Когда в товарищах согласье есть


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте его и откройте на своем компьютере.


Здравствуйте, Василий! У нас такая ситуация. Часть земель у нас уже выкуплена для поместий. Но большая часть, 72
га находится в середине поселения, и принадлежит ООО. Они занимаются посадкой сахарной свеклы и на этом поле
сажают пшеницу. Эта земля находитс
я у них в долгосрочной аренде. Но они готовы с нами сотрудничать.

Могли бы Вы нас проконсультировать, как нам лучше поступить? У нас есть конкретные вопросы:

1. Условия
гьлфрб нфойчйрбмэоьц ижнжмэ тжмэцпиобиобшжойё
, находя
щихся в длительной аренде у ООО?

Если же мы
можем всё
-
таки как
-
то офор
мить в аренду, то можем ли мы её перевести в собственность или выкупить?

2. ООО «Отрада». Они
бсжоебупсь

этой земли. Но они готовы с нами сотрудничать, так как им неудобно на этой земле
делать посадки. У них дли
тельн
ая аренда, земли муниципальные. В аренде у них эта земля уже давно. Но нас интересует лишь
часть арендуемых ими земель. Вопрос: могут ли они выделить эту землю из общего массива земель? Или, может, возможен
пулби пу бсжоеь

в пользу третьих лиц?

3. Какое лу
чше нам оформить
ясйейшжтлпж мйчп

или товарищество, чтобы без налогов? Мы вот думаем о простом
товариществе. Но нужно понимание, может ли такое простое товарищество участвовать в любых операциях с
собственностью


земель, например


продавать, покупать, и как это будет отражаться на налога
х? И если у нас возможно
создать
рсптупж упгбсйъжтугп
, то как лучше составить договор простого товарищества. И возможно ли в пункты договора
внести


пвсжнжожойж ижнмй
?

Ух! Надеюсь, я понятно объяснила. Если есть вопросы, Вы напишите. Я сама в таких вопрос
ах не сильна. Но общими
силами мы найдем ответ


Наталья Расчёсова, ПРП «Междуречье» (Орловская область)


Добрый день!

По выкупу муниципальных земель с/х назначения, арендуемых ООО, вижу два варианта.
Первый


переуступка
права аренды
.
Механизм
: ООО подаёт

в администрацию района как соб
ственнику земли
уведом
ле
ние

о
переуступке права аренды на ваш коллектив, пред
варительно полу
чив согласие КУМИ на раздел земельного учас
т
-
ка. Согласия КУМИ на
саму переуступку при долгосрочной аренде (более 5 лет) не тре
бует
ся

(
п.9 ст.22 ЗК РФ
)
1
.
Подписания нового дого
вора аренды с КУМИ то
же не требуется (
п.5 ст.22 ЗК РФ
). Вы просто подписы
ва
ете с
аренда
то
ром
(ООО)
Соглашение о переус
туп
ке права аренды
, регист
ри
ру
ете его в Росреестре, прикладываете им
уведомление, получаете на руки основ
ной договор аренды между КУМИ и ООО, и стано
ви
тесь арендатором этой
земли.
Минусы этой схемы
: ваш коллектив должен иметь какое
-
то юр.лицо, причём желательно
сельс
ко
-
хозяйственного профиля, чтобы Росреестр без лишних
вопро
сов

заре
ги
с
т
рировал ваше Соглашение, по которому
ООО


юридическое лицо,
име
ю
щее право согласно ГК РФ и Уставу осуществлять сельско
хозяйственную дея
-
тель
ность


пере
ус
ту
пает вам землю
2
. Второе


вы получите допол
ни
тельные отношения с ад
министрацией, это
всегда лишняя зависимость и рис
ки, а землю вам всё равно надо будет выкупать из аренды в собственность.

Второй вариант


выкуп земли ООО с последующей прода
жей вам
.
Механизм
: ООО как арендатор подаёт в
администрацию заяв
ле
ние о вы
ку
пе интересующих вас земель в частную собственность. Цена вы
ку
па данных зе
-
мель в Орловской области бу
дет равняться их ка
да
с
т
ро
вой стоимости
3
.

Далее ООО как собственник этой зем
ли про
-



1

В соответствии с
п.9 ст.22 ЗК РФ

"
при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собст
вен
ности,
на срок бо
лее
чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право… в пределах срока договора аренды земельного участка передавать
свои права и обя
за
н
ности по этому договору третьему лицу

без согласия арендодателя при условии его уведомления
". Данная норма не
всегда по
ложительно при
ни
мается администрациями районов (КУМИ), заключающих договора аренды по типо
вым формам (бланкам),
которые фиксируются нор
ма
тив
ным ак
том или сложив
шей
ся практикой, и в которых необходимость получения согласия Арендодателя на
пе
ре
дачу прав и обязанностей по договору нередко предусматривается. Однако согласно закону (
п.9 ст. 22 ЗК РФ
) "
изменение условий
договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором арен
ды земель
ного участка
прав его арендатора не допускаются
". Эти гарантии закона подкреп
ля
ются положительной судебной практикой и разъяснениями Высшег
о
Арбитражного Суда РФ, согласно которым "
Арендодатель не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор
может передавать свои права и обязанности по договору треть
ему лицу только после получения на это согласия от арендодателя
"
(
п.18
Поста
нов
ления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11

"О некоторых вопросах, свя
зан
ных с применением земельного законодат
ельства").
Таким образом, право арендатора на переуступку права аренды в уведомительном порядке ра
бо
тает вне зависимости от того, на каких
условиях он подписал предложенный ему Арендодателем бланк договора аренды, т.к. арендатор не имел воз
можности учас
твовать в
определении условий договора и мог принять их не иначе как путём подписания пред
ло
жен
ного договора в целом
, что означает, что данный
договор не взаимно разработанным, а
договором присоединения

(
ст. 428 ГК РФ
)

получается.

2

На практике это
проверяется

не всегда, т.к. законы всегда понимаются и толкуются

по
-
разному. Например, в Новосибирской области у
поселения РП «Меду
ни
ца» арендные права переоформили с Партнёрства на физлицо и слова против не сказали.

3

В
других
регион
ах

РФ
в отношении
арендаторов сель
хоз
у
го
дий

(
наиболее ценных земель сель
хоз
назна
че
ния
)

действуют

льготы



п
о
истечении 3
-
х лет аренды или более длительного срока
, уста
нов
ленного субъектом РФ, арендатор такого земельного участка на основании
пп.9
п.2 ст. 39.3

ЗК РФ и законов субъектов РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеет право выкупить его:



за
20 %

кадастровой стоимости (
Красно
яр
ский
край, Воронеж
с
кая, Курская
,
Смоленская
,
Ульяновская
,
Че
лябин
ская

области
)
;



за
15 %

кадастровой стоимости (
Архангельская, Брянская,
Волго
градская,
Кур
ган
с
кая, Новгородская,
Ростовская
, Свердловская
, Ярос
лав
-
ская

област
и
,
Забайкальский, Пермский, П
риморский,

Хабаровский
край,
Югра,
Якутия,
Республика
Алтай
)
;

даёт её вам. Вы ста
новитесь собственником. Вопрос ре
шён
.
Минусы

этой схемы
:
вам сле
ду
ет сразу дого
во
риться с
ООО о сумме передаче земли в вашу соб
ст
вен
но
сть, чтобы потом, когда ООО станет собственником, цена не уве
ли
-
чи
лась. Договорённость должна быть очень чёткая, лучше всего


пись
ме
н
ная. Например,
дого
вор пред
ва
ри
тельной
купли
-
про
да
жи
. Но луч
ше


до
ве
ре
н
но
сть от ООО на вашего человека
и он сам занимается про
це
ду
рой вы
ку
па
арендуемой ООО земли в собст
вен
ность ООО, а далее сам продаёт эти земельные участки от имени ООО

другому
вашему чело
ве
ку. То есть вы по любому участвуете в этой схеме лично. Занимаетесь этой про
це
ду
рой, возможно,
даже несколько месяцев. Тогда всё получается как вам надо. Только удостоверьтесь, чтобы земля действительно
была муни
ци
паль
ной, и ч
то ООО действительно у района её арендует, а не паевые земли заняло и своими считает


за мешок картошки и вспашку огорода трак
то
ром типа арендует, или просто по факту их исполь
зу
ет. Тогда не у
ООО, а у местных жителей (селян) как собственников земельн
ых долей вам эти земли покупать
4
.

Поскольку вас интересует лишь определённая часть арендуемых ООО земель, в обоих случаях ООО пона
до
бится
предварительно полу
чать в администрации
согласие на раздел земельного участка
(
ст.11.3, п.7 ст.11.4 ЗК РФ
) и
выполнят
ь его межевание (а вам


это дело оп
ла
чи
вать). При этом если аренда давнишняя и точных границ у земе
ль
-
ного уча
стка нет (стоит в ГКН как "ранее учтённый"
5
, а меже
ва
ния не выпол
не
но), могут возникнуть некоторые
трудности (на
ложение гра
ниц, сог
ла
со
ва
ние с соседями и т.п.). Но все эти технические вопросы "раздела" земель
(межевания, вы
де
ла, ка
да
ст
рового учёта и др.) решаемы. Главное


ваше принципиальное наме
ре
ние, пойти тем или
тем путём. При
пер
вом вари
ан
те

вам, вероят
ней всего, придётся создавать
юридическое лицо
, нап
ри
мер, СНТ,
ДНТ, Потребительский кооператив, Товарищество собст
вен
ников недвижимости или хотя бы Неком
мер
чес
кое
Партнёрство. Всё это


неком
мер
ческие

организации
, они основаны на членстве (корпо
р
а
ции) и высшим органом в
них всегда является
об
щее собрание

(ст.65.2


65.3 ГК РФ). А вот управление в них осущест
в
ля
ет
ся
правлением

и
еди
но
лич
ным исполнительным органом (
председателем
), имеющим право действовать без доверенности во всех
отношения
х от имени ЮЛ (пред
с
тав
лять
интересы, заключать договора, подавать заявления, выступать в суде и т.п.).
Если это обсто
я
тель
ст
во вас не напрягает, лю
бое из этих ЮЛ на самом деле вас бы устроило, т.к. налогов у этих ЮЛ
нет, только за регистрацию юр.л
ица 4000 рублей госпошлина.

Но это


разовый платёж (сбор), а регулярные платежи
(на
ло
ги)


они только на деятельность, или на
иму
щество, или на при
быль налагаются. А подушная подать (налог на
само существование субъекта) у нас давно отме
не
на

.

А вот
простое товарищество
, о котором вы думаете


это не юр. лицо. Это дружеский коллектив объединённых
общими интересами и общим делом людей, между которыми заключён договор о том, как им это дело лучше
осуществлять. Договор простого товарищества не обра
зует юри
ди
ческого лица, это просто
договор о совместной
деятель
нос
ти

(
гл. 55 ГК РФ
). Люди вкладываются в общее дело, и

их вклады как бы обобществляются. Вложенные
каждым деньги становятся общей кассой, приобретаемая земля или дом


общей собственностью. Кто
-
то вкла
ды
ва
ет
свои знания, навыки, умения, передавая их всему коллективу. А у кого
-
то самым ценным вкладом являют
ся его
полезные деловые связи. Всё это теперь служит общему делу, и становится общим достоянием всего кол
лек
тива,
даже привнесённая каждым его участником репутация.

Каждый обязан внести вклад в общее дело, и тогда ему и блага в этом кол
лективе полагаютс
я
. В этом смысле
ваш коллектив, состоящий из
едино
мыш
ленников,
которые
совместно

организуют поселение Родо
вых помес
тий,
уже является неформальным товариществом, даже без подписания об этом договора, т.к. и форма
-
то письменная
Гражданским кодексом для п
рос
того товарищества не требуется. Иногда договор, заключаемый между вами на
словах и подкрепляемый конкретными действиями, более проч
ным даже яв
ля
ется. И всё же конструкция эта в
любом случае не образует юриди
чес
ко
го ли
ца, и собственниками имущест
ва (например, земли) сами граждане счи
-
та
ют
ся. Они солидарно платят налоги, как при общей долевой собст
вен
нос
ти,
они несут расходы и ответ
ст
вен
ность

по общим обязательствам, при
чём
ВСЕМ

своим имуществом. А для ограничения ответственности (только вло
жен
-
ным в общее дело имуществом) как раз
юридическое лицо

учреж
да
ет
ся.











за
10 %

кадастровой стоимости

(
Марий Эл
,
Ивановская
,
Костро
м
с
кая
,
Ни
же
го
родская
,
Рязанская
,
Саратовская
,
Томская обл
асти
)
;




за
7,5 %

кадастровой стоимости

(Иркутская область);



за
3 %

кадастровой стоимости (
Владимирская
, Вологодская, Магаданская
област
и),



при отсутствии доказанных фактов неисполь
зо
ва
ния или нецелевого использования земли

арендатором
на момент
его
обра
-
щения с
заявлением о предоставлении арендуемого земельного уча
стка в собственность

в районную администрацию.

4

Согласия ООО при этом вообще не требуется, т.к. такие "договора" аренды, как пра
ви
ло, не
регистрируются (т.к. земли эти не
межуются, и на ка
да
с
тровый учёт как самос
то
я
те
льные земельные участки не ставятся) и по сути недействительными являются (иногда
там даже подписей арен
до
да
телей нет). О чём делается вывод без всякого суда: договор

не за
ре
гистрирован, объект договора аренды
отсутствует


никаких прав на землю у ООО нет.

5

Земельные участки считаются
ранее учтёнными
, если их государственный кадас
т
ро
вый учет, государственный учет, в том числе технический
учет был осуществлен до в
ступления в силу ФЗ № 221 о кадастре (то есть до 01.03.2008 г.)

в соответствии с ранее дейст
во
вав
шим
законодательством. В частности, к ранее учтённым относятся земель
ные участ
ки: 1) границы которых на местности не устанавливались (неотмежё
-
ван
ные) и

место
положением которых считается кадастровый квартал; 2) границы которых опре
де
ля
лись привязкой к границам населённых пунктов
(«в ** км. от __»); 3) с границами, отме
жё
ван
ными в период с 02.01.2000 г. по 01.03.2008 г. (требующими уточнения площади
). Однако в
соответствии со
ст. 69
Федерального закона от 13.07.2015 № 218
-
ФЗ "О госу
дарст
венной регистрации недвижимост
и"

права на такие земельные
участки призна
ют
ся юри
дически действительными вне зависимости от наличия сведений о них в ЕГРН, при этом обращение в Росреестр
правообладателя такого участка с заявлением о вклю
чении сведений о земельном участке в ЕГРН как о

ранее учтённом
является основа
ни
ем для
вклю
че
ния документов и сведений о ранее учтённом объекте недви
жи
мос
ти в ЕГРН
на основании имеющихся в распоряжении правообладателя
документов, даже если его права подтверждаются только актом органа государстве
нной власти (местного само
уп
равления) о предоставлении
земельного участка или выпиской из похозяйственной книги.


Когда
-
то юридические лица (на Руси их называли "кумпанства") появи
лись именно для того, чтобы,
сложив свои вклады, компаньоны смогли совместно запустить большой денежный
проект, например


корабль пост
ро
ить и за море торговать отправить,


обособившись при этом от личной и иму
щест
вен
ной
ответственности в случае неуспеха дела. Корабль с товаром придёт


все вложившие в него свой доход
получат, а уж если потонет, то убы
ток у всех, но лишь в том, что каждый в корабль вложил (в том и риск), а
землёй своей, семьёй, домами, другими товарами и другим имуществом участники кумпанства не отвечают.
Не от
ве
чают ни семьёй, ни Родом своим
, а только лишь вложенным (в "кора
бль") им
уществом. Это
имущество обособляется от хозяйства и личности их вложивших и как бы собственной
юридической
личностью (по названию корабля
)

становится. Корабль "
На
деж
да"


компания "Надежда". Отсюда и
поговорка: как корабль назовёшь…



Такая конструкция на самом деле есть фикция (от лат.
fictio



нечто выдуман
ное, несуществующее). Но
эта придумка


удобна. Можно выйти из про
ек
та, можно принять новых участников или вкладчиков, можно
поменять всех матросов и даже капитана


компания ост
анется. Компания не есть лица, её создавшие;
компания не есть полученное от них имущество. Можно потерять корабль или приобрести другой, можно
построить новый корабль, уже с другим названием


а компания останется. Останется, потому что остаётся
цель её де
ятельности, пока её поддерживают её участники.

Так что же тогда такое


юридическое лицо?

Можно сказать, что
юри
ди
чес
кое лицо


это цель + энергия,
на неё работающая
, обособ
ленная от энергии её вложивших (и одновременно в нём участвующих) и самос
то
-
я
тельной сущностью как бы становящаяся. Это и есть


юридическое лицо: нечто новое и отдельное от
породивших его личностей, наделивших его иму
ществом,


но чем
-
то неразрывно с ними связанное. Причём
связанное как
-
то так, что это юридическое лицо не зависи
т от породивших его лич
нос
тей и их имущества; при
этом работает за счёт этих личностей и их иму
щества, точнее,
вложенного

ими имущества, которое теперь уже
ЕМУ, юридическому лицу, считается принадлежащим,


вроде как оно живое и собственное имущество,
и

собственные интересы имеет, и подчиняться этим интересам нужно, якобы они общими для всех
получаются…

На самом деле интересы юридического лица общими интересами для всех участвующих в нём людей не
являются, т.к. узка сама цель, для которой юридическое
лицо учреж
дается, да и Человек с его Миром не
вмещается в эту приду
ман
ную конструкцию, меркнет за ней. Поэтому ю
ридическое лицо как бы отделяется
от личностей породивших его физи
ческих лиц,
при этом
жить
-
то без них оно не может


без их иму
ще
с
т
ва,
без их усилий, без их энергии. Можно было бы сказать, что эта конс
т
рукция паразитична, если бы она не
оправдывала себя в дости
же
нии тех целей, которые её участники или учредители перед ней поставили.

Однако окружающий эту конструкцию мир, а также и са
ми участвующие в ней лица, по сути
используются как биологический ресурс для достижения поставленных целей и зачастую просто
перемалываются ради этих целей
("цель оправдывает средства"), что наглядно видно по состоянию земли и
при
ро
ды
,
остающи
х
ся посл
е
д
еятельности многи
х
таки
х
образований
.
Эко
ло
ги
че
с
кий ущерб, несбережённые
семьи, невоплощённые Родами дети, без
ра
до
с
т
ные судьбы, бессмысленно ушедшие жизни


и никакой за это
ответст
вен
нос
ти.

Слишком велика ЦЕНА достижения этих целей
получается…

Это


традиция атлантическая.
В русской традиции всегда выступает личность не юридическая, а
СОБОРНАЯ: семья, Род, народ, това
ри
щест
во, артель, община, местное сообщество.

В основе здесь
всегда


живой человек

и объединение этих людей, а не
отделённая от них энер
ге
тическая придумка
(фикция), в реальной действительности не сущест
ву
ющая и над живым человеком целями своими
довлеющая. Она не связана с живой природой, и заинтересованности в её сохранении не имеет.

Соборная же личность всегда существует в Природе, и конкретную в ней среду обитания имеет. Семья,
Род, Народ, община


все они живые, реальные человеческие объединения, со своим ареалом и средой
обитания, со своими с Природой связями, и каждая из этих собо
рных личностей заинтересована в том,
чтобы совершенствовать среду своего обитания на благо нынешнего и будущих поколений. В этом и
проявляется их глубинная сущность, т.е. та Божественная программа, которая порождает эту Личность,
задаёт ей Цель (смысл) и д
аёт Энергию для её существования.

Ни одна из этих русских соборных личностей нынешними законами не признана
6
, т.е.
юридически не существует.



Так что правильно вы думаете о
товариществе
, да не
юридическом
, а
простом
! В наших силах

вернуть на
Русь наши объединения и нашу тра
ди
цию Жизни, лишь Время некоторое для этого потребуется. Мироз
да
ние по
этим канонам устроено, и душою каждый знает, в чём ответ
ст
вен
ность его перед Богом как Дитя Его Любимого



6

Участником правоотношений, субъектом права не является, самостоятельных прав не имеет.

имеется. Земля, Природа, Пла
не
та


это же ведь Его Мечта, Его мысли воплощённые, Его подарок Чело
ве
ку,
людям. Не снимать эту ответст
вен
ность, а на себя брать да совместно с Ним Творить, Красоту замысла Его в
Мир проявлять да подарок Его совершенст
во
вать


в том для русского ч
еловека и Цель, и Жизни смысл.

Вот поэтому вариант с товариществом без юр.лица вам и подойдёт, если, конечно, вы не через 1) переуступку
права аренды, а через 2) выкуп
земли в
собственность

ООО с последующей

её продажей вам решите пойти
.






РЕЗЮМЕ
. Переуступка права аренды, конечно, является путём более быстрым и простым, да и для цены
земли более дешёвым. Но при этом
варианте юридическое лицо вам может временно понадобиться. П
ри
2
-
ом

варианте

вам вообще не потребуется юридичес
ко
го лица


ООО, как
собственник земли, любому из ваших
товарищей как физ.лицу её про
даст,

а вы внутри себя будете знать, что он в общих интересах как
агент

ваш
действует, и вносимый им вклад за выкуп земли вами обобщён,


земля за ваши общие средства покуп
ается, а на
товарища вашего просто как на агента временно оформляется, т.е. товарищ ваш на какой
-
то момент
довери
тель
-
ным собственником

считаться будет. Но и при 1
-
ом варианте (переуступке права аренды) у вас может по
лу
читься
оформ
ле
ние земли на физ.л
ицо, и тогда ваш агент "
дове
ри
тель
ным арендатором
" являться будет.
Купив же
интересующие вас земли у ООО или на правах аренда
то
ра выкупив их у КУМИ (муниципального района), вы
можете уже меж
ду всеми членами коллектива их в част
ную собственность расп
ре
де
лить,

или общую долевую
собст
вен
ность на общие территории или весь земе
ль
ный массив поселения РП создать, или всё
-
таки зарегист
ри
-
ровать ЮЛ и его собственником земель общего пользования сде
лать. Это уже


ваше внутреннее. А не захотите
долевую
собст
вен
ность или ЮЛ
создавать, то ка
кую
-
то часть земель вы просто можете на вашем това
ри
ще

как
дове
ри
тельном собственнике (агенте) оставить, при этом даже
договор агент
ский

вы с ним можете заключить,
дабы мини
ми
зировать риски по распо
ря
же
нию
для спокойствия в коллективе, что на случай непред
ви
ден
ных
обсто
ятельств у вас договор и все юри
ди
ческие гарантии имеют
ся.

По сути
такой договор заменяет вам создание юридического лица
,
соборная же личность (товарищество,
община) юридически прояв
л
я
ет
ся и получает необходимые ей права
,
т.к. именно в интересах кол
лек
ти
ва и по
волеизъявлению соборному (договор, решения общего собрания)
агент как исполнитель соборной воли коллектива и
действует
.
При таком

договоре вам ни созда
вать юр.лицо,

ни налогов платить не надо. И вы все


участники этого
договора


пользуетесь примерно такими же правами, как при договоре простого товарищества. Так как любые эле
-
мен
ты пои
ме
нованных в ГК РФ договоров можно в разном сочетании ис
поль
зовать и свои соб
ст
вен
ные потребности
в них отражать.
Образцы договоров есть на моей страничке

https://vk.com/petrov_vi
.
Ц
е
лый инфор
ма
ци
онный
сборник из этих договоров
там
выложен.
П
ользуйтесь
, дорабатывайте
,

примен
яйте!
Н
овое
приду
м
ы
в
ай
те,
если
образцов маловато для вас окажется.

Пришлёте мне потом, как оно у вас
на практике во
площается.
Т
ак же и с
обременени
ями земли


е продавать,
не
закладывать,
не дробить и пр.)
.
О
бреме
нения земли тоже

можно договором
ввести и в ЕГРН зарегистрировать.


Василий Петров

vassilijus
@
mail
.
ru


+7
-
925
-
143
-
44
-
21



Приложенные файлы

  • pdf 8183434
    Размер файла: 593 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий