий комплекс включає гірські картопляно-вівсяні землі, одинадцятий – гірські вівсяні землі. Орні землі, призначені для сінокосів, – дванадцятий комплекс
Бонітування в Австрії
Порівнюють грунти за генетико-морфологічною будовою, структурою, вмістом гумусу, карбонатністю чи кислотністю, наявністю поживних речовин, вологістю тощо.
Ці показники використовуються для розробки спеціальної 100-бальної шкали (рами) з оцінки орних земель і природних кормових угідь. За цією шкалою оцінюють орні землі за семи класами використання, а природних угідь - за п'ятьма.
Ці оцінки земель найбільше значення мають для обчислення ставки податку і розмірів плати за землю. При цьому за 100 балів прийняті землі, які дають 31,5 тис. австрійських шилінгів валового доходу з 1 га, а ставка земельного податку від цієї суми становить 1,6-2,0 %.
Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
1.4. Інформаційною базою для нормативної грошової оцінкиземель сільськогосподарського призначення є матеріали державногоземельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріаливнутрігосподарського землеувпорядкування, а земель населенихпунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудовинаселених пунктів, матеріали економічної оцінки території,матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правилазабудови.
1.5. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарськогопризначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки,визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, якідо них прилягають. На відносно гірших землях, на яких нестворюється диференційований рентний дохід (з нульовим або від'ємним показником оцінки), нормативна грошова оцінка земельвизначається величиною абсолютного рентного доходу - 1,6 ц зерна згектара.
Нормативна грошова оцінка несільськогосподарських угідь, щорозміщені під дорогами, спорудами, лісосмугами, водоймами,болотами, чагарниками, ярами та іншими не придатними для сільськогосподарського виробництва земельними ділянкамивизначається за їх фактичним використанням відповідно до Порядкунормативної грошової оцінки земель несільськогосподарськогопризначення (крім земель у межах населених пунктів) ( z0389-06 ).
Землі під чагарниками оцінюються у розмірі 25 відсотків відсередньої оцінки земель під лісовими насадженнями відповідногоадміністративного району.
1.6. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок підвиробничими будівлями і спорудами сільськогосподарськихпідприємств, що розташовані за межами населених пунктів,визначається на підставі нормативної грошової оцінкиагровиробничих груп ґрунтів, які до них прилягають.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок під виробничимибудівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, щорозташовані за межами населених пунктів і використовуються для
здійснення економічної діяльності згідно з Класифікацією видівекономічної діяльності ( va375202-05 ), визначається відповідно доПорядку нормативної грошової оцінки земельнесільськогосподарського призначення (крім земель у межахнаселених пунктів) ( z0389-06 ).
1.7. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії напроведення робіт із землеустрою.
2. Нормативна грошова оцінка земельсільськогосподарського призначення
В основу визначення нормативної грошової оцінки земельсільськогосподарського призначення (далі - землі) покладенорентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур івизначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в1988 році.
В умовах інфляції рентний дохід обчислюється у натуральниходиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінкипереводиться у вартісний вираз за поточними цінами на дату оцінки.
Величина нормативної грошової оцінки є добутком річногорентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізаціївстановлюється 33 роки.
Нормативна грошова оцінка здійснюється окремо за орнимиземлями, землями під багаторічними насадженнями, природнимисіножатями і пасовищами послідовно в Україні, АвтономнійРеспубліці Крим і областях, адміністративних районах,сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянок.
Нормативна грошова оцінка орних земель, земель підбагаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами всільськогосподарських підприємствах, створених на базіреформованих колективних сільськогосподарських підприємств таінших підприємств, обчислюється після уточнення меж і площ земель.
2.1. Нормативна грошова оцінка земель в Україні
2.1.1. Для визначення нормативної грошової оцінки земель вУкраїні розраховується диференціальний рентний дохід з орнихземель за економічною оцінкою виробництва зернових культур(у центнерах зерна) за формулою
Рдн = (У х Ц - З - З х Кнр):Ц, (1)
де Рдн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель(у центнерах);
У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);
Ц - ціна реалізації центнера зерна в гривнях;
З - виробничі затрати на гектар;
Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.
Крім диференціального рентного доходу (Рдн) у сільському господарстві, за умов використання гірших земель створюється абсолютний рентний дохід (Ран), який додається до диференціального рентного доходу, і таким чином обчислюється загальний рентнийь дохід (Рздн).
2.1.2. Диференціальний рентний дохід з гектара земель підбагаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищамирозраховується на основі співвідношень диференціальних рентних
доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічноюоцінкою виробництва зернових культур за формулою
Рдн х Рд (б)(с)(п)
Рдн(б)(с)(п) = ------------------, (2)
Рд
де Рдн(б)(с)(п) - диференціальний рентний дохід з гектараземель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями(с) і пасовищами (п) (у центнерах);
Рдн - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель(у центнерах);
Рд(б)(с)(п) - диференціальний рентний дохід з гектара земельпід багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) іпасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у гривнях);
Рд - диференціальний рентний дохід з гектара орних земель заекономічною оцінкою виробництва зернових культур (у гривнях).

2.1.3. Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під
багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою виробництва зернових культур, ціни на зерно і терміну йогоь капіталізації за формулою
Гоз = Рздн х Ц х Тк, (3)
де Гоз - нормативна грошова оцінка гектара орних земель,земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями іпасовищами в Україні (у гривнях);
Рздн - загальний рентний дохід на орних землях, землях підбагаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами вУкраїні (у центнерах);
Ц - ціна центнера зерна (у гривнях);
Тк - термін капіталізації рентного доходу (у роках), якийвстановлюється на рівні 33 років.
2.2. Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці
Крим, областях та адміністративних районах
2.2.1. На підставі матеріалів економічної оцінки земельвираховується диференціальний рентний дохід на орних землях,землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і
пасовищами в Автономній Республіці Крим, областях та їхадміністративних районах за формулою
Рдн(У) х Рд(р)
Рдн(р) = ---------------, (4)
Рд(У)
де Рдн(р) - диференціальний рентний дохід з гектара орнихземель, земель під багаторічними насадженнями, природнимисіножатями і пасовищами в регіоні (Автономній Республіці Крим,областях та адміністративних районах) (у центнерах);
Рдн(У) - диференціальний рентний дохід з гектара орнихземель, земель під багаторічними насадженнями, природнимисіножатями і пасовищами в Україні (У) (у центнерах);
Рд(р) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкоювиробництва зернових культур на орних землях, землях підбагаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами заоцінкою цих угідь у регіоні (Автономній Республіці Крим, областях,та їх адміністративних районах) (у гривнях);
Рд(У) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкоювиробництва зернових культур на орних землях, землях підбагаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами заоцінкою цих угідь в Україні (У) (у гривнях).
У разі відсутності економічної оцінки орних земель підзерновими культурами у розрахунках використовуються показникиекономічної оцінки ріллі в цілому.
У регіонах, де проведено економічну оцінку окремомеліорованих і немеліорованих земель, у розрахункахвикористовуються зведені показники оцінки земель під зерновими
культурами в цілому.
2.2.2. До диференціального рентного доходу Рдн (р) вАвтономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах згектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями,
природними сіножатями і пасовищами, визначеного за формулою 4,додається абсолютний рентний дохід (постійна величина, установленав Україні на 1 га угідь - 1,6 ц), що становитиме загальний рентний
дохід (Рздн).
На гірших землях, на яких не створюється диференціальнийрентний дохід (з нульовим або від'ємним показником оцінки),нормативна грошова оцінка земель визначається величиноюабсолютного рентного доходу - 1,6 ц зерна з гектара.
2.2.3. Нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земельпід багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищамив Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районахвизначається за формулою 3.
2.3. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарськихпідприємств
2.3.1. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарськихпідприємств обчислюється за формулою 3.
2.3.2. Диференціальний рентний дохід на орних землях, земляхпід багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищамив сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою
Рдн(р) х Рд(п)
Рдн(п) = --------------, (5)
Рд(р)
де Рдн(п) - диференціальний рентний дохід з гектара орнихземель, земель під багаторічними насадженнями, природнимисіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п)(у центнерах);
Рдн(р) - диференціальний рентний дохід з гектара орнихземель, земель під багаторічними насадженнями, природнимисіножатями і пасовищами в адміністративному районі (р)(у центнерах);
Рд(п) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкоювиробництва зернових культур на орних землях, землях підбагаторічними насадженнями (визначається за шкалами економічноїоцінки багаторічних насаджень у цілому в земельно-оцінювальномурайоні), природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь усільськогосподарському підприємстві (п) (у гривнях);
Рд(р) - диференціальний рентний дохід за економічною оцінкоювиробництва зернових культур на орних землях, землях підбагаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами заоцінкою в адміністративному районі (р) (у гривнях).
У разі відсутності економічної оцінки орних земель підзерновими культурами в розрахунках використовуються показникиекономічної оцінки ріллі в цілому.
У сільськогосподарських підприємствах, де проведеноекономічну оцінку окремо меліорованих і немеліорованих земель урозрахунках використовуються зведені показники оцінки земель підзерновими культурами в цілому.
2.3.3. Диференціальний рентний дохід на орних землях, земляхпід багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищамив сільськогосподарських підприємствах після уточнення меж і площземель, переданих у колективну власність, обчислюється на підставіексплікації агровиробничих груп ґрунтів підприємства за допомогоюшкал економічної оцінки земель за формулою
S(Рд агр х Пагр)
Рд (п) = ----------------, (6)
SПагр
де Рд (п) - диференціальний рентний дохід за економічноюоцінкою виробництва зернових культур на орних землях, землях підбагаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами заоцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п)(у гривнях);
Рд агр - диференціальний рентний дохід за шкалами економічноїоцінки виробництва зернових культур на орних землях, землях підбагаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за агровиробничими групами ґрунтів (у гривнях);
Пагр - площа агровиробничих груп ґрунтів за відповіднимиугіддями (у гектарах).
S - знак суми.
2.3.4. До диференціального рентного доходу з гектара орнихземель, земель під багаторічними насадженнями, природнимисіножатями і пасовищами, обчисленого в сільськогосподарських
підприємствах, додається абсолютний рентний дохід (постійнавеличина, установлена в Україні на гектар угідь - 1,6 ц).
На гірших землях, на яких не створюється диференціальнийрентний дохід (з нульовим або від'ємним показником оцінки),нормативна грошова оцінка земель визначається величиноюабсолютного рентного доходу - 1,6 ц зерна з гектара.
2.3.5. Загальна нормативна грошова оцінка земельсільськогосподарського підприємства обчислюється, виходячи згрошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межахйого землекористування.
2.4. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки(території сільськогосподарських угідь, що перебувають у власностіабо користуванні юридичних та фізичних осіб, у тому числіземельних ділянок для ведення особистого селянського господарства,садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) на
основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів.
Шкали нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтіврозраховуються за формулою
Г х Багр
Гагр = --------, (7)
Б
де Гагр - нормативна грошова оцінка гектара агровиробничоїгрупи ґрунтів (у гривнях);
Г - нормативна грошова оцінка гектара відповідних угідь усільськогосподарському підприємстві (у гривнях);
Багр - бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів;
Б - бал бонітету гектара відповідних угідь усільськогосподарському підприємстві.
Загальна нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянкивизначається сумою добутків площ агровиробничих груп ґрунтів на їхнормативні грошові оцінки.


3. НОРМАТИВНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ
3.1. В основі нормативної грошової оцінки земель населенихпунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримуєтьсязалежно від місця розташування населеного пункту в
загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва тарозселення, облаштування його території та якості земель зурахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов,архітектурно-ландшафтно та історико-культурної цінності,екологічного стану, функціонального використання земель.
3.2. Населені пункти включають землі всіх категорій заосновним цільовим призначенням, які розташовуються в їхадміністративних межах.
Нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіхкатегорій земель та земельних ділянок (за виняткомсільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою 8.
3.3. Нормативна грошова оцінка одного квадратного метраземельної ділянки населених пунктів визначається за формулою
В х Нп
Цн = --------- х Кф х Км, (8)
Нк
де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельноїділянки (у гривнях);
В - витрати на освоєння та облаштування території врозрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп - норма прибутку (6%);
Нк - норма капіталізації (3%);
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використанняземельної ділянки (під житлову та громадську забудову, дляпромисловості, транспорту тощо);
Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташуванняземельної ділянки.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягаєіндексації відповідно до постанови Кабінету Міністрів Українивід 12.05.2000 N 783 ( 783-2000-п ) "Про проведення індексаціїгрошової оцінки земель".
3.4. Витрати на освоєння та облаштування території (В)уключають відновну вартість як первісну вартість, що змінюєтьсяпісля переоцінки, інженерної підготовки головних споруд імагістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання,електропостачання (у тому числі зовнішнє освітлення),
слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації,вартість санітарної очистки, зелених насаджень загальногокористування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту застаном на початок року проведення оцінки.
Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основнихфондів у відповідності до чинного законодавства України. Витратина освоєння та облаштування території визначаються за кожним
конкретним населеним пунктом за даними статистичної звітностівідповідних органів державної статистики.
3.5. Коефіцієнт, який характеризує функціональне використанняземельної ділянки (Кф)), ураховує відноснуприбутковість видів економічної діяльності.
Віднесення земель до категорії земель за функціональнимвикористанням провадиться згідно з Інструкцією з заповненнядержавної статистичної звітності з кількісного обліку земель(форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) ( za788-98 ), затвердженоюнаказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377 ( z0788-98 ),
зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228,відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках,що надають юридичним особам органи державної статистики.
Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянокзмішаного використання визначається як середньозважене (за площею)значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин
земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділеннячастин земельної ділянки різного функціонального використання євиключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки таземлеустрою.
3.6. Коефіцієнт, який характеризує місцерозташуванняземельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групамирентоутворювальних факторів регіонального, зонального та
локального характеру і обчислюється за формулою
Км = Км1 х Км2 х Км3, (9)
де Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризуєзалежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту узагальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва ірозселення;
Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівнуцінність території в межах населеного пункту(економіко-планувальної зони);
Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місцерозташуванняземельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.
Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани тапроекти планування і забудови населених пунктів, плани їхземельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їхтериторій.
Значення коефіцієнтів установлюються за результатамипофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої вагирентоутворювальних факторів у формуванні загального рентногодоходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальнихзон.
Нормативна грошова оцінка земель населених пунктіввиконується в послідовності відповідно до пунктів 3.7-3.10.
3.7. Середня вартість одного квадратного метра земельнаселеного пункту в залежності від регіональних факторів місцярозташування (Цнм) визначається за формулою
В х Нп
Цнм = ---------- х Км1. (10)
Нк
Значення коефіцієнта Км1 є добутком коефіцієнтів, яківраховують:
- чисельність населення, географічне положення,адміністративний статус населеного пункту та його господарськіфункції (додаток 1, табл. 1.2);
- входження в приміську зону міст з чисельністю населення100 тис. чол. і більше ( додаток 1, табл. 1.3);
- наявність у населеного пункту статусу курорту (додаток 1,табл. 1.4);
- входження до зон радіаційного забруднення (додаток 1,табл. 1.5).
3.8. У межах населеного пункту базова вартість одногоквадратного метра земель диференціюється заекономіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі
економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням такихфакторів:
- неоднорідності функціонально-планувальних якостейтериторії;
- доступності до центру населеного пункту, місць концентраціїтрудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масовоговідпочинку;
- рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;
- рівня розвитку сфери обслуговування населення;
- екологічної якості території;
- привабливості середовища: різноманітність місць докладанняпраці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.
Середня вартість одного квадратного метра земель недиференціюється для:
- смуги відводу магістральної залізниці, за виняткомекономіко-планувальних зон, які включають вокзали та привокзальніплощі;
- смуги відводу магістральних нафто-, газо- тапродуктопроводів, які проходять через територію населеного пунктуі виходять за його межі;
- смуги відводу ліній електропостачання високої напруги івиходять за його межі.
3.9. Вартість одного квадратного метра земель населенихпунктів за економіко-планувальними зонами розраховується заформулою
Цнз = Цнм х Км2, (11)
де Цнз - середня для економіко-планувальної зони вартістьодного квадратного метра земель (у гривнях).
Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних
оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.
Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межахграничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів зрізною чисельністю населення (табл. 1.6 додатку 1) з урахуваннямнормативно-технічної документації та експертної оцінки.
Питома вага зональних рентоутворювальних факторіввизначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з йогоособливостей.
Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів,повинна дорівнювати 1,0.
3.10. Вартість одного квадратного метра земельної ділянки
певного функціонального використання (Цн) визначається зурахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних,історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічнихта інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування вмежах економіко-планувальної зони за формулою
Цн = Цнз х Кф х Км3. (12)
Значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеногопункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значеннялокального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо
встановлювати його значення на основі визначення частки площі, якузаймає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площіздійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та
електронних цифрових карт масштабу, не меншому, ніж 1:10000, - дляміст з чисельністю населення понад 100 тис. чол. та 1:5000 - дляінших населених пунктів.
Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, наведені вдодатку 1, табл. 3.7, при цьому добуток пофакторних оцінок неповинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.
3.11. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів, яківикористовуються як сільськогосподарські угіддя, здійснюєтьсявідповідно до розділу 2 даного Порядку.
Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь у межахземель населених пунктів, на які немає матеріалів ґрунтовихобстежень, здійснюється за допомогою попереднього створенняорієнтовних (схематичних) креслень ґрунтів цих ділянок шляхомвикористання ґрунтових карт прилеглих територій, топографічнихкарт та експертного маршрутного обслідування населених пунктів длязіставлення отриманих даних з натурою. На орієнтовні (схематичні)креслення ґрунтів екстраполюються ґрунтові контури з картприлеглих територій з урахуванням рельєфу, визначаються площіагровиробничих груп ґрунтів, які оцінюються відповідно до розділу2 цього Порядку.
Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських земель поза межами неселеного пункту
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за формулою:
Цн = Пд × Рд × Ск × Км × Кв × Кмц × Кі, (1)
де Пд – площа земельної ділянки, що приймається за даними Державного земельного кадастру або документації із землеустрою, кв. м;
Рд – рентний дохід на один кв. м площі для відповідної категорії земель, що визначається за нормативами рентного доходу для відповідної категорії земель, гривень на рік;
Ск – строк капіталізації, років;
Км – коефіцієнт, який враховує місце розташування земель;
Кв – коефіцієнт, який враховує вид використання земельної ділянки;
Кмц – коефіцієнт, який враховує належність земельної ділянки до земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення;
Кі – коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель, що визначається згідно статті 289 Податкового кодексу України за 2013 та наступні роки
Строк капіталізації рентного доходу визначається для всіх категорії земель (крім земель лісогосподарського призначення) на рівні 33 років, а для земель лісогосподарського призначення – 50 років.
Коефіцієнт, який враховує місце розташування земель (Км), (крім земель лісогосподарського призначення та земель водного фонду) визначається для кадастрового кварталу, межі якого відображаються на індексних кадастрових картах (планах), доцільно визначати за формулою:
Км = Кр × Кл,
де Кр – коефіцієнт, який враховує регіональні фактори місця розташування кадастрового кварталу;
Кл – коефіцієнт, який враховує локальні фактори місця розташування кадастрового кварталу за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними та іншими умовами.
Для земель лісогосподарського призначення та земель водного фонду коефіцієнт, який враховує місце розташування земель (Км), слід приймати рівним одиниці.
Коефіцієнт, який враховує вид використання земельної ділянки (Кв), пропонується визначати за формулою:
Кв = Кв1 × Кв2 × Кв3 × Кв4, (5)
де Кв1 – коефіцієнт, який враховує склад угідь земельної ділянки відповідно до даних Державного земельного кадастру (табл. 7);
Кв2 – коефіцієнт, який враховує регіональні відмінності у формуванні рентного доходу та визначається для земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення (табл. 8), а для земельних ділянок інших категорій прирівнюється до одиниці;
Кв3 – коефіцієнт, що враховує продуктивність лісових насаджень та визначається для земель, вкритих лісовою (деревною та чагарниковою) рослинністю, а для інших земельних угідь прирівнюється до одиниці;
Кв4 – коефіцієнт, що враховує продуктивність водних об’єктів та визначається для земель із водами (природні водотоки (річки та струмки); штучні водотоки (канали, колектори, канави); озера, прибережні замкнуті водойми, лимани; ставки; штучні водосховища), а для інших земельних угідь прирівнюється до одиниці.
Коефіцієнт, який враховує належність земельної ділянки до земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення (Кмц), може бути визначений для земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення та історико-культурного призначення за формулою:
Кмц = Кмц1 × Кмц2,
де Кмц1 – коефіцієнт, що враховує цінність земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення
Кмц2 – коефіцієнт, що враховує статус земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення та приймається: для об’єктів місцевого значення – 1,1; для об’єктів загальнодержавного значення – 1,3.
Для земель лісогосподарського призначення, водного фонду, промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення коефіцієнт (Кмц) слід прирівнювати до одиниці.
Державна реєстрація прав та їх обмежень. (Державна реєстрація покликана забезпечити охорону та захист прав та законних інтересів власників, користувачів нерухомого майна шляхом створення додаткових гарантій для них. Державна реєстрація прав зводить до мінімуму можливість недобросовісних осіб реєструвати на себе права, які їм не належать, а тому створює перешкоди для проведення незаконних операцій з нерухомістю.Лише зареєстровані права мають юридичну силу перед іншими (третіми) особами, а зареєструвати за собою права на нерухомість може лише особа, якій вони належать згідно з дійсними документами, які відповідають вимогам законодавства. Обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно право власності; право володіння;право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій);право господарського відання;право оперативного управління;право постійного користування та право оренди земельної ділянки право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами;іпотека;довірче управління майном; інші речові права відповідно до закону обтяження речових прав на нерухоме майно: податкова застава, предметом якої є нерухоме майно;інші обтяження Під нерухомим майном речові права на яке підлягають державній реєстрації розуміються:земельні ділянки підприємство як єдиний майновий комплекс  житловий будинок; будівля, споруда або їх окремі частини; квартира;житлове та нежитлове приміщення.Державна реєстрація прав є обов’язковою, оскільки відповідно до Цивільного кодексу України (статті 331 та 334) та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (стаття 3) права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до закону, виникають з моменту такої реєстрації.)
Єдина система кадастрових номерів земельних ділянок та порядок їх присвоєння. (10. Визначення та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці здійснюють територіальні органи Держземагентства протягом десяти робочих днів.10-1. Кадастровий номер земельної ділянки визначається за результатами складення документації із землеустрою до її погодження та прийняття рішення про надання земельної ділянки у власність (користування) в установленому порядку.11. Для визначення кадастрового номера земельної ділянки замовник (уповноважена ним особа) або розробник документації із землеустрою, якщо інше не передбачено договором, подає до територіального органу Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки:заяву про визначення кадастрового номера земельної ділянки;копію документа, що посвідчує особу набувача права на земельну ділянку або її власника, а у разі подання заяви уповноваженою ними особою - також копію документа, що підтверджує його повноваження діяти від імені таких осіб;файл обміну даними про результати робіт із землеустрою в електронному вигляді (далі - обмінний файл), який складається на кожну земельну ділянку та оформлюється відповідно до вимог, установлених Держземагентством; копію реєстраційного номера облікової картки платника податків (ідентифікаційного номера) згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів - для фізичної особи, крім осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття номера та повідомили про це відповідному органу державної податкової служби, ідентифікаційного коду згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України або податкового номера - для юридичної особи;Під час подання заяви фізична особа пред'являє паспорт або інший документ, що посвідчує особу, а у разі подання заяви уповноваженою особою - також документ, що підтверджує її повноваження діяти від імені такої особи. Документ, що підтверджує повноваження діяти від імені іноземної особи повинен бути легалізований в установленому законодавством порядку.У разі подання документів розробником документації із землеустрою він додатково подає договір.Забороняється вимагати подання документів та відомостей, не передбачених цим пунктом.Посадова особа територіального органу Держземагентства присвоює зазначеній заяві та документації із землеустрою обліковий номер.12. Територіальний орган Держземагентства протягом трьох робочих днів з дня надходження документів, визначених пунктом 11 цього Тимчасового порядку, перевіряє: документацію із землеустрою на відповідність умовам надання земельної ділянки щодо її цільового призначення, оцінки, кількісних та якісних характеристик згідно із дозволом на розроблення документації із землеустрою; дані обмінного файла - документації із землеустрою; дані про земельну ділянку - черговому кадастровому плану.За результатами перевірки територіальний орган Держземагентства:у разі відповідності даних, визначених абзацом першим цього пункту, визначає кадастровий номер земельної ділянки з урахуванням пунктів 8 і 9 цього Тимчасового порядку та вносить до обмінного файла відомості про кадастровий номер земельної ділянки;складає в електронній (цифровій) формі з використанням автоматизованої системи протокол проведення перевірки документації із землеустрою та обмінного файла (далі - протокол проведення перевірки) в частині відповідності даних, визначених абзацом першим цього пункту;передає до державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" - адміністратора автоматизованої системи обмінний файл та протокол проведення перевірки через засоби електрозв'язку.13. Адміністратор автоматизованої системи здійснює протягом п'яти робочих днів з дня надходження документів:1) перевірку обмінного файла щодо:відповідності вимогам, установленим до його структури, змісту та формату;відповідності вимогам, установленим до структури кадастрового номера земельної ділянки;відповідності структурних елементів кадастрового номера земельної ділянки даним індексної кадастрової карти;відсутності дублювання кадастрового номера земельної ділянки;2) процедуру приймання обмінного файла;3) внесення даних обмінного файла до автоматизованої системи, - у разі відсутності зауважень до обмінного файла;4) внесення даних про результати перевірки обмінного файла до складеного територіальним органом Держземагентства протоколу проведення перевірки та повертає його через засоби електрозв'язку територіальному органу Держземагентства.14. Територіальний орган Держземагентства після отримання від адміністратора автоматизованої системи протоколу проведення перевірки:1) у разі відсутності в протоколі проведення перевірки зауважень до документації із землеустрою та обмінного файла - не пізніше наступного робочого дня робить на титульному аркуші документації із землеустрою, матеріалах документації із землеустрою, що містять графічне зображення земельної ділянки, відомостях про координати поворотних точок меж земельної ділянки, їх частин, обмежень, угідь позначку, в якій зазначаються кадастровий номер, дати його визначення та внесення відомостей до автоматизованої системи, прізвище та ініціали посадової особи, що зробила таку позначку, і ставиться її підпис. Виправлення у такій позначці не допускаються;2) повертає у день звернення заявнику документацію із землеустрою та протокол проведення перевірки. У разі наявності зауважень до документації із землеустрою та обмінного файла документація із землеустрою повертається без позначки. У протоколі проведення перевірки зазначаються дата та номер протоколу проведення перевірки; обліковий номер заяви і документації із землеустрою; вид та найменування документації із землеустрою; прізвище, ім'я, по батькові, реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний номер) згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів - для фізичної особи або серію, номер паспорта - для фізичної особи, яка через свої релігійні переконання відмовляється від прийняття номера та повідомила про це відповідному органу державної податкової служби; найменування набувача права на земельну ділянку, ідентифікаційний код згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України або податковий номер - для юридичної особи; категорія земель; цільове призначення земельної ділянки; місце розташування земельної ділянки; визначений кадастровий номер земельної ділянки; відомості про розробника документації із землеустрою; відомості про відповідність документації із землеустрою - умовам надання земельної ділянки щодо її цільового призначення, оцінки, кількісних та якісних характеристик згідно із дозволом на розроблення документації із землеустрою, даних обмінного файла - документації із землеустрою, даних про земельну ділянку - черговому кадастровому плану, обмінного файла - вимогам до його структури, змісту та формату, відповідність вимогам, установленим до структури кадастрового номера земельної ділянки, відповідність структурних елементів кадастрового номера земельної ділянки даним індексної кадастрової карти, відсутність дублювання кадастрового номера земельної ділянки; викопіювання з чергового кадастрового плану; загальний висновок щодо результатів проведення перевірки документації із землеустрою та обмінного файла; дата внесення відомостей до автоматизованої системи (у разі внесення); прізвища, ініціали та посади осіб, що провели перевірку документації із землеустрою та обмінного файла.Протокол проведення перевірки підписується посадовою особою територіального органу Держземагентства та засвідчується печаткою.Розгляд доопрацьованої документації із землеустрою та обмінного файла здійснюється територіальним органом Держземагентства протягом чотирьох робочих днів з дня надходження документів, визначених пунктом 11 цього Тимчасового порядку, відповідно до пунктів 10-1-11 цього Тимчасового порядку шляхом перевірки стану врахування заявником зауважень, зазначених у протоколі проведення перевірки, складеному відповідно до пунктів 12-14-1 цього Тимчасового порядку. В такому разі новий обліковий номер документації із землеустрою не присвоюється.У разі коли заявник врахував зауваження, територіальний орган Держземагентства: визначає кадастровий номер земельної ділянки з урахуванням пунктів 8 і 9 цього Тимчасового порядку та вносить до обмінного файла відомості про кадастровий номер земельної ділянки (якщо цього не було зроблено відповідно до абзацу третього пункту 12 цього Тимчасового порядку);робить на протоколі проведення перевірки позначку “Зауваження виправлено”, зазначає дату її проставлення, прізвище та ініціали посадової особи, що зробила таку позначку і засвідчила її підписом;передає через засоби електрозв'язку до державного підприємства “Центр державного земельного кадастру” - адміністратора автоматизованої системи обмінний файл та електронне (цифрове) зображення протоколу проведення перевірки з позначкою про врахування зауважень для внесення зазначеним підприємством протягом одного робочого дня даних обмінного файла до автоматизованої системи та повідомлення про це через засоби електрозв'язку територіальному органу Держземагентства; робить на титульному аркуші документації із землеустрою, матеріалах документації із землеустрою, що містять графічне зображення земельної ділянки, відомостях про координати поворотних точок меж земельної ділянки, їх частин, обмежень, угідь позначку із зазначенням кадастрового номера, дати його визначення та внесення відомостей до автоматизованої системи, прізвища та ініціалів посадової особи, що зробила таку позначку і засвідчила її підписом (виправлення у такій позначці не допускаються);повертає у день звернення заявнику документацію із землеустрою та протокол проведення перевірки з позначкою “Зауваження виправлено” із зазначенням дати, прізвища та ініціалів посадової особи, що зробила таку позначку і засвідчила її підписом.У разі коли зауваження заявником не враховані, територіальний орган Держземагентства повертає у день звернення заявнику документацію із землеустрою без позначки та протокол проведення перевірки з письмовим обґрунтуванням причин такого повернення.У разі коли зазначені у протоколі проведення перевірки зауваження не враховані протягом року з моменту його складення, визначений кадастровий номер анулюється.14-3. Кадастровий номер присвоюється земельній ділянці після погодження документації із землеустрою та прийняття рішення про надання земельної ділянки у власність (користування) під час здійснення державної реєстрації земельної ділянки в Поземельній книзі в установленому порядку.Датою присвоєння кадастрового номера є дата відкриття Поземельної книги.14-4. У разі коли під час погодження та затвердження документації із землеустрою виникла потреба у внесенні змін до відомостей про земельну ділянку, внесених до автоматизованої системи, визначений кадастровий номер анулюється. Анульований кадастровий номер не може бути присвоєний іншій земельній ділянці.Повторне визначення кадастрового номера земельної ділянки із внесенням відомостей про земельну ділянку до автоматизованої системи здійснюється відповідно до пунктів 10 - 14-1 цього Тимчасового порядку.
Кадастрова структуризація території України Запровадження єдиної автоматизованої системи державного земельного кадастру України (АСДЗКУ) з функціями реєстрації прав на земельні ділянки та об’єкти нерухомості забезпечить гарантування прав власників та користувачів з боку держави, створить всі передумови для вдосконалення системи оподаткування, дасть можливість більш ефективного управління земельними ресурсами, забезпечить формування інформаційної інфраструктури ринку землі.Ефективність функціонування АСДЗКУ значною мірою залежить від прийнятої системи ідентифікації об’єктів земельного кадастру. Тому проблема створення АСДЗКУ полягає не тільки в розробці ефективних методів та моделей автоматизованої обробки кадастрової інформації, а також і в розробці досконалої системи індексних карт та кадастрових номерів земельних ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомого майна.В Україні кадастрова нумерація земельних ділянок здійснюється згідно вказівки Держкомзему України від 20 березня 2002 року № 12 “Про присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам для ведення Державного реєстру земель”.Вимоги до кадастрових номерів земельних ділянок та розташованих на ній об’єктів нерухомостіКадастрові номери земельних ділянок та іншої нерухомості, пов’язаної з земельними ділянками (будівлі, споруди, їх частини, в т.ч. квартири та ін.), запроваджуються з метою їх однозначної ідентифікації в базах даних автоматизованої системи державного земельного кадаструГоловним критерієм формування структури кадастрового номера є забезпечення його унікальності в межах України Кадастровий номер земельної ділянки – це унікальний на території України код, який присвоюється кожній земельній ділянці з метою її ідентифікації і залишається незмінним протягом всього часу фізичного та юридичного існування земельної ділянки як єдиного цілого При переході прав від одного власника до іншого та при зміні самого виду прав кадастровий номер земельної ділянки залишається без змін.Для забезпечення унікальності кадастрового номера земельної ділянки застосовується підхід, який базується на ієрархічній фрагментації території України.При цьому виникає питання щодо оптимального з точки зору присвоєння кадастрових номерів поділу території України на окремі фрагменти та їх кодування.Прийнята в Україні система ієрархічної фрагментації території базується на використанні кодів об’єктів адміністративно-територіального устрою України (КОАТУУ), який запроваджено Держкомстатом України в 1997 році Державний класифікатор об’єктів адміністративно-територіального устрою України (КОАТУУ) є складовою частиною єдиної системи класифікації та кодування техніко-економічної та соціальної інформації. КОАТУУ розроблено відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 4 травня 1993 року № 326 “Про концепцію побудови національної статистики України та Державну програму переходу на міжнародну систему обліку і статистики”.КОАТУУ призначено для забезпечення достовірності, зіставленості, цілісності та автоматизованої обробки інформації в різних розрізах усіх видів економічної діяльності.КОАТУУ складається з кодів та назв усіх адміністративно-територіальних об’єктів України, які угруповані за ознаками територіальної спільності, історичних, економічних, географічних, етнічних і культурних особливостей.Об’єктами класифікації КОАТУУ є одиниці адміністративно-територіального устрою України:· Автономна Республіка Крим Області;· Райони;· Міста;· Райони в містах;· Селища міського типу;· Селищні та сільські ради;· Селища:· Села.Уся множина об’єктів класифікації розподілена за територіальною ознакою та адміністративною підпорядкованістю на чотири рівні ієрархічної класифікації. До кожного рівня класифікації входять об’єкти, що підпорядковані об’єктам попереднього рівня.Перший рівень класифікації (розряди 1,2) включає:· Автономну Республіку Крим;· Області;· Міста, що мають спеціальний статус, який визначається законами України.Другий рівень класифікації (розряди 3-5) включає:· Міста обласного підпорядкування;· райони Автономної Республіки Крим, області;· райони в містах, що мають спеціальний статус, який визначається законами України.
Структура і зміст державного реєстру прав на нерухоме майно. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — єдина державна інформаційна система в Україні, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав.[1]Порядок ведення реєстру затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 р. N 1141 «Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно»[Для всіх об'єктів вноситься підстава для внесення запису про нерухоме майно: назва рішення;дата формування рішення;індексний номер рішення;прізвище, ім'я та по батькові державного реєстратора;найменування органу державної реєстрації прав або найменування нотаріальної контори, назва нотаріального округу.Додатково вноситься:Щодо земельної ділянки:дата державної реєстрації земельної ділянки;найменування органу, що провів державну реєстрацію земельної ділянки кадастровий номер земельної ділянки площа земельної ділянки цільове призначення земельної ділянки;Коли на земельній ділянці розташований об'єкт нерухомого майна, право власності на який зареєстровано в установленому законодавством порядку, державний реєстратор додатково вносить відомості про реєстраційний номер такого об'єкта;Щодо об'єкта нерухомого майна:тип об'єкта нерухомого майна (житловий будинок, будівля, споруда, квартира, житлове приміщення, нежитлове приміщення тощо);призначення об'єкта нерухомого майна (житловий або нежитловий);площа об'єкта нерухомого майна (загальна та (за наявності) житлова);відомості про складові частини об'єкта нерухомого майна найменування та/або присвоєння літера,загальна та (за наявності) житлова площа об'єкта нерухомого майна, який є складовою частиною складної речі та призначений для обслуговування іншої (головної) речі, пов'язаний з нею спільним призначенням та є її приналежністю);адреса об'єкта нерухомого майна;У разі коли право власності на земельну ділянку, на якій розташований такий об'єкт нерухомого майна, зареєстровано в установленому законодавством порядку, державний реєстратор додатково вносить відомості про реєстраційний номер такої земельної ділянки;Щодо підприємства як єдиного майнового комплексу:найменування підприємства місцезнаходження підприємства;дата проведення державної реєстрації підприємства;код згідно з ЄДРПОУ;склад підприємства (перелік нерухомого майна, що входить до єдиного майнового комплексу (земельні ділянки, будівлі, споруди), із зазначенням їх реєстраційних номерів);Щодо об'єкта незавершеного будівництва:технічна характеристика об'єкта незавершеного будівництва;місце розташування об'єкта незавершеного будівництва;реєстраційний номер земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва;
Стаття 32. Надання інформації з Державного реєстру прав
1. Інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі прав, є відкритою, загальнодоступною та платною, крім випадків, передбачених цим Законом.
2. Для фізичних та юридичних осіб інформація за об’єктом нерухомого майна та суб’єктом речового права надається в електронній формі через офіційний веб-сайт Міністерства юстиції України, за умови ідентифікації такої особи (фізичної або юридичної) з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи, або в паперовій формі державним реєстратором.
Інформація про зареєстровані права та їх обтяження, отримана в електронній чи паперовій формі за допомогою програмного забезпечення Державного реєстру прав, має однакову юридичну силу та використовується відповідно до законодавства.
Інформація з Державного реєстру прав не надається фізичним та юридичним особам у разі невнесення плати за надання інформації або внесення її не в повному обсязі.
Порядок надання інформації з Державного реєстру прав визначається Кабінетом Міністрів України.
3. Для посадових осіб органів державної влади, органів місцевого самоврядування, судів, органів Національної поліції, органів прокуратури, органів Служби безпеки України, Національного банку України, Національного антикорупційного бюро України, Національного агентства з питань запобігання корупції, адвокатів, нотаріусів інформація з Державного реєстру прав у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом, надається за суб’єктом права чи за об’єктом нерухомого майна в електронній формі шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру прав, за умови ідентифікації відповідної посадової особи за допомогою електронного цифрового підпису. Порядок доступу до Державного реєстру прав визначається Кабінетом Міністрів України.
4. За заявою власника чи іншого правоволодільця державний реєстратор надає інформацію про осіб, які отримали відомості про зареєстровані права на нерухоме майно, що їм належить, та обтяження таких прав.
За запитом посадової особи органу досудового розслідування у зв’язку із здійсненням ним повноважень, визначених законом, у відповідному кримінальному провадженні державний реєстратор надає інформацію у формі виписки про осіб, які отримали відомості про зареєстровані права на нерухоме майно, що належить іншим фізичним чи юридичним особам, та обтяження таких прав.
Стаття 34. Плата за проведення державної реєстрації прав,
1. За державну реєстрацію прав справляється адміністративний збір у такому розмірі:
1) за державну реєстрацію права власності на нерухоме майно (крім випадків державної реєстрації права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс) у строк, визначений статтею 19 цього Закону, - 0,1 розміру мінімальної заробітної плати;
за державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс у строк, визначений статтею 19 цього Закону, - 1 мінімальна заробітна плата;
2) за державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс у строк 7 робочих днів - 5 мінімальних заробітних плат;
за державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс протягом 24 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття заяви - 10 мінімальних заробітних плат;
3) за державну реєстрацію права власності (крім випадків державної реєстрації права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс) у строк 2 робочі дні - 1 мінімальна заробітна плата;
за державну реєстрацію права власності (крім випадків державної реєстрації права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс) протягом 24 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття заяви - 2 мінімальні заробітні плати;
за державну реєстрацію права власності (крім випадків державної реєстрації права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс) протягом 2 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття заяви - 5 мінімальних заробітних плат;
4) за державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, у строки, визначені цією статтею, - 50 відсотків адміністративного збору за державну реєстрацію права власності;
5) за державну реєстрацію обтяжень у строк, визначений статтею 19 цього Закону, - 0,05 розміру мінімальної заробітної плати;
за державну реєстрацію обтяжень протягом 2 годин, крім вихідних та святкових днів, з моменту прийняття заяви - 0,5 розміру мінімальної заробітної плати;
6) за внесення змін до записів Державного реєстру прав, у тому числі виправлення технічної помилки, допущеної з вини заявника, - 0,04 розміру мінімальної заробітної плати.
Адміністративний збір справляється у відповідному розрахунку від мінімальної заробітної плати у місячному розмірі, встановленому законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для проведення державної реєстрації прав, та округлюється до найближчих десяти гривень.
За державну реєстрацію права власності на частку у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна адміністративний збір сплачується в повному розмірі.
2. У разі відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень адміністративний збір не повертається.
У разі відкликання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень адміністративний збір підлягає поверненню.
3. Розмір плати за надання інформації з Державного реєстру прав та порядок її використання встановлюються Кабінетом Міністрів України.
Органи державної влади, органи місцевого самоврядування, суди, органи прокуратури, органи Служби безпеки України, Національний банк України, органи Національної поліції, Національне антикорупційне бюро України, Національне агентство з питань запобігання корупції звільняються від плати за надання інформації з Державного реєстру прав у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом.
4. Звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав:
1) фізичні та юридичні особи - під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному цим Законом;
2) громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
3) громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали в зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а в зоні гарантованого добровільного відселення - не менше трьох років;
4) громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років;
5) інваліди Великої Вітчизняної війни, особи із числа учасників антитерористичної операції, яким надано статус інваліда війни або учасника бойових дій, та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;
6) інваліди I та II груп;
7) Національний банк України;
8) органи державної влади, органи місцевого самоврядування;
9) інші особи за рішенням сільської, селищної, міської ради, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав.
Державна реєстрація обтяжень речових прав на нерухоме майно
73. Під час проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є особа, якою встановлено обтяження, а також особа, в інтересах якої встановлено обтяження (обтяжувач).
У разі проведення державної реєстрації припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є також особа, якою припинено обтяження, а також особа, в інтересах якої припинено обтяження.
74. Для проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення обтяжень таких речових прав, та інші документи, визначені цим Порядком.
75. Документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно, є:
1) рішення суду щодо обтяження речових прав на нерухоме майно, що набрало законної сили;
2) рішення державного виконавця щодо обтяження речових прав на нерухоме майно;
3) визначений законодавством документ, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна;
4) рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;
5) договір, укладений у порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно, чи його дублікат;
6) закон, яким встановлено заборону на користування та/або розпорядження нерухомим майном;
7) інші акти відповідних органів державної влади та посадових осіб згідно із законом.
76. Для проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно, подає копію документа, що посвідчує його особу (крім документа, що посвідчує посадову особу органу державної влади або органу місцевого самоврядування).
У разі подання заяви особисто заінтересованою особою, крім документа, що зазначений в абзаці першому цього пункту, подається копія реєстраційного номера облікової картки платника податку, крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідним органам державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.
У разі подання заяви уповноваженою особою, яка діє від імені фізичної особи, крім документа, що зазначений в абзаці першому цього пункту, подається копія документа, що посвідчує заінтересовану особу, та копія реєстраційного номера облікової картки платника податку такої особи, крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовилася від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідним органам державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.
77. Державна реєстрація обтяжень речових прав на нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване у Державному реєстрі прав, проводиться у спеціальному розділі зазначеного Реєстру.
Орган державної реєстрації прав, нотаріус, яким проведено державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно у спеціальному розділі Державного реєстру прав, зберігає заяву, копії поданих заявником для проведення державної реєстрації прав документів, документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, документ про сплату адміністративного збору, а також інші документи, що видані, оформлені або отримані ним під час проведення державної реєстрації прав, до відкриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи на такий об’єкт нерухомого майна.
Орган державної реєстрації прав, нотаріус у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з моменту отримання повідомлення про перенесення записів із спеціального розділу Державного реєстру прав, передає документи, зазначені в абзаці другому цього пункту, органові державної реєстрації прав за місцем розташування нерухомого майна у порядку, встановленому Мін’юстом, для формування реєстраційної справи відповідно до законодавства.
78. Державна реєстрація припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно у результаті зняття нотаріусом заборони проводиться нотаріусом, яким знято заборону.
79. У разі проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно не за місцем його розташування орган державної реєстрації прав, нотаріус, який проводив таку реєстрацію, у строк, що не перевищує п’яти робочих днів, передає заяву, копії поданих заявником для проведення державної реєстрації прав документів, документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, документ про сплату адміністративного збору, а також інші документи, видані, оформлені або отримані ним під час проведення державної реєстрації прав, органові державної реєстрації прав за місцем розташування такого нерухомого майна у порядку, встановленому Мін’юстом, для формування реєстраційної справи відповідно до законодавства.
80. У разі проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно примірники витягу з Державного реєстру прав надаються відповідно до вимог цього Порядку заявникові, власникові та іншому правонабувачеві нерухомого майна, речові права якого обтяжено (боржникові).
У разі коли документи подані особі, зазначеній у пункті 1-1 цього Порядку, а також у разі, коли заявник виявив бажання отримати витяг в електронному вигляді та зазначив про це в заяві, витяг з Державного реєстру прав власникові та іншому правонабувачеві нерухомого майна, речові права якого обтяжено (боржникові), якщо вони не є заявниками, видається державним реєстратором.
Стаття 6. Система органів та суб’єкти, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав
1. Організаційну систему державної реєстрації прав становлять:
1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи;
2) суб’єкти державної реєстрації прав:
виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації;
акредитовані суб’єкти;
3) державні реєстратори прав на нерухоме майно (далі - державні реєстратори).
2. Виконавчі органи сільських, селищних та міських рад (крім міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення) набувають повноважень у сфері державної реєстрації прав відповідно до цього Закону у разі прийняття відповідною радою такого рішення.
3. Акредитованим суб’єктом може бути юридична особа публічного права, у трудових відносинах з якою перебуває не менше ніж три державні реєстратори, та яка до початку здійснення повноважень у сфері державної реєстрації прав уклала:
договір страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним розміром страхової суми у тисячу мінімальних розмірів заробітної плати, встановленої законом на 1 січня календарного року;
договір з іншим суб’єктом державної реєстрації прав та/або нотаріусом (у разі коли акредитований суб’єкт здійснює повноваження виключно в частині забезпечення прийняття та видачі документів у сфері державної реєстрації прав).
Акредитація суб’єктів та моніторинг відповідності таких суб’єктів вимогам акредитації здійснюються Міністерством юстиції України у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Стаття 7. Повноваження Міністерства юстиції України у сфері державної реєстрації прав
1. Міністерство юстиції України:
1) забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав;
2) здійснює нормативно-правове регулювання у сфері державної реєстрації прав;
3) забезпечує створення та функціонування Державного реєстру прав, є його держателем;
4) організовує роботу, пов’язану із забезпеченням діяльності з державної реєстрації прав;
5) здійснює контроль за діяльністю у сфері державної реєстрації прав;
6) забезпечує доступ державних реєстраторів до Державного реєстру прав та приймає рішення про блокування та анулювання такого доступу у випадках, передбачених цим Законом;
7) розглядає скарги на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб’єктів державної реєстрації прав, територіальних органів Міністерства юстиції України та приймає обов’язкові до виконання рішення, передбачені цим Законом;
8) складає протоколи про адміністративні правопорушення у випадках, передбачених Кодексом України про адміністративні правопорушення;
9) організовує роботу з підготовки та підвищення кваліфікації державних реєстраторів;
10) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Стаття 8. Повноваження територіальних органів Міністерства юстиції України
1. Територіальні органи Міністерства юстиції України в межах території, на якій вони здійснюють свою діяльність:
1) здійснюють контроль за діяльністю у сфері державної реєстрації прав;
2) розглядають скарги на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб’єктів державної реєстрації прав та приймають обов’язкові до виконання рішення, передбачені цим Законом;
3) складають протоколи про адміністративні правопорушення у випадках, передбачених Кодексом України про адміністративні правопорушення;
4) організовують роботу з підготовки та підвищення кваліфікації державних реєстраторів;
5) забезпечують доступ державних реєстраторів до Державного реєстру прав та приймають рішення про блокування такого доступу у випадках, передбачених цим Законом;
6) здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Стаття 9. Повноваження суб’єктів державної реєстрації прав
1. До повноважень суб’єктів державної реєстрації прав належить:
1) забезпечення:
проведення державної реєстрації прав;
ведення Державного реєстру прав;
взяття на облік безхазяйного нерухомого майна;
форування та ведення реєстраційних справ;
2) здійснення інших повноважень, передбачених цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
2. Акредитовані суб’єкти можуть здійснювати визначені у частині першій цієї статті повноваження в повному обсязі або здійснювати їх виключно в частині забезпечення прийняття та видачі документів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договору з суб’єктом державної реєстрації прав та/або нотаріусом.
Стаття 16. База даних заяв
1. Формування заяв у сфері державної реєстрації прав та/або їх реєстрація проводиться у базі даних заяв.
Під час прийняття заяви в паперовій формі обов’язково виготовляються електронні копії документів, поданих заявником для проведення державної реєстрації прав. Електронні копії документів виготовляються шляхом сканування оригіналів та копій документів, що пред’являються заявником для проведення державної реєстрації прав з подальшим розміщенням їх у Державному реєстрі прав.
У базі даних заяв реєструються рішення судів про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією прав.
2. Перелік відомостей, що вносяться до бази даних заяв під час формування та реєстрації заяв, визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку ведення Державного реєстру прав.
Стаття 18. Проведення державної реєстрації прав
1. Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку:
1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;
2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав;
3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд;
4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;
5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації;
6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об’єкти та суб’єктів цих прав;
7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником;
8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
2. Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Державні реєстратори зобов’язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.
3. У випадках, передбачених законодавством України, державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна, речові права на який підлягають державній реєстрації.
4. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
5. Заява про державну реєстрацію прав подається окремо щодо кожного об’єкта нерухомого майна.
У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду з одночасним набуттям речових прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані, подається одна заява про державну реєстрацію прав на такі об’єкти.
При цьому одна заява подається лише у разі, якщо речові права на житловий будинок, будівлю, споруду та земельну ділянку, на якій вони розташовані, реєструються за однією особою.
6. Заява про державну реєстрацію прав може бути відкликана до прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або про відмову в такій реєстрації.
7. Під час подання заяви про державну реєстрацію прав заявник зобов’язаний повідомити державного реєстратора про наявність встановлених законом обтяжень речових прав на нерухоме майно.
8. У разі якщо під час розгляду заяви про державну реєстрацію прав на нерухоме майно державним реєстратором встановлено наявність зареєстрованих у Державному реєстрі прав інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно, заяви розглядаються в порядку черговості їх надходження.
Наступна заява розглядається тільки після прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації щодо заяви, зареєстрованої в Державному реєстрі прав раніше.
Черговість розгляду заяв щодо одного об’єкта нерухомого майна застосовується як під час розгляду заяв про державну реєстрацію права власності та інших речових прав, так і під час розгляду заяв про державну реєстрацію обтяжень таких прав.
9. Датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.
10. Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна проводиться в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
Розділ 1
1. Предмет земельного права.Земельне право України є однією з важливих юридичних галузей. їй притаманні свій предмет, методи, система, принципи, об'єкти та суб'єкти.
Кожна галузь права характеризується властивим їй предметом правового регулювання. Таким своєрідним предметом земельного права є земельні правовідносини, які мають наступні ознаки: по-перше, випливають із спеціальної правосуб'єктності суб'єктів земельного права, із специфіки їхніх завдань та предмета діяльності; по-друге, складаються в сфері використання землі та її обігу.
У вузькому розумінні предметом земельного права є суспільні відносини, що пов'язані з використанням землі і регулюються нормами земельного права. Чинне земельне законодавство має комплексний характер, оскільки містить значну частину норм, які регулюють земельні відносини, але, по суті, за змістом є цивільно-правовими (купівля, дарування, спадкування та інші), оскільки земля, виходячи з положень чинного цивільного законодавства щодо права власності на земельні ділянки, є предметом цивільного права України.
Крім того, усі якісні характеристики землі, як сфери існування суспільства, складової природного середовища, предмета і засобу виробництва, свідчать про те, що земельні відносини, в які вступають суб'єкти господарювання (громадяни, підприємства, установи, організації, держава) є відносинами особливого виду і їх регулювання охоплюється нормами інших галузей права (цивільного, екологічного, аграрного тощо). Але усі вони залишаються земельними відносинами, оскільки основою їх існування є чинне земельне законодавство, що застосовують з урахуванням норм цивільного права. Норми цивільного права застосовують лише в тій частині, яка не врегульована нормами земельного права. Звідси випливає, що предметом земельного права є суспільні земельні відносини, зумовлені особливими специфічними властивостями землі як об'єкта суспільних відносин у тій частині, в якій вони регулюються нормами земельного права.
Отже, предметом земельного права є певна група суспільних відносин, що виникають у зв'язку з розподілом, використанням та охороною земель і регулюються нормами земельного права.
2. Методи земельного права.
Методи правового регулювання - це такі способи, за допомогою яких держава на основі існуючої сукупності правових норм забезпечує необхідну їй поведінку людей як учасників правовідносин або впроваджує ті засоби регулювання, які в конкретних умовах (політичних, економічних, соціальних тощо) можуть дати максимальний позитивний результат у здійсненні земельних реформ, вирішенні продовольчої кризи, становленні ринкових відносин тощо.
Методи правового регулювання, що застосовуються в практиці правового забезпечення суспільних земельно-правових відносин, містяться в законах та інших нормативно-правових актах, котрі є джерелом земельного права. Це правило не виключає використання в земельних правовідносинах правових методів, властивих іншим галузям права, у випадках однорідності та спорідненості суспільних відносин.
В юридичній літературі висловлюється думка про існування двох основних методів правового регулювання: імперативного (встановлює обов'язки суб'єктів правовідносин і використовується, як правило, у сфері управління використанням і охороною земель, а саме: при веденні державного земельного кадастру, моніторингу, здійсненні землеустрою та ін.) та диспозитивного (методу вибору певної моделі поведінки, який в земельному праві ґрунтується на визнанні того, що кожен власник мас право на свій розсуд розпоряджатися належною йому земельною ділянкою, причому учасники земельних відносин можуть у певних межах регулювати взаємини між собою самостійно).
Диспозитивний метод правового регулювання у свою чергу поділяють на рекомендаційний, санкціонуючий і делегуючий.
Рекомендаційний метод передбачає надання можливості альтернативної поведінки суб'єктам земельних правовідносин залежно від поставленої мети. Зокрема, у ст. 140 ЗК України серед підстав припинення права власності на земельну ділянку закріплено добровільну відмову від цього права власника ділянки, тобто власник має право вибору: використовувати земельну ділянку за призначенням або відмовитися від неї.
Санкціонуючий метод полягає в тому, що учасник земельних відносин може самостійно приймати рішення щодо реалізації земельних повноважень, але це рішення набуває чинності лише після затвердження його компетентним органом. Наприклад, у ст. 100 ЗК України передбачено порядок встановлення земельних сервітутів і зазначено, що сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на основі договору чи рішення суду, але право сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку.
Делегуючий метод полягає у наданні прав і свобод суб'єктам земельних відносин з того чи іншого кола правомочностей. Відповідно до ст. 90 ЗК України власники земельних ділянок мають право самостійно господарювати на землі, на власний розсуд використовувати її корисні властивості.
3. Система земельного права.Система земельного права - це групи однорідних правових норм, що регулюють земельні відносини та за змістом об'єднуються у правові інститути. Наприклад, інститут державного управління земельними ресурсами, інститут землеустрою, інститут права власності на землю та інші. Земельне право в загальній системі права України займає самостійне місце, оскільки воно спрямоване на регулювання конкретного за своєю суттю виду суспільних відносин, тобто земельних відносин.
Земельне право як складне явище соціально-політичного і економічного життя суспільства має певну систему. Його первинним складовим елементом служать правові норми, які утворюють споруду правової системи. Правова норма - це правило поведінки суб'єктів земельних відносин, якими вони повинні керуватися у ході прийняття відповідальних рішень.
Окремі правові норми формуються в групи норм, які називаються правовими інститутами. Норми, що складають правовий інститут, регулюють не будь-які окремі дії, а цілісну однорідну спільність земельних відносин. Так, наприклад, правовий інститут орендних земельних відносин регулює порядок передачі земель в оренду, умови оренди, права і обов'язки орендодавця і орендаря, взаємну відповідальність за дотримання договірної дисципліни.
Земельне право як галузь, що має свою систему, складається із Загальної частини, яка містить правові норми і положення, що відносяться до всієї галузі в цілому, і Особливої частини, яка охоплює норми, що регулюють окремі види земельних правовідносин. Правові інститути, що входять до Загальної частини, називаються загальними, а в Особливу частину - особливими.
До правових інститутів, що складають Загальну частину земельного права, відносяться: право власності на землю; право користування землею; право управління в галузі використання і охорони земель; обіг земельних ділянок; охорона земель; землеустрій; норми земельного кадастру, контролю за використанням земель; інститут юридичної відповідальності за порушення земельного законодавства тощо.
Правовими інститутами Особливої частини є: групи правових норм, що установлюють наявність у державному земельному фонді окремих категорій земель та їх правовий режим, форми і види землекористування, права і обов'язки окремих власників землі і землекористувачів - сільськогосподарських підприємств, організацій, установ колективного, кооперативного, корпоративного та державного типу, а також різних категорій громадян.
4. Принципи земельного права.В загальній теорії права під принципами розуміють основоположні засади, ідеї, наукові положення, що визначають загальну спрямованість і найбільш суттєві риси правового регулювання. Принципи визначають характер права в цілому або окремих груп правових норм, інститутів галузей права. Аналіз принципів права дає відповідь на запитання: на яких засадах, яким чином здійснюється правове регулювання, які політичні та правові ідеї лежать в його основі.
Принципи права проявляються під час визначення структури системи права, механізму правового регулювання, визначають нормотворчу і правозастосовну діяльність, впливають на формування правового мислення і правову культуру, забезпечують логічність системи права. Принципи права відіграють певну роль при розробленні правових теорій і концепцій, як правової орієнтації суб'єктів права, змісту правових норм чи їхніх груп, забезпечення ефективного правового регулювання суспільних відносин і законності.
Політичне, соціально-економічне і правове значення визначення і послідовного додержання принципів права взагалі, принципів земельного права України зокрема, набуває особливої ваги в умовах становлення і зміцнення засад правової держави. Повсюдна реалізація цього принципу і першорядної вимоги сучасного суспільства і державовладдя безпосередньо стосується всіх суб'єктів - учасників земельно-правових відносин.
Як загально-правові принципи, так і принципи земельного права мають своєю основою положення Конституції України.
Основними принципами права, закріпленими у чинному законодавстві, є: пріоритетність права власності, захист прав власника, рівноправність, нерозривний зв'язок прав і обов'язків, захист соціально незахи- щених верств населення, законність, відповідальність за вину, а також загальносвітові принципи діяльності суб'єктів земельних правовідносин. Ці правові принципи визначаються і закріплюються правом власності на земельну ділянку, на нерухомість, що на ній знаходиться, державною підтримкою та захистом прав власників, державною владою, необхідністю чіткої організованості і дисципліни.
Кожний з даних загальних принципів дістає своє втілення в земельних відносинах, так би мовити, на двох рівнях - на рівні сукупності правових норм та на рівні їх ефективного правозастосування.
Згідно з вимогами Земельного кодексу України земельні правовідносини базуються на принципах, що закріплені в ст. 5 Земельного кодексу:
поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва;
забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави;
невтручання держави в здійснення громадянами, юридичних осіб та органів місцевого самоврядування своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законами;
забезпечення раціонального використання та охорони земель;
забезпечення гарантій прав на землю;пріоритету вимог екологічної безпеки.5. Поняття і види джерел земельного права.В теорії права під юридичними джерелами розуміють офіційні форми вираження і закріплення діючих правових норм, тобто формою права є зовнішнє оформлення змісту загальнообов'язкових правил поведінки, які офіційно встановлені або санкціоновані державною владою.
До джерел земельного права відносяться нормативно-правові акти, які регулюють земельні відносини. Структура земельного законодавства є формою організації системи земельних нормативних актів. Якщо земельне право - це сукупність юридичних норм, то земельне законодавство - це система норма-тивних актів. Якщо земельне право можна розглядати як внутрішню форму права, зміст якого визначається соціально-економічними особливостями суспільних відносин, що ним регулюються, то земельне законодавство - зовнішня форма права, тісно пов'язана з його змістом. Таким чином, земельне право становить зміст земельного законодавства, а законодавство є формою вираження земельного права.
Земельне законодавство, як відомо, є система нормативних актів, які містять у собі норми, що регулюють земельні відносини. Юридична сила всіх законів та інших нормативних актів визначається в залежності від компетенції органів державної влади, що їх видали, а також ролі нормативного акта в системі законодавства.
Найважливішими нормативними актами є закони. Вони поділяються на два види: основні і звичайні. До основних відносяться Конституція України, яка є головним джерелом земельного права. Закони та інші нормативні акти приймаються на основі Конституції і повинні відповідати її нормам. До звичайних законів, як джерел земельного права, відносяться правові акти, що містять норми земельного права як галузі, а також норми, які є в актах інших галузей національного і міжнародного законодавства, тій чи іншій їх частині, де вони регулюють земельні відносини.
Вміщені в законах правові норми за своїм призначенням характеризуються як такі, що мають загальний (уніфікований) і спеціальний (диференційований) зміст. Ці акти визначають правовий статус та правосуб'єктність усіх суб'єктів земельних правовідносин.
На відміну від джерел інших галузей права джерела земельного права України мають такі характерні особливості:
уніфіковані акти законодавства являють собою ядро земельного законодавства і впливають на становлення земельного права як самостійної та інтегрованої галузі національного права;значущість локальних актів санкціонованої та делегованої правотворчості суб'єктам земельних правовідносин;
збереження рекомендаційної правотворчості;
використання правових норм інших галузей права, які одночасно належать і до норм земельного та інших галузей права (аграрного, господарського, фінансового тощо), оскільки вони регулюють окре-
мі питання діяльності суб'єктів земельних правовідносин; - зростання ролі міжнародних норм права та уніфікації національного земельного законодавства щодо міжнародного права.
Уніфіковані акти земельного законодавства - це юридична форма закріплення норм земельного права, спрямованих на інтеграцію правового регулювання земельних відносин, уніфікацію правового статусу і правової регламентації діяльності суб'єктів земельних правовідносин та легальних організаційно-правових форм. Вони включають у себе нормативно-правові акти, що регулюють у єдності та взаємозв'язку економічні, організаційні та інші заходи, спрямовані на реалізацію земельної реформи.
Диференційовані акти земельного законодавства - це нормативно- правові акти, що розробляються з урахуванням відмінностей у статусі суб'єктів земельних правовідносин.
Уніфіковані й диференційовані нормативно-правові акти є основою системи (видів) джерел земельного права.
Одним із видів джерел земельного права є також внутрішньогосподарські локальні акти, виникнення і функціонування яких зумовлено насамперед тим, що громадяни як члени чи учасники сільськогосподарських підприємств через вищі органи управління самостійно закріплюють правила поведінки.
Роз'яснення, інформаційні листи судових органів - Верховного Суду України - мають важливе значення для належного правозастосування, виготовлення таких за змістом локальних актів, що піддаються прогнозуванню судової перспективи.
Самостійним джерелом національного земельного права слід також вважати міжнародні правила, звичаї, конвенції, до яких приєдналася Україна. Це, насамперед, Міжнародно-правові правила торгівлі, експорту та імпорту продуктів харчування, устаткування, отрутохімікатів, машин тощо. Таким актом є, наприклад, Нью-Йоркська конвенція 1958 р. про виконання рішень іноземних арбітражів.
6. Конституція України і закони як основні джерела земельного права.Конституція України є основоположним законом України, який містить у собі правові норми, що лежать в основі земельного права і земельного законодавства. Положення Конституції України визначають права, свободи та обов'язки людини і громадянина, що повною мірою поширюються і на селян як основних землекористувачів.
Норми Конституції України можна умовно поділити на дві великі групи:
безпосередньо присвячена земельним відносинам;
опосередковано бере участь у регулюванні земельних відносин. До першої групи відносяться: ст. 13 - про землю та інші природні
ресурси; ст. 14 - про право власності на землю; ст. 16 - право кожного
на сприятливе навколишнє середовище (довкілля); про обов'язки кожного зберігати природу, бережливо відноситись до її багатств.
В ст. 13 Конституції проголошено, що "земля, її надра, атмосферне повітря водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону.
Власність зобов'язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом".
У ст. 14 Основного Закону зазначається, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Згідно з вимогами даної статті право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
В Основному Законі (ст. 41) закріплено три форми власності: державна, комунальна і приватна. На підставі цієї правової норми власність на землю в Україні також має ті самі форми: державну, комунальну і приватну. Кожен громадянин для задоволення своїх потреб може користуватися землями права державної, комунальної і приватної власності відповідно до чинного законодавства. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності на земельну ділянку. Примусове відчуження землі права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування її вартості. Конфіскація землі може бути застосована виключно за рішенням суду у випадку і порядку, встановлених законом.
Безпосереднє відношення до всіх форм організації сільськогосподарських підприємств та використання ними землі має ст. 42 Конституції України, в якій йдеться про правоздатність усіх громадян України займатися підприємницькою діяльністю. Це право громадянина тісно пов'язане з реалізацією ст. 36 Конституції України і утворенням цілої системи сільськогосподарських підприємств на базі використання земель права державної, комунальної і приватної власності.
Другу групу норм Конституції України складають більш віддалені від земельних відносин, але не менш важливі для них приписи Основного Закону: про людину, її права і свободи (ст.ст. 21-42); про демократичний, правовий і соціальний характер держави Україна (ст.ст. 2-7); про гарантії державного захисту прав і свобод людини і громадянина (ст. 8); про обов'язки кожного сплачувати податки (ст. 67).
Одним із головних джерел земельного права є Земельний кодекс України. Він регулює такі інститути: форми власності на землю; корис- тування землею; порядок передачі земель у власність та користування; окремі права і обов'язки власників землі та землекористувачів; використання земель; вирішення земельних спорів тощо. Даним Кодексом передбачено право власності на землю громадян і юридичних осіб у межах населених пунктів для підприємницької діяльності. Визначено, що громадяни й юридичні особи, крім прав власності на землю, набувають інших прав на земельні ділянки, у тому числі права оренди, права забудови, сервітуту, права переважного придбання тощо.
Принципово важливими положеннями Кодексу є:
створення умов для еволюційного розвитку аграрного землеволодіння й землекористування від підсобного, натурального до великого, високотоварного шляхом зняття верхніх(граничних) меж земельних ділянок;
зняття обмежень щодо придбання у власність земельних ділянок громадянами та юридичними особами;
суттєве розширення умов використання сільськогосподарських земель несільськогосподарськими підприємствами;
обов'язковість використання земель сільськогосподарського призначення безпосередньо власником або орендарем.
Важливим положенням щодо розв'язання соціально-економічних проблем є право підприємств, установ та організацій на користування землею на умовах оренди та шляхом передачі у власність.
Узгоджено із галузевим законодавством правовий режим і порядок використання земель природно-заповідного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
До джерел земельного права відноситься також ряд інших законів, що регулюють земельні правовідносини. Так, Закон України "Про колективне сільськогосподарське підприємство" регулює відносини щодо права придбання земельних ділянок у тимчасове чи постійне користування, в тому числі на умовах оренди. Законом визначаються права і обов'язки власників земельних ділянок і землекористувачів.
Закон України "Про селянське (фермерське) господарство" регулює порядок наданні земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, визначає їх розміри, плату за землю, право на будівництво житлових, виробничих та інших будівель і споруд тощо.
Закон України "Про оренду землі" регламентує порядок користування землею на правах оренди як особливої форми реалізації права власності та господарського використання землі; визначає статус орендодавців та орендарів у земельних правовідносинах; передбачає зміну, припинення і поновлення договору оренди землі.
Лісовий кодекс України містить норми щодо поділу земель лісового фонду, особливостей їх надання у постійне та тимчасове користування, користування земельними ділянками лісового фонду, їх оренди. Значна частина норм регулює користування земельними ділянками лісового фонду з метою використання лісових ресурсів для потреб мисливського господарства, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт на природно-заповідних територіях і об'єктах, у лісах населених пунктів, у прикордонній смузі.
Норми Водного кодексу України визначають склад земель водного фонду, підстави та порядок користування ними, встановлюють відповідальність за порушення вимог використання цих земель.
Особливо важливе місце серед джерел земельного права займають укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України.
Згідно з Конституцією України Президент України видає укази і розпорядження, які є обов'язковими до виконання на всій території України. На фоні швидких змін в політичних, економічних, соціальних, екологічних відносинах у земельному законодавстві виникають прогалини, які усуваються саме Указами Президента України.
У земельному праві укази Президента є актуальними і різнобічними, що пояснюється важливістю і різноманітністю земельних відносин.
Навіть неповний перелік указів Президента України щодо регулювання земельних відносин вказує на місце цього виду джерел права у формуванні земельного права в останні роки. Серед указів, що справляють значний вплив на розвиток земельних відносин можна назвати такі:
"Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва" від 10 листопада 1994р. №666;
"Про порядок паювання земель, переданих у колективну
власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 8 серпня 1995 р.;
"Про захист прав власників земельних часток (паїв)" від 21 квітня 1998р.;
"Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогоспо- дарського призначення для здійснення
підприємницької діяльності" від 12 липня 1995 р.;
"Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" від 19 січня 1999 р.;
"Про приватизацію земель сільськогосподарського призначення" від 3 грудня 1999 р.
Важливим джерелом земельного права є також постанови Кабінету Міністрів України, - вищого органу виконавчої влади в державі. Акти Уряду приймаються на підставі і на виконання Конституції України, законів Верховної Ради України та указів Президента України і є обов'язковими до виконання.
Серед передбачених у ст. 116 Конституції України повноважень Уряду є і такі, які відносяться до регулювання і реалізації земельних відносин, зокрема: "забезпечення проведення фінансової, цінової, інвестиційної та податкової політики; політики у сфері праці й зайнятості населення, соціального захисту, освіти, науки і культури, охорони природи, екологічної безпеки і природокористування."
На виконання своїх повноважень Уряд, здійснюючи розпорядчі функції, бере активну участь у формуванні земельного права. Про це свідчить перелік актів Кабінету Міністрів, що приймалися в останні роки:
Декрет від 26 грудня 1992 р. "Про приватизацію земель них ділянок";
Постанова від 12 жовтня 1995 р. № 801 'Про затвердження
форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка книги сертифікатів на право на земельну частку (пай)";
Постанова від 23 березня 1995 р. № 213 "Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів";
Постанова від 25 грудня 1998 р. № 2073 "Порядок державної реєстрації договорів оренди землі";
Постанова від 24 березня 1999 р. № 440 "Порядок подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподар- ського призначення";
Як видно з наведеного переліку, Кабінет Міністрів України активно вживає оперативних заходів щодо налагодження та забезпечення земельного правопорядку.
До джерел земельного права відносяться також накази, інструкції, правила, настанови, які приймаються центральними органами виконавчої влади, до яких відносяться міністерства, державні комітети та відомства (Міністерство аграрної політики України, Держкомзем, Держкомліс- госп, Держкомводгосп і т. д.). їхні акти регулюють відносини в системі свого відомства, але вони мають деякі над відомчі, іноді координаційні функції, які й обумовлюють значення відомчих актів не лише для його співробітників, але і для інших громадян.
Прикладами нормативних відомчих актів, що стосуються земельних відносин, можуть бути:
Вказівка Державного комітету України по земельних ресурсах від 28 березня 1994 р. № 6 "Про порядок підготовки органами Держкомзе- му України та подання на розгляд органам прокуратури матеріалів про самовільне зайняття земельної ділянки";
Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 15 лютого 1993 р. № 10 "Про порядок передачі земельних ділянок у приватну власність громадян України";
Наказ Мінюсту України та Держкомзему України від 6 червня 1996 р. № 14/5; 48 "Про порядок посвідчення договорів відчуження земельних ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом".
Нормативні акти організацій приймаються в організаціях, установах та на підприємствах. Вони можуть бути двох видів:
розраховані на працівників даного підприємства;
направлені суб'єктам права, що перебувають поза межами підприємства.
І перші, і другі носять загальний характер, зорієнтовані на неодноразове застосування.
Прикладом першого виду нормативного акту можна рахувати План внутрішнього землеустрою, затверджений повноважним органом сільськогосподарської організації (підприємства). Сюди ж відносяться, наприклад, внутрігосподарські правила КСП щодо правил оранки зябу.
До другого виду нормативних актів організацій можна віднести Правила і порядок землебудівних робіт, затверджений недержавною госпрозрахунковою організацією: вони приймаються на підставі та на виконання вищестоящих нормативних актів вищестоящих органів державного управління - законів, указів, постанов, наказів і т.ін., обов'язкових для виконання громадянами.
Розділ 2
ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ1. Поняття права власності на землю.За своєю природою право власності на землю є одним із основних майнових прав. Виступаючи в якості об'єкта права власності, земля отримує особливі правові ознаки: вона стає "майном", тобто тим предметом цивільного, а тепер і земельного права, який відрізняють особливі юридичні ознаки. Сучасне суспільно-правове становище в Україні характеризується тим, що земельні проблеми, і особливо проблеми права власності на землю, викликають підвищений інтерес. Право власності на землю, дорогу якому проклала Постанова Верховної Ради України від 18 грудня 1990 р. і яке було закріплено Конституцією України, виявилось однією з найскладніших конструкцій для впровадження в українську правову дійсність.
Одним із важливих і відчутних результатів сучасних земельних перетворень є затвердження крім державної також комунальної і приватної власності на землю. З цими змінами українське суспільство опинилось перед необхідністю перегляду змісту правових інститутів, відносин і навіть світогляду. Тепер, в нових економічних і політичних умовах, виявляється, не завжди легко подолати стару однобокість як у розвитку права, так і в правосвідомості. Для права власності на землю, як і для інших інститутів земельного права, сучасний період слід вважати перехідним періодом, коли встановлені основні положення, але багато норм, що роблять застосування цього інституту повноцінним і адекватним, перебувають у стадії формування.
Затвердження державної, комунальної і приватної форм власності на землю засвідчило факт про те, що ці форми власності є інститутами не лише земельного, але й цивільного права. І це є закономірним і природним для конструювання права власності взагалі. Наслідком "проникнення" цивільного права в регулювання відносин земельної власності виявляється в тому числі ускладнення ролі державних і комунальних органів в управлінні земельними ресурсами.
Якщо ж подивитись на проблему з точки зору правосвідомості, то можна виявити наступне. Незважаючи на те, що повернення землі в цивільно-правовий обіг породжує значну кількість проблем, сучасна ситуація не сприяє тому, щоб відмовлятися від погляду на землю як майно. Світовий правовий і суспільний розвиток сформував даний інститут і відшліфував відношення до нього багатовіковою історією права. Практично в усіх державах право приватної власності на землю складає органічну частину майнових прав та всіх існуючих суспільних і економічних відносин. Свідомість світової спільноти сформовано таким чином, що присутність у праві права власності на землю - показник звичайного цивілізованого правового суспільства. Так само як показником цього є не лише констатація даного права, а й уміння регулювати його так, щоб воно не наносило шкоди самому суспільству, природі і державі.
Особливістю права власності на землю в Україні є те, що форми прав на землю визначені законодавством "за суб'єктом". Конституцією України установлено, що земля може перебувати в державній, комунальній і приватній власності. Таким чином, визначено коло суб'єктів, що володіють правом власності на майно, а також встановлено, що в залежності від суб'єкта, який володіє правами па землю, визначається обсяг прав і обов'язків, що складають зміст того чи іншого виду права власності на землю.
Суб'єкт права власності на землю - це особа, що здійснює володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою на підставі закону. Права всіх суб'єктів права власності на землю рівні і захищаються способами, встановленими законом. До суб'єктів правових відносин, пов'язаних з виникненням права власності на землю, відносяться також особи, що вступають у відносини з приводу отримання даного права. Громадяни і юридичні особи як суб'єкти об'єднані змістом права приватної власності на землю, яке їм надано законодавством.
Суб'єктами права державної і комунальної власності є державні та комунальні територіальні утворення. Участь даних суб'єктів у відносинах щодо власності на землю слід відрізняти від їх ролі в управлінні земельними ресурсами. У першому випадку (через відповідні державні органи) вони виступають в якості сторін у договорах купівлі-продажу чи оренди земельної ділянки, які регулюються цивільним законодавством. У другому випадку суб'єкти виконують встановлені законодавством функції щодо контролю за використанням земельних ресурсів, організації землеустрою тощо. Органи державної влади та управління і органи місцевого самоврядування здійснюють управління і розпорядження землями, що перебувають у державній і комунальній власності.
Право приватної власності служить для задоволення інтересів власників - громадян і юридичних осіб. Державна і комунальна власність на землю забезпечує інтереси великих груп людей: народу України взагалі; населення, що мешкає на території комунальних утворень.
Особливості набуття та припинення права власності на землю залежать від того, чи знаходиться земля у власності громадянина, юридичної особи або державного чи комунального територіального утворення. Дані особливості можуть установлюватися лише законом.
Об'єктом права власності на землю виступає земельна ділянка, яка згідно з цивільним правом має такі ознаки, як:
обігоспроможності, тобто земельна ділянка може вільно відчужуватися або переходити від одної особи до іншої (внаслідок наслідування, реорганізації юридичної особи) чи іншим способом, якщо вона не вилучена із обігу чи не обмежена в обігу;
земельна ділянка як об'єкт цивільного права є нерухомим майном. На підставі цього положення право власності на земельну ділянку підлягає державній реєстрації. Для земельних ділянок установлена також і спеціальна реєстрація - в органах Державного комітету по земельних ресурсах України;
земельна ділянка в залежності від того, чи можливий її переділ без шкоди для її господарського призначення чи ні, може бути визнана ділимим чи неділимим майном. Ця ознака має суттєве значення у тому випадку, коли земельна ділянка перебуває у спільній власності і виникає питання про виділення частки(паю) земельної ділянки одному із власників, а також у випадку необхідності відчуження частки земельної ділянки. У випадку, коли земельна ділянка визнається неподільною, власнику не може бути виділена частка ділянки в натурі, а видається грошова компенсація. Рішення про неподільність земельної ділянки, якщо про це не вказується в законодавстві, приймає суд;
наступною ознакою земельної ділянки як об'єкта цивільного чи земельного права є те, що продукція і доходи, отримані внаслідок використання земельної ділянки, належать особі, що використовує цю ділянку на законних підставах.
Ще однією ознакою можна вважати те, що об'єктом права власності земля виступає в якості обмеженої в просторі земельної ділянки. Для неї характерно те, що межі ділянки і її місцезнаходження встановлюються в порядку, закріпленому законодавством про землеустрій.
Однак для землі характерні і ті ознаки, які відрізняють її від іншого майна. Це, перш за все, ті з них, які визначають землю як об'єкт земельного права як такий. Дані ознаки виявляють важливе державне, економічне і екологічне значення землі. Оскільки кожна земельна ділянка невіддільна від усього земельного простору, то на неї розповсюджується певна частина суспільних і державних інтересів, які існують відносно землі як такої. Це не може не впливати на регулювання земельних відносин всіма правовими галузями.
Право власності на землю відрізняється також за своїм змістом.
Відповідно до Цивільного кодексу України власнику належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном. Таким чином, володіння, користування і розпорядження - це невід'ємні складові одного права - права власності.
Основна суть кожного із цих правомочностей являється спільною для всіх видів майна, а отже, і для майна земельного.
Земельне законодавство ввело норми, що визначають специфіку реалізації цих правомочностей в земельних відносинах.
Правомочності володіння дають можливість володіти землею на основі закону, тобто рахувати її на балансі, визначати земельну ділянку як частину свого господарства. Крім того, власник на підставі цього права може вимагати повернення землі із будь-якого незаконного володіння.
Користування дає можливість вилучати із землі корисні властивості. Власник може використовувати землю так, як буде вважати за потрібне, але в межах цільового призначення земельної ділянки. Самовільно власник землі змінити цільове призначення використання не має права.
Правомочність розпорядження проявляється в тому, що власник на свій вибір може продати, подарувати, обміняти, успадкувати, здати в оренду, закласти земельну ділянку, тобто на основі і в порядку, передбачених законом, визначити її долю.
Крім того, власники земельних ділянок можуть створювати спільну дольову (пайову) власність шляхом добровільного об'єднання належних їм земельних ділянок, земельних паїв.
Право власності на землю гарантується Конституцією України і захищається способами, встановленими законодавством. Захист порушених прав власності на землю здійснює суд - арбітражний або третейський.
Цивільним кодексом України встановлюються, наприклад, такі способи захисту права власності: визнання права; поновлення порушеного права та присікання діянь, що порушують дане право; визнання угоди недійсною; визнання недійсним акта державного органу чи органу місцевого самоврядування; відшкодування збитків; відшкодування моральної шкоди тощо.
2.Земля як об'єкт права власності.Конституція України проголошує землю об'єктом права власності народу України. Так, у ст. 13 Конституції України зазначається, що "від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією". Разом з тим Конституція України відображає ставлення українського народу до землі, як до території, а не як до об'єкта власності, визначає просторові межі державної влади і закріплює право територіального верховенства народу як вияв політичного панування держави над певною частиною земної кулі.
Норми Конституції щодо землі як об'єкта права власності українського народу встановлюють територіальний поділ держави на регіони: Автономна Республіка Крим, області, міста, селища і села. Кожне з цих адміністративних територіальних утворень має свою територію, яка відмежована від території інших територіальних утворень, що створюються у регіонах. Земля, яка становить основу адміністративно-територіального поділу, має притаманний кожному адміністративно-територіальному утворенню правовий режим, що базується на інших правових засадах, ніж земля, яку використовують як об'єкт будь-якої господарської діяльності.
Оскільки в Україні існують різні форми права власності на землю, а землі поділяються за цільовим призначенням на категорії, то вони мають різний правовий режим. Так, землі деяких категорій можуть бути об'єктами права приватної власності. Це землі сільськогосподарського призначення і землі населених пунктів. У цьому разі відносини власності регулюються приватним правом.
Землю, як об'єкт права власності, слід розглядати, враховуючи її категорії і цільове призначення, форми власності, способи використання, тобто беручи до уваги правовий режим земельних угідь, земельних ділянок і їхніх частин.
Землю, як єдиний державний земельний фонд, або ж землі відповідних категорій можна розглядати як об'єкт права державного суверенітету, тобто територію держави чи місцевого адміністративного територіального утворення, або землі відповідних категорій, на які поширюються охоронно-регулятивні норми.
Поняття землі можна розглядати як інтегрований об'єкт, що складається з великої кількості природних компонентів: це "частина земної кори і природного ландшафту, поверхні площі і рельєфу земної кулі, територіального простору і території держави, певної місцевості та місце проживання, ґрунтового шару, засобу господарського використання, просторового базису, природного об'єкта і складової частини довкілля».
Землі - як об'єкт земельного права - це природний компонент, не вилучений з довкілля, а такий, що органічно взаємодіє з водами, лісами та іншими природними ресурсами. Проте, земля як об'єкт права власності розглядається як природний компонент обмежений територіально. На практиці об'єктом права власності виступають земельні угіддя, земельні ділянки чи їхні частини, відмежовані одна від одної.
Верхній шар землі виконує функцію ґрунту та поселенського простору, що є найзначимішими у суспільстві, тому ця риса землі потребує правового забезпечення. Так, на думку О. О. Погрібного, земля виконує поселенську, економічну та екологічну функції.
У земельному законодавстві земля як об'єкт правового регулювання розглядається у кількох значеннях. Коли землю використовують, враховуючи її застосування для різних потреб у життєдіяльності людей, зокрема, як місце розташування населених пунктів, виробничих і невиробничих об'єктів, то її розглядають як надбання українського народу, національне багатство держави. Коли йдеться про землю як об'єкт права власності чи користування, то для кожного суб'єкта таких прав визначальною є конкретна частка земної поверхні з встановленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами власності або користування. Терміном "земельна ділянка" земельне законодавство позначає певну частину земної поверхні, яку схематично відтворено на мані, відокремлено територіально на місцевості від інших частіш відповідною межею та межовими знаками. Певною мірою так можна говорити про землю, що належить до державної і комунальної власності, зважаючи на їхні великі територіальні площі (особливо це стосується земель державної власності). Щодо земель приватної або спільної власності то тут йдеться про відмежовану від інших частину землі, а також про застосування терміна "право власності на земельну ділянку". Відокремлені земельні ділянки і права на земельні наділи є самостійними об'єктами земельних відносин і об'єктами права власності. Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування та визначеними щодо неї правами.
Важливого ознакою земельної ділянки як об'єкта права власності є її позначення за місцем розташування та розміром площі у складі однієї з численних категорій земельного фонду України, оскільки без такого відокремлення неможливо встановити право власності на цю ділянку. Зазначене відокремлення відбувається шляхом встановлення меж земельної ділянки відповідно до затвердженого проекту її відведення у порядку землеустрою.
Згідно з ч. 2 ст. 79 ЗК України право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на ґрунтовий (поверхневий) шар і на водні об'єкти, ліси й багаторічні насадження, які на ній містяться, а також на простір над і під поверхнею ділянки на висоту і глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.
3. Суб'єкти права власності на землю.Земельна правосуб'єктність - це здатність бути учасником суспільних відносин, які пов'язані з використанням землі. Суб'єктами права власності на землю є особи, які можуть бути учасниками цивільних і земельних правовідносин, оскільки земельним правовідносинам властивий комплексний зміст (земля є об'єктом відчуження, надбання, об'єктом товарного обігу та ринкових відносин).
Відповідно до положень Конституції України суб'єктом права власності на землю є український народ, що здійснює це право через органи державної влади та органи місцевого самоврядування.
Поняття суб'єкта власності як учасника відповідних відносин тісно пов'язане з поняттями правоздатності і дієздатності
Суб'єктами права державної власності на землю як об'єкта господарювання виступають держава в цілому (державна власність), територіальні громади сіл, селищ, міст, районів у містах (комунальна власність). До їхньої комунальної спільної власності належить і земля, що перебуває в управлінні районних і обласних рад.
Отже, суб'єктами права власності на землі господарського призначення є: громадяни України; юридичні особи, у тому числі створені як об'єднання громадян України; держава в особі органів державної влади; територіальні громади сіл, селищ, міст і районів у містах в особі органів місцевого самоврядування.
Суб'єктами управління землями, що належать до спільної власності територіальних громад населених пунктів, є районні та обласні ради.
Громадяни України можуть бути суб'єктами права власності на землю за наявності у них цивільної правоздатності. Правоздатність виникає з моменту народження громадянина і втрачається зі смертю. Земельна правоздатність означає здатність мати права і брати на себе обов'язки щодо землі. Дієздатність громадянина в повному обсязі виникає з настанням повноліття, тобто після досягнення ним вісімнадцятирічного віку. Неповнолітні віком від п'ятнадцяти до вісімнадцяти років можуть укладати угоди, в тому числі про землю, за згодою своїх батьків (усиновителів) або піклувальників. При успадкуванні земельних ділянок неповнолітніми згідно зі ст. 8 ЗК України допускається надання цих ділянок в оренду для сільськогосподарського використання під контролем місцевих рад на строк до досягнення спадкоємцем повноліття. Отже, земельна дієздатність - це здатність своїми діями набувати суб'єктивних прав і виконувати юридичні обов'язки щодо конкретної земельної ділянки.
Спеціальним суб'єктом права власності та земельних відносин є юридичні особи, якими відповідно до ст. 80 Цивільного кодексу України є організації, що створені та зареєстровані у встановленому законом порядку. Юридичні особи наділені цивільною правоздатністю і дієздатністю та можуть бути позивачами та відповідачами у суді.
Юридичні особи та громадяни визнаються суб'єктами права приватної власності на землю. В свою чергу, юридичні особи визнаються такими у випадку, якщо вони засновані громадянами та недержавними юридичними особами, діяльність яких регулюється нормами приватного права.
Від імені держави правомочності суб'єкта права державної власності на землі господарського та іншого призначення здійснюють органи державної влади: Верховна Рада України - на землі загальнодержавної власності України і Верховна Рада Автономної Республіки Крим - на землі в межах території республіки, за винятком земель загальнодержавної власності.
До повноважень Верховної Ради України як органу державної влади належить: прийняття законів, у тому числі щодо регулювання земельних відносин і затвердження загальнодержавних програм економічного розвитку та охорони довкілля, в яких передбачаються заходи щодо використання та охорони державних земель.
Згідно зі ст. 92 Конституції України засади використання природних ресурсів, правовий режим власності, а, отже, і державної власності на землю, визначаються виключно законами України.
Окремими повноваженнями щодо розпоряджання і управління державною власністю, у тому числі землею, наділено органи державної виконавчої влади. Так, за ст. 116 Конституції України Кабінет Міністрів України забезпечує проведення політики у сферах охорони природи, об'єктом якої є і земля; розробляє і виконує загальнодержавні програми економічного розвитку; забезпечує рівні умови розвитку всіх форм власності; здійснює управління об'єктами державної власності відповідно до закону.
Виконавчу владу в областях і районах, містах Києві і Севастополі згідно зі ст. 118 Конституції України здійснюють місцеві державні адміністрації, які підзвітні і підконтрольні органам виконавчої влади вищого рівня.
У частині повноважень, делегованих їм відповідними районними чи обласними радами, місцеві державні адміністрації підзвітні і підконтрольні цим радам, зокрема з питань розпоряджання землею комунальної власності.
Земельне законодавство також встановлює вимоги щодо суб'єктів права власності на землю. Однією з таких вимог є купівля земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення сільського господарства лише громадянами України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи в сільському господарстві, та юридичними особами України, установчими документами яких передбачено ведення сільського господарства. Крім того, у земельному законодавстві є вказівки щодо правового статусу інших суб'єктів земельних відносин, якими є іноземні фізичні і юридичні особи, іноземні держави, організації.
4. Форми власності на землю в Україні.Стаття 78 ЗК України встановлює, що земля може перебувати у приватній, комунальній і державній власності.
Підстави та порядок виникнення і припинення прававласності на землю.Суб'єктивне право власності на землю виникає на підставах та у порядку, визначеному Земельним кодексом та іншими законами України, що регулюють земельні відносини.
Підстави та порядок виникнення права власності на землю зумовлені формою власності на землю. Тому, на думку авторів підручника з земельного права за редакцією М. В. Шульги, їх доцільно класифікувати на дві основні групи: підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю і порядок та підстави виникнення права суспільної (публічної) власності на землю. Крім того, підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю можна поділити ще на дві самостійні підгрупи: підстави та порядок виникнення права приватної власності громадян на землю і підстави та порядок виникнення права власності юридичних осіб на землю. Що стосується виникнення права суспільної (публічної) власності на землю, то його підстави також можна поділити на дві групи - підстави та порядок виникнення права державної власності на землю і підстави та порядок виникнення права комунальної власності на землю.
Підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю. Підставою виникнення права власності па землю є юридичний факт, з яким он пов'язує виникнення цього права. Згідно з ЗК України до юридичних фактів, на підставі яких виникає право приватної власності на землю, належать:
рішення органу влади про передачу земельної ділянки громадянинові у приватну власність;
цивільно-правова угода;
успадкування земельної ділянки.
Особливістю зазначених юридичних фактів є те, що за змістом вони являють собою активні дії органів влади та осіб, які набувають права власності на землю. Ці дії є складними за змістом, І вчинення їх регулюється правовими нормами, які у сукупності становлять порядок набуття права приватної власності на землю.
Проте порядок набуття права приватної власності на землю не є однаковим, оскільки залежить від підстав набуття землі у власність. Так, земельне законодавство встановлює порядок набуття права власності на землю громадянами шляхом:
приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації;
приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю);
приватизації земельної ділянки за плату;
придбання земельної ділянки за давністю користування (набуваль- на давність);
придбання земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивільно-правового договору;
успадкування земельної ділянки.
Порядок приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації. Відповідно до ст. 21 ЗК України право на безоплатну приватизацію землі мають лише громадяни України. Вони можуть претендувати на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у таких розмірах:
для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де перебуває фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано кілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. Якщо сільськогосподарських підприємств немає на території відповідної ради, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;
для ведення особистого селянського господарства - не більше як 2,0 га;
для ведення садівництва - не більше як 0,12 га;
для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше як 0,25 га, у селищах - не більше як 0,15 га, в містах - не більше як 0,10 га;
для індивідуального дачного будівництва - не більше як 0,10 га;
для будівництва індивідуальних гаражів - не більше як 0,01 га.
Громадяни, заінтересовані одержати безоплатно у власність земельну ділянку із земель державної або комунальної власності із зазначеною метою, мають подати заяву до відповідного органу влади за місцем розташування земельної ділянки, в якій зазначаються бажані розміри ділянки та мета її використання.
Процедуру набуття права власності шляхом приватизації земельної ділянки встановлено земельним законодавством.
Якщо уповноважений орган відмовився передати земельну ділянку у власність або залишив заяву без розгляду, громадянин має право звернутися до суду з заявою про примушення відповідного органу влади до вчинення дій, необхідних для безоплатної приватизації земельної ділянки.
Порядок приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю). Громадяни - працівники державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, заінтересовані одержати безоплатно у власність земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотаннями про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.
Підстави і порядок припинення права власності на землю. Підставами припинення права власності на землю с юридичні факти, з якими закон пов'язує припинення правовідносин права земельної власності. Земельний кодекс України визначає юридичні факти, що зумовлюють припинення права державної, комунальної і приватної власності на землю.
Підставами припинення права держаної власності на землю є:
приватизація земель, які перебувають у власності держави;
розмежування земель державної і комунальної власності;
передача земельної ділянки держаної власності у комунальну власність.
Підставами припинення права комунальної власності визнаються:
приватизація земель, які перебувають у комунальній власності;
передача земельної ділянки комунальної власності у власність держави.
Загальною підставою припинення права державної і комунальної власності на землю є укладання уповноваженими органами цивільно- правових угод про перехід права власності на земельну ділянку, у тому числі і відповідно до міжнародних договорів.
Право приватної власності на землю може бути припинене з підстав, передбачених ст. 140 ЗК України. Такими підставами є:
1. добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;
смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;
відчуження земельної ділянки за рішенням власника;
звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;
відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;
конфіскація за рішенням суду;
невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.
 Права та обов'язки власників земельних ділянок
   Важливим напрямом забезпечення реалізації права власності на землю є здійснення його суб'єктами наданих їм прав та виконання покладених на них обов'язків. Перелік і обсяг прав та обов'язків власників земельних ділянок визначено чинним законодавством. Права власника земельної ділянки — це сукупність наданих йому законом суб'єктивних пра-вомочностей щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою. Перелік прав власників земельних ділянок викладено у ст. 90 ЗК України.   Право власника земельної ділянки щодо володіння нею являє собою юридично забезпечену можливість утримувати земельну ділянку як свою власну, позначити її межі не тільки межовими знаками встановленого зразка, а й природними (дерева, кущі) чи рукотворними (тин, рів тощо) об'єктами з метою регулювання чи повної заборони доступу на земельну ділянку інших осіб.   Право користування земельною ділянкою — це юридично надана власникові можливість господарського та іншого використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ від корисних властивостей землі. Згідно зі ст. 90 ЗК України власник земельної ділянки, реалізуючи надане йому законом суб'єктивне право користування нею, має право:   1) самостійно господарювати на землі, вирощуючи сільськогосподарські та інші культури, переробляючи вирощену продукцію чи здійснюючи несільськогосподарську діяльність. Виключним правом власника земельної ділянки є вибір способу її використання відповідно до цільового призначення земельної ділянки;   2) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Однак, спорудження власником земельної ділянки будівель і споруд може здійснюватися лише з дозволу органів державного архітектурно-будівельного контролю. В іншому разі таке спорудження вважатиметься незаконним;   3) вважати своєю власністю посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур та вироблену сільськогосподарську продукцію, зведені на земельній ділянці відповідно до чинного законодавства будівлі та споруди. В земельному праві України діє презумпція належності власникові земельної ділянки розташованих на ній посівів, насаджень, будівель та споруд, якщо інше не передбачено виданим власником земельної ділянки актом чи угодою за його участю;   4) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі. Це право власника земельної ділянки характеризується певними особливостями.    По-перше, його об'єктом є не всі, а лише розташовані на земельній ділянці корисні копалини місцевого значення.   По-друге, власники земельних ділянок мають право використовувати корисні копалини місцевого значення, а також торф, лісові насадження, водні об'єкти та інші корисні властивості землі лише для власних потреб. Використання зазначених природних ресурсів власником земельної ділянки не для власних, а для інших потреб (для їх продажу чи виробництва певної продукції та матеріалів з метою продажу і т.п.) може здійснюватися лише після отримання додаткових дозволів відповідно до чинного законодавства. По-третє, згідно зі ст. 23 Кодексу України про надра право власників земельних ділянок на використання розташованих на земельних ділянках ряду природних ресурсів для власних потреб обмежене ще й певними просторовими межами. Так, вони можуть видобувати для своїх господарських та побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів.    Право розпорядження земельною ділянкою — законодавчо закріплена можливість власника земельної ділянки вирішувати її юридичну долю шляхом вчинення дій, які не суперечать нормам чинного законодавства. Так, згідно зі ст. 90 ЗК України власник земельної ділянки має право: 1) відчужувати земельну ділянку на підставі договору купів-лі-продажу, міни, дарування та інших цивільно-правових угод; 2) передавати П в оренду відповідно до Закону україни “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 р.; 3) передавати земельну ділянку в заставу (ст. 133 ЗК); 4) передати земельну ділянку в спадщину шляхом написання заповіту та посвідчення його відповідно до встановлених вимог.   Слід також зазначити, що порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню у порядку, встановленому законом. При цьому власники ділянок мають право на відшкодування збитків, завданих порушенням права власності на земельну ділянку.   Об'єктом права власності на землю є земельна ділянка. Відповідно до ст. 79 ЗК України земельна ділянка являє собою частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Отже, земельна ділянка — це така частина земної поверхні, яка: 1) по всьому периметру відмежована від решти земної поверхні лінією, що закріплюється межовими знаками встановленого зразка; 2) розміщена за певною поштовою адресою (в населеному пункті) або має інше юридично значиме позначення місця свого розташування на земній поверхні (за межами населених пунктів); 3) віднесена до певної категорії земель, має встановлене відповідно до законодавства цільове призначення та є об'єктом,земельних прав громадян, юридичних осіб, територіальних громад чи держави.   Визначення земельної ділянки як частини земної поверхні не означає, що права власника ділянки поширюються лише на вертикальну площину земної поверхні. За ЗК України (ст. 79) право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Якщо на земельній ділянці зведено житлову, виробничу чи іншу будівлю чи споруду, то права власника ділянки поширюються й на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки та зайнятий будівлею чи спорудою (у висоту і на глибину).   Здійснення прав власника землі передбачає додержання власником ділянки низки обов'язків, пов'язаних з володінням земельною ділянкою. Обов'язки власників земельних ділянок передбачені в ряді статей ЗК України та в деяких інших законодавчих актах. За своїм змістом обов'язки власника земельної ділянки можна поділити на три основні групи. До першої з них належать обов'язки власників земельних ділянок, об'єктом яких є власна земельна ділянка. Так, згідно зі ст. 91 ЗК України власник земельної ділянки зобов'язаний: а) забезпечувати її використання за цільовим призначенням. Навіть якщо власник ділянки самостійно не використовує її, а передав ділянку в оренду, він не звільняється від виконання обов'язку забезпечити цільове використання земельної ділянки. Укладаючи, наприклад, договір оренди землі, її власник повинен здійснювати договірний контроль за цільовим використанням земельної ділянки орендарем; б) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; в) своєчасно сплачувати земельний податок; г) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; ґ) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розташовані на земельній ділянці чи її межах.   До другої групи обов'язків власника земельної ділянки належать його обов'язки перед власниками та користувачами суміжних і сусідніх земельних ділянок. Так, ст. 91 ЗК України зобов'язує власника земельної ділянки не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів і додержуватися правил добросусідства. Зміст цього обов'язку конкретизовано у статтях 103—109 ЗК України.   Третю групу обов'язків власників земельних ділянок становлять обов'язки щодо охорони не тільки земельної ділянки та розташованих на ній інших природних ресурсів, а й навколишнього природного середовища в цілому. Відповідно до ЗК України власники земельних ділянок у процесі володіння та користування ними зобов'язані додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля, зокрема, додержуватися обмежень, пов'язаних з встановленням охоронних зон (ст. 112), зон санітарної охорони (ст. 113), санітарно-захисних зон (ст. 114), зон особливого режиму використання земель (ст. 115), прибережних захисних смуг (статті 60—62). Крім вищезазначених обов'язків, закон може встановлювати інші обов'язки власників земельних ділянок.
Поняття та види земельних правовідносин
   Будь-які правовідносини є вольовими суспільними відносинами між людьми, взаємні права та обов'язки яких врегульовані нормами права.   Земельні правовідносини являють собою суспільні відносини, що виникають у сфері взаємодії суспільства з навколишнім природним середовищем і врегульовані нормами земельного права.   Саме через земельні правовідносини виявляється ступінь реальності та ефективності земельно-правових норм, оскільки будь-які правовідносини становлять механізм дії правових норм, у якому поведінка суб'єктів права спрямовується у потрібне для держави русло (наприклад, власник земельної ділянки використовує її на свій розсуд, і втручання в його діяльність заборонено). Однак свободу господарської експлуатації землі закон спрямовує у русло додержання цільового призначення даного угіддя, ефективності використання, підвищення родючості тощо, і якщо власник не бажає застосовувати даний режим використання, то його право власності на земельну ділянку може бути припинено.   Земельні правовідносини можна класифікувати за інститутами земельного права та залежно від їх матеріального або процесуального характеру.   До першої групи належать: земельні правовідносини у сфері власності на землю; правовідносини з приводу прав на землю, похідних від права власності; правовідносини, що виникають у зв'язку зі здійсненням права загального користування землею; правовідносини у галузі управління використанням і охороною земель; охоронні земеіїьні правовідносини.   Земельні правовідносини у сфері власності на землю є основоположними, адже у багатьох випадках вони визначають зміст інших видів правовідносин. Встановлення тієї чи іншої форми власності на землю здійснюється при приватизації державних або комунальних земель, укладенні будь-яких угод щодо землі, при конфіскації земель тощо.   Правовідносини з приводу прав на землю, похідний права власності виникають тоді, коли власник заінтересований у передачі прав на земельну ділянку іншим особам. У цьому разі між власником і такою заінтересованою особою виникають правовідносини землекористування, у межах яких обидві сторони беруть на себе взаємні права та обов'язки- ця група земельних правовідносин поділяється на дві підгрупи: правовідносини, що мають характер речових прав(право постійного користування земельною ділянкою і сервітут) і правовідносини, які мають зобов'язальний характер - оренда, застава (іпотека).   Крім того, ці правовідносини можна класифікуати залежно від категорії земель на правовідносини щодо використання земель сільськогосподарського призйачення житлової та громадської забудови, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історично-культурного призначення, лісового фонду, водного фонду, промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.   Правовідносини, що виникають у зв'язку зі здійсненням права загального користування землею, зумовлють користування майданами, вулицями, проїздами, шляхами, набережними, пляжами, парками, скверами, бульварами, кладовищами тощо. Користування такими земельними ділянками здійснюється необмеженим колом осіб і не потребує наявності у них спеціальної правосуб'єктності.   Правовідносини у галузі управління використанням і охороною земель мають місце у випадках, коли державні і місцеві органи влади виконують відповідні функції. До таких функцій належать: надання земель у власність або у користування з видачею та реєстрацією необхідних документів; ведення державного земельного кадастру; територіальне планування використання й охорони земель; вилучення земель; землеустрій; моніторинг; державний контроль за використанням і охороною земель.   Охоронні земельні правовідносини виникають у процесі здійснення прав та обов'язків власників і користувачів щодо охорони земель, включаючи заходи з меліорації, рекультивації земель, консервації земель та відновлювальні заходи на малопродуктивних, забруднених та деградованих землях. Ці відносини спрямовані на збереження корисного потенціалу землі як невід'ємної частини навколишнього природного середовища, засобу виробництва і просторового базису.   До охоронних земельних відносин належать також відносини, що виникають під час порушення норм земельного права, суб'єктивних прав землевласників і землекористувачів та невиконання обов'язків цими суб'єктами. Такі правовідносини реалізуються на основі норм, якими встановлюється кримінальна, адміністративна, цивільно-правова та дисциплінарна відповідальність.   Характер земельних правовідносин залежить також від того, у складі якої категорії земель перебуває земельна ділянка, тобто від правового режиму відповідної категорії земель.   Нарешті, земельні правовідносини поділяються на матеріальні і процесуальні. Матеріальні — передбачені нормами, що встановлюють права та обов'язки суб'єктів земельних відносин (наприклад, право на отримання земельної ділянки, обов'язок підвищувати родючість ґрунтів, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок). Процесуальні регламентуються нормами, що встановлюють порядок виникнення, зміни і припинення земельних правовідносин (наприклад, порядок здійснення землеустрою, оскарження рішень державних органів, процедура розгляду земельних спорів).   На практиці земельні правовідносини виявляються як складне співвідношення різних видів. Так, ведення особистого селянського господарства на земельній ділянці реалізується через правовідносини власності, коли з цією метою придбавається земельна ділянка; через правовідносини державного управління, коли державні органи контролюють стан земельної ділянки або проводять облікові дії; правовідносини щодо охорони земель, коли землевласник або землекористувач проводить рекультиваційні заходи тощо.
Суб'єкти, об'єкти та зміст земельних правовідносин
   Суб'єктами земельних правовідносин є особи, наділені чинним законодавством правами та обов'язками, достатніми для участі в тих чи інших правовідносинах. Відповідно до Конституції України та Земельного кодексу суб'єктами земельних правовідносин можуть бути: фізичні особи (громадяни, іноземні громадяни та особи без громадянства), юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України та іноземні), територіальні громади (реалізують свої правомочності безпосередньо або через органи місцевого самоврядування), держави (Україна та іноземні держави реалізують свої земельні правомочності через відповідні органи державної влади).   Суб'єкти земельних правовідносин мають правовий статус, що складається з певних правомочностей, на які впливають вид суб'єкта, його поведінка, особливості об'єкта та обстановка, у якій діє цей суб'єкт. Так, згідно зі ст. 130 ЗК України покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. З наведеного прикладу випливає, що суб'єктом відносин власності на землі сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України та юридичні особи України. Але придбати такі землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть лише такі громадяни України, які мають відповідну освіту або досвід, а юридичні особи повинні мати відповідні цілі, закріплені в установчих документах. Таким чином, на правовий статус покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення впливають законодавчі вимоги щодо виду даних суб'єктів та їх можливої правомірної поведінки, які зумовлені особливостями об'єкта правовідносин (земельної ділянки сільють ці суб'єкти (сфера товарного сільськогосподарського виробництва).   За змістом прав та обов'язків усі суб'єкти земельних правовідносин поділяються на чотири категорії: органи державної влади і місцевого самоврядування, що мають право на регулювання використання земель; власники землі і землекористувачі — носії прав та обов'язків з раціонального використання і охорони земель; громадські екологічні об'єднання, наділені правом громадського контролю за використанням земель; органи судово-прокурорського нагляду, що здійснюють нагляд за законністю у сфері земельних правовідносин.   Об'єктами земельних правовідносин є землі в межах території України, індивідуально-визначені земельні ділянки, земельні частки (паї) та права на них.   Земельна ділянка — це частина землі, відокремлена і визначена на місцевості за допомогою меж, з визначеними щодо неї правами. Земельні частки (паї) на місцевості не виділяються. Вони є ідеальними частками земельної ділянки, що перебувають у загальній спільній (частковій) власності. Земельні частки є самостійним об'єктом земельних прав, а право на земельну частку (пай) — це право її власника вимагати виділення в натурі (на місцевості) конкретної земельної ділянки.   Під змістом земельних правовідносин розуміють права та обов'язки їх учасників щодо використання і охорони земель. Законодавством використовуються особливі способи визна-ч'ення змісту земельних правовідносин: публічно-правовий і приватноправовий. Публічно-правовими способами є: визначення основного цільового призначення земель шляхом поділу земель на категорії, зонування і встановлення обмежень прав власників. Приватноправовим способом визначення змісту прав та обов'язків власників землі та землекористувачів є сервітут і правила добросусідства. Встановлюючи правила добросусідства, власники земель та землекористувачі самостійно регулюють деякі земельні відносини, які виникають між ними.   На зміст земельних правовідносин впливають такі обставини:   1) основне цільове призначення земельної ділянки та її правовий статус. Усі землі мають різну якість, різняться природними характеристиками і показниками, мають різне економічне й соціальне значення. Враховуючи ці обставини, для організації раціонального використання і охорони земель усі землі поділяються на різні категорії. Ці категорії виділяють залежно від основного цільового призначення відповідних земель. Перебування земельної ділянки у складі тієї чи іншої категорії визначає зміст та обсяг правта обов'язків відповідного суб'єкта, що використовує землю на законних підставах. Так, якщо на землях сільськогосподарського призначення основним обов'язком суб'єктів є підвищення родючості ґрунтів, то на землях промисловості — максимальна економія земель, які відводяться під об'єкти будівництва.   Правовий статус земельної ділянки залежить також від розташування на ній окремих об'єктів. За цією ознакою земельні ділянки незалежно від категорії земель, до яких вони належать, поділяються на: земельні угіддя і ділянки, на яких немає ніяких інших природних і майнових об'єктів; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані природні об'єкти; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані нерухомі майнові об'єкти; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомості і природні об'єкти;   2) правовий статус суб'єктів земельних правовідносин. Так, іноземні громадяни і юридичні особи не можуть бути власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Підстави виникнення, зміни та припинення земельних правовідносин
   Підставами виникнення, зміни та припинення земельних відносин є юридичні факти — юридично значимі обставини, які поділяються відповідно на правовстановлюю-чі, правозмінюючі та правоприпиняючі. До таких обставин можна віднести: договори та інші угоди, передбачені законом, а також не передбачені законом але такі, що не суперечать йому; акти державних органів та органів місцевого самоврядування, які передбачені законом як підстави виникнення земельних прав та обов'язків; судові рішення, які встановлюють земельні права та обов'язки; набуття земельних прав та обов'язків на підставах, які дозволені законом; заподіяння шкоди; інші дії фізичних та юридичних осіб; події, з якими закон або інший правовий акт пов'язує виникнення, зміну і припинення земельних відносин.   За характером виникнення юридичні факти поділяються на дії та події. Дії являють собою такі юридичні факти, в яких виявляється поведінка людей або їх колективів. Дії (бездіяльність) можуть бути правомірними, тобто такими що відповідають вимогам законодавства, і неправомірними, тобто такими, що суперечать закону. Основні види правомірних дій — землекористування та охорона земель.   Події — це такі юридичні факти, настання яких відбувається незалежно від волі учасників правовідносин (наприклад, засуха, повінь, землетрус або інше стихійне лихо).   Особливістю земельних правовідносин є те, що для виникнення багатьох з них необхідна сукупність юридичних фактів — юридичний склад. Наприклад, для того щоб набути право власності або користування земельною ділянкою на підставі набувальної давності згідно зі ст. 119 ЗК України, необхідна наявність низки юридичних фактів.   Одним з найпоширеніших правовстановлюючих юридичних фактів є приватизація земель.   Зміни земельних відносин у процесі використання земельних угідь завжди пов'язані з подальшою еволюцією тих чи інших дій та подій, а також змінами, які відбуваються у чинному законодавстві. Так, орендодавець за умов збільшення розміру земельного податку має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.   Динаміка у земельних правовідносинах особливо характерна для сільськогосподарського виробництва, де якісні характеристики об'єкта таких відносин — земельної ділянки — не є постійними. Однак важливим у таких земельних правовідносинах є те, що вони повинні ґрунтуватися тільки на законних підставах.   Земельне законодавство окремо закріплює перелік правоприпиняючих юридичних обставин. Згідно зі статтями 140 і 141 ЗК України до них належать: добровільна відмова власника або користувача від права на земельну ділянку; смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця або припинення діяльності юридичних осіб за відсутності правонаступника; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених земельним законодавством; конфіскація за рішенням суду; невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених земельним законодавством; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.   Охоронні земельні правовідносини припиняються після здійснення учасником (учасниками) цих відносин дій, які усувають правопорушення. Якщо порушника земельного законодавства притягнуто до юридичної відповідальності, то акт застосування стягнення (покарання) означає припинення охоронних земельних правовідносин.   Дії, як підстави припинення земельних правовідносин, традиційно поділяють на дві групи: 1) ті, які відбуваються за волею землевласника чи землекористувача (відчуження земельної ділянки за рішенням власника, відмова від використання земельної ділянки тощо); 2) ті, які відбуваються за волею органів держави, уповноважених на охорону земельних ресурсів, у тому числі правоохоронних органів загальної компетенції (вилучення земельної ділянки, позбавлення права користування нею у зв'язку з порушенням закону тощо).
Розділ 3
Загальна характеристика права землекористування
   Перехід до ринкових умов господарювання на землі в процесі здійснення сучасної земельної реформи та законодавче закріплення різних форм власності на землю істотно впливає на сферу застосування постійного землекористування.   Використання земель здійснюється як власниками земельних ділянок, так і землекористувачами. У першому випадку правовою формою такої експлуатації земель виступає право власності на земельні ділянки, у другому — право землекористування.   Право землекористування прийнято розглядати в різних аспектах. Як правовий інститут право землекористування являє собою сукупність однорідних правових норм, які регулюють підстави, умови та порядок виникнення, здійснення, зміни та припинення права на використання земельних ресурсів. Право землекористування як суб'єктивне право становить забезпечену і гарантовану державою правову можливість конкретної особи добувати у встановленому порядку корисні властивості землі. Сутність права землекористування як правовідносин, які виникають у процесі використання земельних ресурсів, полягає в тому, що вони включають сукупність прав та обов'язків, пов'язаних зі здійсненням права землекористування.   Право землекористування як правовий інститут в оновленому вигляді закріплено чинним Земельним кодексом. Цей інститут є похідним від інституту права власності на землю.   Крім того, сам характер використання землі значною мірою визначається правом власності на землю.   Як відомо, власник земельної ділянки має право визначати її юридичну долю чи організувати її використання згідно з цільовим призначенням та отримувати доходи. З урахуванням принципу обов'язкового використання всіх земельних ділянок, крім тих, що перебувають, наприклад, у стані рекультивації чи консервації, власник сам безпосередньо використовує земельну ділянку або передає її у користування (у тому числі і на умовах оренди) іншій особі — землекористувачеві. В останньому випадку до землекористувача переходять дві правомочності власника земельної ділянки — право володіння та право користування цією ділянкою.   З точки зору строків традиційно розрізнялося постійне та тимчасове землекористування. Чинне земельне законодавство не передбачає строкового тобто тимчасового використання землі. Разом з тим, відповідно до Перехідних положень ЗК України суб'єкти, які одержали земельні ділянки у тимчасове користування до введення в дію Земельного кодексу, тимчасово зберігають право на ці ділянки.   Поряд з постійним землекористуванням, законодавство регламентує використання землі на умовах оренди — строкове платне володіння і користування землею на підставі договору. Постійним вважається землекористування без заздалегідь установленого строку. Окремі категорії постійних землекористувачів можуть здійснювати не тільки постійне, а водночас і орендне землевикористання. Така можливість передбачена ст. 24 Земельного кодексу, зокрема, для державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, які можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб. Особливість постійного користування зазначених суб'єктів землями сільськогосподарського призначення полягає в тому, що вони можуть бути приватизовані у порядку, встановленому ст. 25 ЗК України.   Згідно з чинним Земельним кодексом України сфера поширення постійного землекористування істотно обмежена. Воно може здійснюватися лише на землях, що належать до державної або комунальної власності, і стосується лише певної категорії суб'єктів
Суб'єкти і об'єкти права землекористування
   Суб'єктами права постійного землекористування є юридичні особи, які у встановленому законом порядку набули цього права для досягнення відповідних цілей і мають у зв'язку з цим певні земельні права та обов'язки.   Відповідно до ст. 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою можуть здійснювати лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності. До складу виключного кола суб'єктів, які можуть набувати права постійного користування земельною ділянкою, закон відносить лише деякі види юридичних осіб, які належать до юридичних осіб публічного права.   Юридичною особою новий Цивільний кодекс України (ст. 80) вважає організацію, створенуі зареєстровану у встановленому законом порядку. Серед юридичних осіб залежно від порядку їх створення закон розрізняє юридичних осіб приватного права та юридичних осіб публічного права. Останні можуть набувати статусу постійних землекористувачів. Вони створюються розпорядчими актами Президента України, органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування. Створені розпорядчим способом юридичні особи, як постійні землекористувачі, функціонують для здійснення завдань публічного характеру.   Порядок створення та правовий статус юридичних осіб публічного права встановлюють Конституція України та закон. Серед їх організаційно-правових форм самостійне місце посідають установи та підприємства.   Держава та територіальні громади можуть створювати юридичні особи публічного права (наприклад, навчальні заклади, заклади охорони здоров'я). При цьому держава, створюючи конкретну юридичну особу (державне підприємство), закріплює за нею майно на праві повного господарського відання, а за державною установою (організацією) — на праві оперативного управління.   Передбачена законом можливість підприємств, установ та організацій виступати як самостійний суб'єкт постійного землекористування являє собою їх земельну правоздатність. Така правоздатність завжди відповідає цілям та завданням діяльності юридичної особи, які закріплені в статутних документах. Деякі юридичні особи, зокрема державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи та організації, обов'язково виступають носіями прав та обов'язків щодо постійного використання землі. Можливе функціонування й інших державних чи комунальних юридичних осіб, діяльність яких не пов'язана з використанням земель, тобто вони не наділяються земельною правоздатністю.   Поняття земельної правоздатності застосовується лише до суб'єктів, які здійснюють землекористування. Правомочності різних державних органів та органів місцевого самоврядування щодо розпорядження, управління землею, регулювання земельних відносин випливають з компетенції цих органів, якою вони наділені державою. Разом з тим, не виключається ситуація, коли в одній особі уособлюються і органи, які здійснюють управління землею, і постійні землекористувачі.   Юридичні особи, які володіють земельною правоздатністю, завжди дієздатні, тобто вони здатні своїми діями набувати і здійснювати права та обов'язки у галузі землекористування. Земельна праводієздатність може бути притаманна лише самостійно оформленим як єдине ціле юридичним особам, а не їх структурним підрозділам. Юридичні особи, що володіють земельною праводієздатністю, набувають статусу суб'єктів постійного землекористування з моменту надання їм земельної ділянки.   Серед суб'єктів постійного землекористування розрізняють сільськогосподарські та несільськогосподарські державні і комунальні підприємства, установи та організації. Першим надаються земельні ділянки у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей, та ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ст. 24 ЗК), другим — для здійснення відповідної несільськогосподарської діяльності (ст. 65 ЗК).   Набуття права постійного користування земельною ділянкою лише підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, фактично означає, що іноземні юридичні особи не можуть виступати постійними землекористувачами. Вони мають право використовувати відповідні земельні ділянки на умовах оренди або на титулі приватної власності.   Об'єктом права постійного землекористування є певна індивідуально визначена і юридично відокремлена земельна ділянка (або її частина), яка перебуває у державній або комунальній власності, що закріплена за конкретним державним або комунальним підприємством, установою чи організацією для використання згідно з її цільовим призначенням. Саме з приводу цієї ділянки виникають і здійснюються відповідні земельні правовідносини як форма реалізації суб'єктивного права, а також відповідні повноваження постійного землекористувача: право володіння та право користування земельною ділянкою, а іноді й внутрішньогосподарського управління нею. Отже, таким об'єктом є земельна ділянка із земель державної або колективної власності, місцерозташування і межі якої визначаються на місцевості з урахуванням її розміру.   Закон не виключає можливості використання однією юридичною особою кількох земельних ділянок різного цільового призначення. У деяких випадках право постійного користування певними земельними ділянками може бути пов'язане з необхідністю надання одній юридичній особі двох або більше різних природних об'єктів. Наприклад, для розробки родовищ корисних копалин гірничодобувним підприємствам надаються у користування не тільки ділянки надр у межах гірничих відводів, а й відповідні земельні ділянки, необхідні для експлуатації надр.   Об'єкти права постійного землекористування класифікують з урахуванням, наприклад, того, за рахунок яких земель вони надані (державної чи комунальної власності). Класифікація цих об'єктів можлива і за іншими ознаками. Так, якщо підставою класифікації вважати основне цільове призначення земельних ділянок, то можна розрізняти об'єкти сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення тощо.
Права та обов'язки землекористувачів
   Здійснення суб'єктивного права постійного землекористування, яке виникло у встановленому порядку, допускає реалізацію належних конкретному землекористувачеві його земельних прав і додержання ним покладених на нього обов'язків згідно з правовими приписами і правилами.   Комплекс прав та обов'язків постійних землекористувачів досить широкий і різноманітний. Але кожному з них належить право володіння і право користування, а іноді і право внутрішньогосподарського управління відведеною земельною ділянкою.   Право володіння земельною ділянкою землекористувачем — це юридично забезпечена можливість утримувати її як свою власну (наприклад, забороняти доступ на земельну ділянку інших осіб).   Право користування земельною ділянкою — це юридично забезпечена можливість суб'єкта здійснювати господарське та інше безпосереднє використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ матеріального та нематеріального характеру від корисних властивостей землі.   Користування наданою земельною ділянкою — не тільки право, а й обов'язок землекористувача. При цьому він повинен забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. Якщо землекористувач не виконує цей обов'язок, то для нього наставатимуть негативні наслідки.   Право на безпосередню експлуатацію земельної ділянки передбачає наявність у постійного землекористувача ряду конкретних суб'єктивних прав. Перелік останніх зумовлений цільовим призначенням земельної ділянки. Згідно зі ст. 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. В одних випадках зазначені права зумовлені основною метою землекористування, в інших — сприяють тією чи іншою мірою П досягненню. Крім того, слід мати на увазі, що по-перше, не кожному землекористувачеві належать всі без винятку права; по-друге, право на використання, наприклад, торфу, лісових угідь, водних об'єктів та ін., які розташовані у межах земельної ділянки, не входить до змісту власне права землекористування, оскільки воно існує щодо інших об'єктів природи, а не землі.   Наведений перелік прав землекористувачів не є вичерпним. Він може уточнюватися з точки зору як розширення, так і обмеження приписами спеціальних законів, які регламентують діяльність цих суб'єктів.   Усю сукупність закріплених законом прав землекористувачів з урахуванням їх змісту можна поділити на дві групи — права у сфері ефективного використання земельних ділянок і права у сфері реалізації інших майнових та немайнових прав.   До першої групи прав належать: самостійне господарювання на землі, використання у встановленому порядку для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісових угідь, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі. Другу групу прав постійних землекористувачів становлять такі права: власності на посіви і насадження, сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; на спорудження жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.   Сутність права самостійного господарювання на землі полягає в тому, що конкретний землекористувач за своїм волевиявленням, самостійно визначає напрями своєї виробничої та іншої діяльності, спосіб використання земельної ділянки в межах її цільового призначення та умов надання земельної ділянки. Планування та реалізацію такої діяльності землекористувачі здійснюють самостійно.   Право землекористувача використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі полягає в тому, що відповідно до Кодексу України про надра (ст. 23) він у межах наданої йому земельної ділянки має право без отримання спеціального дозволу (ліцензії) та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф. За умови розміщення на земельних ділянках постійних землекористувачів лісових угідь та водних об'єктів вони мають право користуватися земельними ділянками лісового та водного фондів згідно з лісовим та водним законодавством.   Право землекористувачів на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом, означає, що перелік таких випадків має бути визначений тільки законом. За ст. 156 ЗК України землекористувачі мають таке право, зокрема при вилученні сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом; тимчасовому зайнятті сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання; неодержанні доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки та ін.   Відповідно до цільового призначення та з урахуванням умов надання земельної ділянки землекористувач має право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Спорудження будівель та споруд землекористувач має здійснювати у встановленому порядку, зокрема за наявності дозволу органів архітектури та ін. Слід зазначити, що земельний закон фактично виходить із презумпції належності постійному землекористувачеві будівель і споруд, зведених ним на земельній ділянці, отриманій у постійне користування, та посівів і насаджень сільськогосподарських та інших культур, а також виробленої сільськогосподарської продукції.   Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ст. 152 ЗК). Усі права землекористувачів здійснюються ними тільки в порядку, встановленому законом. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню. Способи захисту земельних прав закріплені ст. 152 ЗК України.   Здійснення прав землекористувачем передбачає дотримання ним певних обов'язків, пов'язаних з використанням конкретних земельних ділянок. Обов'язки землекористувачів передбачені Земельним кодексом та нормами інших законів. Зокрема, перелік, закріплений ст. 96 ЗК України, включає обов'язки: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; є) додержуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.   Наведений перелік не є вичерпним. Закон може встановлювати й інші обов'язки землекористувачів.   За змістом усі обов'язки постійних землекористувачів можна поділити на три групи: у сфері ефективного використання земельних ділянок (наприклад, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням); у сфері відтворення і комплексної охорони земель (наприклад, додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля); у сфері реалізації інших майнових та немайнових обов'язків (наприклад, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів).   Можлива класифікація обов'язків землекористувачів і за іншими підставами. Так, можна виділити групу обов'язків, об'єктом яких є надана в користування земельна ділянка (забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно сплачувати земельний податок; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Самостійну групу обов'язків землекористувача становлять його обов'язки перед власниками та користувачами сусідніх земельних ділянок (додержуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон). До третьої групи обов'язків землекористувачів належать обов'язки щодо додержання вимог законодавства про охорону довкілля.   Серед обов'язків землекористувачів особливо акцентується увага на забезпеченні використання землі за цільовим призначенням та додержання вимог законодавства про охорону довкілля. Нецільова експлуатація землі заборонена і тягне за собою для землекористувача негативні наслідки. Так, відповідно до ст. 141 ЗК України використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування цією ділянкою. Особи, винні у невиконанні вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, притягуються до адміністративної відповідальності.   Своєчасна сплата земельного податку постійними землекористувачами — це їх самостійний обов'язок, оскільки згідно ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Своєчасність сплати земельного податку означає, що він має бути сплачений у строки, визначені Законом України “Про плату за землю”.   Обов'язок землекористувачів додержуватися правил добросусідства випливає з вимог, закріплених статтями 103— 109 ЗК України.   Обов'язок підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі стосується перш за все землекористувачів, які використовують землі сільськогосподарського призначення.   Обов'язок землекористувачів своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів пов'язаний з тим, що згідно з Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру (п. 17) від 12 січня 1993 р., вони щорічно у встановлені строки повинні подавати уповноваженим органам звіти про зміни, що відбулися у складі земель, які перебувають у користуванні. Особи, винні у перекрученні даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок, відповідно до ст. 211 ЗК України притягуються до відповідальності.   Використовуючи земельну ділянку, землекористувач зобов'язаний зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розташовані на земельній ділянці чи в її межах. Цей обов'язок випливає з положень законів України “Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність” від 23 грудня 1998 р., “Про меліорацію земель” від 14 січня 2000 р. та Порядку охорони геодезичних пунктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 липня 1999 р.
Виникнення права землекористування
   Право постійного землекористування юридичних осіб виникає в результаті дій, які являють собою акт розпорядження землею. У зв'язку з цим земельні ділянки надаються на підставі рішень уповноважених органів, до компетенції яких входить право розпорядження землею. Право землекористування може виникнути також при переході права власності на будівлю або споруду до юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки (ч. 5 ст. 120 ЗК).   Надання у постійне користування земельної ділянки, що вже перебуває у користуванні, провадиться лише після вилучення її упорядку, передбаченому статтями 149і 151 ЗК України.   Надання земельних ділянок юридичним особам здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Повноваження органів місцевого самоврядування у зазначеній сфері чітко визначає ст. 122 ЗК України. Даною нормою, зокрема, встановлено, що надання земельних ділянок цим суб'єктам для всіх потреб здійснюють сільські, селищні та міські ради із земель комунальної власності відповідних територіальних громад, а районні та обласні ради — з відповідних земель спільної власності територіальних громад. Повноваження органів виконавчої влади щодо надання земельних ділянок із земель державної власності розмежовані з урахуванням рівня цих органів та місця розташування і цільового призначення земельних ділянок.   Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам встановлює ст. 123 ЗК України. З аналізу змісту цієї норми випливає, що підставою виникнення даного права землекористування є сукупність юридичних фактів (клопотання про відведення земельної ділянки, рішення про надання земельної ділянки, визначення її меж на місцевості (в натурі), одержання документа, що посвідчує право постійного землекористування та його державна реєстрація).   Земельне законодавство забороняє приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.   Відведена юридичній особі земельна ділянка закріплюється у натурі межовими знаками встановленого зразка.   Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку і державного акта на право постійного користування земельною ділянкою” від 2 квітня 2002 р. затверджено нову форму державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, а також встановлено, що раніше видані державні акти на право постійного користування землею, залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення землекористувачів.   Державний акт, одержаний постійним землекористувачем, повинен реєструватися в установленому порядку. Така реєстрація надає документу легітимності. Відповідно до Указу Президента України “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. реєстрацію здійснює Державний комітет України по земельних ресурсах.   Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено у судовому порядку. Це одна з гарантій прав суб'єктів, яка має конституційну основу (статті 55 і 124 Конституції).
Припинення права землекористування
   У процесі здійснення суб'єктивного права землекористування можливе його припинення, яке може настати за бажанням землекористувача або у примусовому порядку.   Підстави припинення права користування земельною ділянкою передбачені в ст. 141 ЗК України. Так, за бажанням землекористувача його право на використання земельної ділянки припиняється в результаті добровільної відмови від цього права та припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій. У всіх інших випадках право землекористування припиняється у примусовому порядку за наявності таких підстав: вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених Земельним кодексом; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.   Самостійне місце серед підстав припинення права землекористування посідають ті з них, які пов'язані з порушенням землекористувачами норм земельного законодавства: використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.   Більшість підстав, закріплених у цій статті, є безумовними, тому що за наявності їх право землекористування підлягає обов'язковому припиненню.   Разом з тим, деякі з них утворюють лише саму можливість припинення права землекористування, тобто є умовними. Так, використання земельних ділянок з порушенням земельного законодавства ще не тягне за собою безумовного припинення земельних прав. Стаття 144 ЗК України встановлює особливий порядок усунення зазначених порушень. І лише при неусуненні порушень земельного законодавства у кожному окремому випадку право постійного користування земельною ділянкою може бути припинено за рішенням компетентного органу.   Добровільна відмова від права постійного користування земельною ділянкою — це результат самостійного волевиявлення землекористувача, пов'язаного з відпаданням потреби в земельній ділянці. Волевиявлення юридичної особи має бути оформлено у відповідній формі — письмовій заяві, яка адресується власникові земельної ділянки. Добровільна відмова може бути реалізована і мати правове значення у разі, якщо її прийняв власник земельної ділянки, який на підставі прийнятого рішення повідомить про це органи державної реєстрації.   Припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій — самостійна підстава припинення права постійного землекористування. Юридична особа може припиняти свою діяльність у результаті передачі всього свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам — правонаступникам або внаслідок ліквідації у порядку, передбаченому цивільним законодавством. Припинення її діяльності пов'язується з внесенням до Єдиного державного реєстру відповідного запису. Обставини, що зумовлюють припинення діяльності юридичної особи, можуть бути різні (наприклад, досягнення поставлених цілей). Не розглядається як припинення юридичної особи її перетворення, тобто зміна організаційно-правової форми.   У всіх інших випадках припинення діяльності зазначених юридичних осіб безумовно припиняє і їх право землекористування.   Згідно зі ст. 24 ЗК України у разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи, організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням; відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням.   Специфічною підставою припинення права користування земельною ділянкою є вилучення її у випадках, передбачених Земельним кодексом. Таке вилучення здійснюється для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування у порядку, встановленому ст. 149 ЗК України. Названа норма визначає систему органів, уповноважених вилучати земельні ділянки для зазначених цілей та підкреслює, що вилучення земельних ділянок проводиться за згодою землекористувачів. У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.    Вилучення земель має проводитися з додержанням встановлених законом вимог, у тому числі з відшкодуванням збитків. Відшкодовуються збитки органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями, яким надаються у користування земельні ділянки, що вилучаються. Розміри таких збитків визначають комісії, створені Київською і Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад згідно з правилами, встановленими ст. 157 ЗК України і Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284, який діє у частині, що не суперечить чинному Земельному кодексу.   Порядок припинення права постійного користування землею врегульовано Земельним кодексом.
 
Поняття та юридичні ознаки оренди землі
   У процесі проведення в Україні земельної та аграрної реформ важливого значення набуває така форма землевикористання, як оренда. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової економіки винятково важливе практичне значення.   Все законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель, можна умовно поділити на групи: загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; галузеве (зокрема, земельне, аграрне, екологічне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини та має на меті їх врегулювання і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; спеціалізоване земельне законодавство про оренду земель.   Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із ст. 93 “Право оренди земельної ділянки” ЗК України і має в основному бланкетний характер, посідає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України “Про оренду землі”. Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні.   На розвиток цього Закону розроблено низку нормативно-правових актів, які мають на меті створити реальний механізм його реалізації. До таких актів належать, зокрема, постанова Кабінету Міністрів України “Про порядок державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р., Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін.    Стаття 3 Закону України “Про оренду землі” визначає оренду землі як “засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності”.   З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.   Крім основних ознак поняття оренди земель існують і додаткові ознаки цього правового інституту. По-перше, оренда — це окрема форма землекорстування. По-друге, орендодавцями земельних ділянок є держава, територіальні громади, громадяни та юридичні особи України. У той же час згідно зі ст. 81 ЗК України власниками земель можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відповідно до ст. 93 ЗК України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.   Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.
Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського та іншого призначення
   Особливості земель сільськогосподарського призначення позначаються на оренді цих земель як правовій формі їх використання.   Щоб визначити поняття оренди земель сільськогосподарського призначення, необхідно встановити її специфічні ознаки, які відрізняють її від оренди земель інших категорій. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають з природних особливостей сільського господарства. Йдеться, зокрема, про використання земель як основного засобу виробничої діяльності, залежність результатів праці від природно-кліматичних умов, сезонний характер виробництва, підвищений виробничий ризик, тривалий проміжок часу між вкладенням праці та її наслідками.   Важливою ознакою, яка притаманна оренді земель сільськогосподарського призначення, насамперед, визначення кола суб'єктів, які можуть бути сторонами договору оренди цих земельних ділянок.   Орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для певних спеціальних цілей.   Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва повинні відповідати таким спеціальним умовам:   1) установчими документами юридичної особи має бути передбачено здійснення такого виду діяльності як ведення товарного сільськогосподарського виробництва;   2) фізична особа повинна мати необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Підтвердження права громадян на оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва здійснюється за рішенням районної (міської) конкурсної комісії, створеної районною державною адміністрацією (виконавчим органом місцевого самоврядування) і затвердженої районною (міською) радою для проведення конкурсного відбору бажаючих створити селянське (фермерське) господарство.   Безпосереднє використання земель сільськогосподарського призначення орендарем передбачено як для громадян, так і для юридичних осіб.   У зв'язку з цим доречно говорити про необхідність володіння суб'єктом права землекористування спеціальною аграрною правосуб'єктністю, тобто здатністю особи бути учасником лише правовідносин у галузі виробництва продукції сільського господарства, тобто земельних аграрних правовідносин.   Таким чином, оренда земель сільськогосподарського призначення — своєрідна договірна форма сільськогосподарського землекористування, зміст якої становлять строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендареві, який відповідає вимогам, визначеним законом, для здійснення переважно підприємницької та іншої діяльності з використанням природних властивостей земель за умови їх раціонального використання.   Як відомо, закон пов'язує формування орендних земельних відносин із здійсненням перш за все підприємницької та іншої діяльності. Залежно від видів діяльності орендаря можна р'озрізняти підприємницьке та непідприємницьке орендне землекористування. Причому як перше, так і друге можливе не тільки на землях сільськогосподарського призначення, а й на інших землях. Підприємницьке орендне землекористування здійснюється суб'єктами, наприклад, на землях житлової та громадської забудови при будівництві об'єктів ринкової інфраструктури, у межах земель водного фонду, скажімо, для рибогосподарських потреб та ін.   Непідприємницьке орендне землекористування можливе, зокрема, при веденні громадянами особистого селянського господарства, будівництва та обслуговування жилих будинків та індивідуальних гаражів, користуванні городами, земельними ділянками для сінокосіння і випасання худоби тощо.   Юридичні особи здійснюють непідприємницьке землекористування, наприклад, при проведенні розвідувальних робіт, прокладанні комунікацій, для благоустрою територій та ін.   Самостійною формою підприємницької діяльності, яка пов'язана з використанням природних ресурсів, і, зокрема, землі, — є концесія.   Правові засади регулювання відносин концепції щодо майна та землі, а також умови і порядок її здійснення визначаються Законами У країни “Про концесії” від 16 липня 1989 р., “Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг” від 14 грудня 1989 р., Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами.   Згідно з ч. 1 с т. 94. ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом.   Надання в оренду земельних ділянок зокрема, несільсько-господарського призначення може бути обумовлене укладенням концесійного договору, якому притаманні риси, відмінні від договору оренди.   Договірні відносини щодо використання землі на підставі концесії врегульовані Законом України “Про концесії”, ч. З ст. 10 якого передбачено наступне. Якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір оренди останньої або акт про надання її у користування додаються до концесійного договору. Разом з тим не виключається можливість використання концесіонером земельної ділянки, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи, безпосередньо на підставі договору оренди.   Згідно з ч. 2 ст. 94 ЗК види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом. Так, відповідно до ст. 1 Закону України “Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг” об'єктом концесії можуть бути землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства (позаміські автомобільні дороги загального користування та ін.).   Перелік об'єктів права державної власності, які можуть бути спеціально будовані відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб затверджений постановою Кабінету Міністрів від 11 грудня 1999 р. (у редакції від 23 квітня 2002 р.). До цього переліку, зокрема, включені: південна трансєвропейська автомагістраль Західний кордон України — м. Київ протяжністю 735 км; комплекс дорожнього сервісу на автомобільній дорозі Київ—Ковель протяжністю 228 км та ін.
 Договір оренди земельної ділянки
   Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.   Договір оренди земельної ділянки — це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.   За своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.   Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекористування та охорону земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору оренди земельної ділянки зумовлено особливостями його об'єкта.   Серед договірних умов різної юридичної значимості прийнято виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це повною мірою стосується і договору оренду земельної ділянки.   Згідно із Законом “Про оренду землі” (ст. 14) до істотних умов, необхідних для укладення договору, належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди (ст. 17); орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини; відповідальність сторін.   Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відрізняються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впливає на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право власності орендодавця на здану в оренду земельну ділянку і на повернення її по закінченні строку договору оренди).   Випадкові умови набирають юридичної сили лише при включенні їх до змісту договору. Як правило, за допомогою випадкових умов вирішуються ті питання, які не передбачені законом. Разом з тим, договір не може містити положення, які суперечать чинному законодавству.   Договір оренди земельної ділянки — це угода, у якій сторони визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укладення, передбаченого законодавством України.   Правові умови укладення договору являють собою систему визначених законодавством заходів, додержання і виконання яких є обов'язковими для породження договором юридично значимих наслідків.   Загальними умовами укладення договору оренди земельної ділянки є: укладення його сторонами на добровільних засадах; коло орендодавців земель чітко визначено законом; необхідна обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є невід'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову; земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержателя; у разі надходження двох або більше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки. При цьому підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.   Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна, умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.   На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.   Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.   Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатнє для набрання договором чинності. Статтею 13 Закону передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.   Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р.   Указом Президента України “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок (п. 4.11).   Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєстрація договору провадиться у 30-денний строк.   Законодавство надає можливість оскаржити у судовому порядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.   Державна реєстрація договору оренди створює важливі юридичні наслідки: по-перше, договір набирає чинності після державної реєстрації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи; по-друге, згідно з законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 211—212 ЗК України.   Певною специфікою характеризується укладення договору оренди земельної частки (паю). Так, п. 4 ст. 7 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передавати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання є порядку, визначеному Земельним кодексом та законами України. Можливість укладення договорів таким шляхом виникла в результаті паювання земель колективних агроформувань у ході аграрної реформи.   Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України “Про оренду землі”, визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта як земельна частка (пай) не передбачає.   Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально визначений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов служить підставою для відмови у державній реєстрації. Таким чином, передача в оренду земельної частки (паю) можлива лише після виділення її у натурі і отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.   В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказується (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвідчує право володіти, користуватися і розпоряджатися земельною часткою є сертифікат на право на земельну частку (пай). Земельний кодекс 2001 р. вніс певні корективи до цього положення, зазначивши у Перехідних положеннях, що сертифікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.   Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)” від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений порядок реєстрації цих договорів.   Припинення договору оренди земельної ділянки здійснюється за наявності передбачених законом підстав: закінчення терміну, на який було укладено договір; розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 Закону; одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст. 8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи—орендаря.   Наслідком припинення договору оренди земельної ділянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Законом закріплено важливу гарантію прав орендодавця, яка зумовлена особливостями об'єкта цих відносин, зокрема: орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця. Таке утримування земельної ділянки унеможливлює її використання за цільовим призначенням.   У разі припинення договору у зв'язку із невиконанням чи неналежним виконанням орендарем обов'язків за договором, пов'язаних із недбалим ставленням його до земельної ділянки, або іншими його діями чи бездіяльністю, що призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві заподіяну шкоду.

Приложенные файлы

  • docx 674867
    Размер файла: 673 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий