Подготовка гражданских дел к разбирательству в судах общей юрисдикции


"Подготовка гражданских дел к разбирательству в судах общей юрисдикции: Практическое пособие"
(Толчеев Н.К., Горохов Б.А., Ефимов А.Ф.)
(под ред. Н.К. Толчеева)
("Норма", "Инфра-М", 2012)
ПОДГОТОВКА ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ К РАЗБИРАТЕЛЬСТВУ
В СУДАХ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
Под редакцией заслуженного юриста РФ
Н.К. ТОЛЧЕЕВА
Сведения об авторах:
Николай Кириллович Толчеев, председатель судебного состава первой инстанции Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, заслуженный юрист Российской Федерации - предисловие, гл. 1 - 10, 11 (§ 1), 14;
Борис Александрович Горохов, председатель судебного состава по трудовым и социальным делам Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, кандидат юридических наук - гл. 12;
Анатолий Федорович Ефимов, заместитель председателя Московского областного суда (в отставке), заслуженный юрист Российской Федерации - гл. 11 (§ 2 - 5), 13.
Глава 6. ДЕЛА ПО СПОРАМ, СВЯЗАННЫМ С ЗАЩИТОЙ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
§ 1. Судебная защита права собственности и
других вещных прав
Подготовка к судебному разбирательству дел по спорам, связанным с защитой права собственности, особенно на недвижимое имущество, представляет определенную сложность, поскольку уже на этой стадии гражданского процесса требуется учитывать целый комплекс правовых норм, регулирующих различные отношения собственности. Решая задачи, указанные в ст. 148 ГПК РФ, судья должен определить характер правоотношения, из которого возник спор, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, исходя из норм, подлежащих применению по делу, и круг доказательств, требуемых для подтверждения этих обстоятельств, при необходимости предложить сторонам и иным участвующим в деле лицам представить дополнительные доказательства.Вместе с тем по каждому делу следует учитывать общие принципы и нормы, относящиеся к праву собственности, и предлагать сторонам представить доказательства, имеющие общее значение при разрешении споров о собственности (соответствующие выписки из ЕГРП, кадастровые паспорта, свидетельства о государственной регистрации прав, документы со штампом регистрационной надписи о государственной регистрации права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, акты, договоры и другие документы, на основании которых возникло право собственности, соответствующие планы, экспликации, а также другие предусмотренные процессуальным законодательством доказательства, подтверждающие соответствующие права лиц, участвующих в деле).
Основные правовые принципы регулирования отношений собственности основаны на конституционных нормах. Конституция РФ в ст. 8, относящейся к основам конституционного строя Российской Федерации, закрепляет принцип равного признания и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности; в ст. ст. 34, 35, 36 и 44 определяет основные имущественные права вообще и право собственности граждан в частности, а также пределы осуществления этих прав; в ст. ст. 71, 72 относит к ведению Российской Федерации федеральную государственную собственность и управление ею, а к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ - вопросы разграничения государственной собственности; в ст. 130 устанавливает принцип, согласно которому местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.
Конвенция о защите прав человека и основных свобод <1> является согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ составной частью правовой системы Российской Федерации. Статья 1 Протокола N 1 к этой Конвенции провозглашает право каждого физического или юридического лица беспрепятственно пользоваться своим имуществом; не допускает лишения того или иного лица своего имущества, кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; признает право государства на осуществление контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами либо для обеспечения уплаты налогов, других сборов или штрафов.
--------------------------------
<1> Заключена в Риме 4 ноября 1950 г. (вступила в силу для России 5 мая 1998 г.).
Конституционные положения о праве собственности нашли дальнейшее развитие в нормах действующего законодательства, прежде всего в нормах ГК РФ, раскрывающего содержание права собственности через правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ст. 209); определяющего субъектов права собственности и предусматривающего равную защиту прав всех собственников (ст. 212).
Судебная защита права собственности осуществляется на основе указанных принципов и норм Конституции РФ, которые подлежат непосредственному применению, если суд при разрешении дела придет к убеждению, что закон или иной нормативный правовой акт, регулирующий рассматриваемое судом правоотношение, противоречит соответствующим положениям, закрепленным в Конституции РФ или международном договоре.
Иски о правах на недвижимое имущество, подведомственные судам общей юрисдикции, предъявляются в суд по месту нахождения этого имущества (ст. 30 ГПК РФ). К таким искам относятся не только иски о признании права собственности на имущество, но и иные иски, предъявляемые в защиту других прав на недвижимое имущество (об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права владения и пользования недвижимым имуществом, о его разделе, об установлении либо отмене сервитута, об освобождении имущества от ареста и др.).При подготовке к судебному разбирательству указанной категории дел следует учитывать разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом" (в ред. от 21 декабря 1993 г., с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлениями Пленума от 25 октября 1996 г. N 10 и от 6 февраля 2007 г. N 6) <1>, Постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <2> и от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <3>.
--------------------------------
<1> Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. 1967 - 2007. М., 2007. С. 40.
<2> Там же. С. 76.
<3> БВС РФ. 2010. N 7.
В судебном порядке осуществляется защита не только права собственности, но и других вещных прав, основанных на владении имуществом по предусмотренному законом основанию (например, права хозяйственного ведения или оперативного управления). Содержание процессуальных действий судьи во многом зависит от избранного истцом способа защиты своего права. Лицо, считающее, что принадлежащие ему право собственности или иное законное право на имущество нарушены или создана угроза их нарушения, вправе требовать судебной защиты этих прав теми способами, которые предусмотрены законом.
Перечень способов защиты гражданских прав, который не является исчерпывающим, определен в ст. 12 ГК РФ. Одни из них могут быть применены только судом (например, признание оспоримой сделки недействительной, присуждение к исполнению обязанности в натуре, неприменение акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, и т.п.), другие - самим собственником или законным владельцем имущества (самозащита права).
Истец может избрать несколько способов защиты своих прав, в частности соединить в одном заявлении требования о признании права собственности на объект недвижимости, признании недействительным акта органа местного самоуправления в отношении этого объекта, возмещении причиненных убытков и т.д. Судья не вправе предлагать ему избрать другой способ защиты, сформулировать по-иному исковые требования, поскольку это привело бы к нарушению основополагающих принципов гражданского судопроизводства - диспозитивности и равноправия сторон. Судья может лишь уточнить фактические основания заявленных истцом требований в целях определения всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, и доказательств, которые следует представить сторонам в подтверждение либо опровержение этих обстоятельств.
Способы судебной защиты права собственности и других вещных прав зависят от характера правоотношений, из которых возник спор. Если нарушение права собственника или законного владельца имущества вытекает из договорных или иных обязательственных отношений, то нарушенное право защищается обязательственно-правовыми способами, к которым относятся иски о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности, о возврате конкретного имущества в порядке исполнения условий договора, о возмещении утраченного или поврежденного имущества, определенного родовыми признаками, в натуре (предоставление аналогичной вещи, исправление причиненных повреждений), о возмещении внедоговорного вреда, причиненного имуществу, возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества и т.д. По таким искам, в том числе связанным с возвратом имущества (например, в порядке применения последствий недействительности сделки), обстоятельства, имеющие значение для дела, и необходимые доказательства определяются в соответствии с законодательством, регулирующим обязательственные отношения (в частности, по иску о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности должны устанавливаться обстоятельства, имеющие правовое значение в соответствии с нормами гл. 9 ГК РФ).При отсутствии обязательственных отношений защита права собственности и других вещных прав осуществляется вещно-правовыми способами, установленными гл. 20 ГК РФ, к которым относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), об устранении препятствий в осуществлении права собственности или других вещных прав, не связанных с лишением владения имуществом (негаторный иск), а также об освобождении имущества от ареста.Виндикационный иск (от лат. vindicatio - заявляю претензию, требую) может быть предъявлен лишь в отношении индивидуально-определенной вещи, сохранившейся в натуре, находящейся в фактическом владении ответчика. Иск об истребовании несуществующего, уничтоженного или отсутствующего у ответчика имущества, а также вещей, определенных только родовыми признаками, бесперспективен, поскольку невозможно требовать того, чего не существует или индивидуально не определено. Однако в принятии искового заявления по мотиву отсутствия или неопределенности имущества не может быть отказано, эти обстоятельства входят в предмет доказывания и могут быть опровергнуты или подтверждены лишь при рассмотрении дела по существу.
Суду во всех случаях должны быть представлены доказательства того, что истребуемое имущество является индивидуально-определенным, сохранилось и находится во владении того лица, к которому предъявлен виндикационный иск. Если истребуемое имущество находится у другого лица, то речь может идти лишь о замене ненадлежащего ответчика с соблюдением правил ст. 41 ГПК РФ. При отсутствии согласия истца на замену ответчика подготовка и последующее рассмотрение дела осуществляются с участием указанного истцом ответчика, хотя на него и нельзя возложить обязанность по возврату отсутствующей у него вещи. Собственник не лишен возможности в последующем предъявить иск к фактическому владельцу истребуемого имущества, а если вещь утрачена - требовать защиты своего права другими предусмотренными законом способами, в частности посредством предъявления к лицу, виновному в уничтожении имущества, иска о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ).
Статья 301 ГК РФ наделяет собственника правом истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако ст. 302 ГК РФ ограничивает данное право, если спорное имущество было возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. В этих случаях юридически значимыми обстоятельствами по иску о возврате имущества (помимо факта нахождения этого имущества во владении ответчика), подлежащими доказыванию, по смыслу ст. ст. 301, 302 ГК РФ являются принадлежность спорного имущества истцу на праве собственности или другом вещном праве, основания и условия выбытия этого имущества из обладания собственника (законного владельца) и получения его другим лицом.Имущество, приобретенное у не управомоченного на его отчуждение лица, не может быть истребовано от фактического владельца, если им будут представлены доказательства того, что он приобрел имущество возмездно и является добросовестным приобретателем этого имущества.
Добросовестный приобретатель - это лицо, владение имуществом которого основано на возмездной сделке, отвечающей всем признакам действительности, за исключением совершения данной сделки лицом, неуправомоченным на отчуждение имущества, о чем владелец имущества не знал и не мог знать. Бремя доказывания добросовестности приобретения имущества возлагается на ответчика, в частности, он может представить доказательства того, что при совершении сделки им были предприняты все разумные меры для установления правомочий лица, которым отчуждено имущество (изучены договоры, содержащие основания возникновения права собственности, выписка из ЕГРП, полномочия лица, совершающего сделку, учредительные документы организации, доверенность, приказы, распоряжения и т.д.).Истец, утверждающий о недобросовестности приобретателя, может представить доказательства, свидетельствующие о том, что при совершении сделки приобретатель имущества мог узнать об отсутствии у другой стороны сделки соответствующих полномочий. Такими доказательствами, в частности, могут быть тексты доверенности или других документов, с которыми приобретатель имущества имел возможность и обязан был ознакомиться, прежде чем заключить договор. Неосмотрительность приобретателя может быть подтверждена и сведениями из ЕГРП, которые приобретатель вправе был получить, о наличии притязаний третьих лиц на спорное имущество и данные о признании в последующем этих притязаний в установленном порядке правомерными.
Добросовестность приобретателя - это не предмет иска, а одно из обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения возникшего спора, подлежащее доказыванию по иску об истребовании имущества. Добросовестный приобретатель не может обращаться в суд с иском о признании его таковым, его право на владение вещью защищается путем ограничения правомочий собственника на истребование своего имущества. Однако на практике иногда обращаются в суд с исковым заявлением о признании добросовестным приобретателем. Такое заявление не может быть принято к производству суда, а принятое должно быть оставлено без рассмотрения на основании ч. 3 ст. 263 ГПК РФ. В данном случае истец, по сути, обращается за установлением факта, имеющего юридическое значение исключительно для разрешения спора о возврате имущества, наличие такого спора со всей очевидностью вытекает из характера искового заявления.
Если недвижимое имущество не может быть истребовано, оно остается в собственности добросовестного приобретателя, владеющего этим имуществом на основании возмездной сделки. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Собственник имеет безусловное право требовать возврата своего имущества только в случаях, когда оно перешло к приобретателю безвозмездно, а также от добросовестного приобретателя, получившего имущество по возмездной сделке, если это имущество выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.). Обязанность доказать факт выбытия имущества по указанным обстоятельствам лежит на собственнике (законном владельце) имущества.
Одновременно с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть заявлен иск о признании недействительными сделок об отчуждении имущества.
Подготовка к судебному разбирательству такого рода дел должна проводиться с учетом правил, установленных ст. ст. 301, 302 ГК РФ. В данном случае помимо обстоятельств, свидетельствующих о правах истца на спорное имущество и незаконности отчуждения этого имущества, должны также доказываться обстоятельства, с которыми ст. 302 ГК РФ связывает возможность истребования собственником своего имущества. В порядке применения указанных в п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ последствий недействительности сделки имущество не может быть возвращено собственнику, поскольку он не являлся стороной ничтожной сделки, заключенной в отношении его имущества неуполномоченным лицом.
Общие последствия недействительности такой сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. При доказанности добросовестности приобретателя исковые требования о применении последствий недействительности сделки не могут быть удовлетворены. Такое конституционное истолкование соотношения норм, закрепляющих различные способы защиты нарушенных прав (реституцию и виндикацию), дано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657.
Конституционный Суд РФ указал на то, что на сделку, совершенную с нарушением закона (ст. 168 ГК РФ), не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация), если для этого имеются предусмотренные законом основания (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
В Постановлении отмечено, что названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.
Добросовестный приобретатель, у которого было истребовано имущество по основаниям, указанным в ст. 302 ГК РФ, также может предъявить требования о возмещении убытков, причиненных изъятием имущества, к лицу, незаконным образом завладевшему имуществом и не имевшему права его отчуждать. В связи с этим к участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения должно привлекаться лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества. В то же время в силу абз. 2 ст. 462 ГК РФ непривлечение продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).В случае обращения добросовестного покупателя с иском о возмещении убытков к продавцу, не участвовавшему в деле, при подготовке дела к судебному разбирательству ответчику следует предлагать представить доказательства в подтверждение обстоятельств, препятствующих изъятию имущества. Факты и правоотношения, установленные вступившим в законную силу решением суда об истребовании имущества, не являются обязательными для суда и могут оспариваться продавцом, не участвовавшим в ранее рассмотренном деле (ч. 2 ст. 61, ч. 2 ст. 209 ГПК РФ).
Из правила, допускающего возможность возврата имущества, закон делает исключение: деньги (ст. 140 ГК РФ) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК РФ) не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.
Судебная защита прав собственника в случаях, когда нарушения не соединены с лишением его владения своим имуществом, осуществляется путем предъявления негаторного иска (ст. 304 ГК РФ).
Негаторный иск - это иск собственника, направленный на защиту от указанных нарушений. Предметом такого иска является устранение длящегося правонарушения (противоправного состояния), сохраняющегося к моменту предъявления иска (например, требование о сносе постройки, возведенной на соседнем земельном участке с нарушением установленных норм и правил, в результате чего уровень освещенности жилых помещений в принадлежащем истцу доме уменьшился значительно ниже допустимого уровня, требование о демонтаже на общей лестничной площадке металлической двери, препятствующей свободному проходу в жилое помещение истца, и т.п.).
Правила об исковой давности по негаторному иску не применяются (ст. 208 ГК РФ). Размер государственной пошлины по такому иску составляет для физических лиц 200 руб., для юридических лиц - 4000 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Лицо, владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, имеет равные с собственником права на защиту своего владения, в том числе против самого собственника (ст. 305 ГК РФ).
В судебной практике иногда отказывают в принятии искового заявления о возмещении материального ущерба, причиненного повреждением автомобиля, которым истец пользуется на основании полной доверенности. Отказ мотивируется тем, что в данном случае истец обращается не за защитой своего права, а в интересах собственника поврежденного автомобиля, не уполномочившего его на предъявление иска в суд (ст. ст. 3, 4, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ). С подобной практикой трудно согласиться. Лицо, владеющее имуществом на основании доверенности и представляющее интересы собственника перед третьими лицами, обязано возвратить это имущество в том же состоянии, в каком оно получено, с учетом естественного износа и представить отчет с приложением оправдательных документов. Следовательно, убытки, причиненные повреждением автомобиля, падают на лицо, владеющее автомобилем по доверенности, что является основанием для признания его надлежащим истцом по иску о возмещении таких убытков. По такому иску собственник привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца (ст. 43 ГПК РФ).
§ 2. Споры о праве собственности на жилой дом, квартиру
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (в ред. от 20 марта 2011 г.) (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такой иск, если иное не предусмотрено законом, подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22).
На стадии подготовки к судебному разбирательству дел по искам о признании права собственности на жилой дом, квартиру при совершении процессуальных действий, составлении процессуальных документов (определений, ходатайств, запросов и т.п.), установлении необходимых для правильного разрешения дела доказательств следует исходить из нормативных правовых актов, определяющих понятия, содержание и правовой режим этих объектов недвижимости и их составных частей.Жилищное и гражданское законодательство определяют жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры как самостоятельные виды жилых помещений, являющихся объектами жилищных прав (ст. 16 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ). ЖК РФ в отличие от ГК РФ признает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав также и комнату, хотя по сути комната (изолированное жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания) является частью квартиры. Каких-либо иных помещений, которые можно было бы признать самостоятельной частью квартиры, не имеется. Помещения вспомогательного назначения (кухня, ванная комната, коридор и т.п.) не предназначены для постоянного проживания, относятся ко всей квартире и не могут рассматриваться как ее часть.
Следует обратить внимание на то, что под жилым домом жилищное и гражданское законодательство понимают одноквартирный дом. Когда речь идет о многоквартирном доме, то на это специально указывается в соответствующей правовой норме (гл. 6 ЖК РФ, п. 2 ст. 673 ГК РФ).
Объектами индивидуального жилищного строительства, при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте которых не требуется осуществление подготовки проектной документации, признаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 ГсК РФ). Возводимый жилой дом приобретает статус объекта индивидуального жилищного строительства со дня приемки его в эксплуатацию. До этого он может быть отнесен лишь к объектам незавершенного строительства. Критерии, позволяющие отнести незавершенное строительство к недвижимости, нормативно не определены. Представляется, что по смыслу ст. 130 ГК РФ основным критерием следует считать невозможность перемещения строящегося объекта без нанесения несоразмерного ущерба его предназначению.
Составной частью жилого дома как объекта индивидуального жилищного строительства помимо основного жилого строения и жилых пристроек являются также вспомогательные строения, сооружения, предназначенные для обслуживания жилого здания (сараи, гаражи, бани, колодцы и т.п.), следующие судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).
Судебные споры возникают в отношении возводимого жилого дома (незавершенное строительство), возведенного до введения в действие Закона о регистрации (31 января 1998 г.) и в период действия этого Закона. Право собственности на возведенный жилой дом на день обращения с заявлением в суд может быть зарегистрировано и не зарегистрировано. В зависимости от ситуации определяются доказательства, которые необходимо представить суду в подтверждение обстоятельств, имеющих юридическое значение.
Незавершенное строительство относится к недвижимому имуществу (недвижимости), т.е. к прочно связанным с землей объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 25 Закона о регистрации, п. 1 ст. 130 ГК РФ), и может являться предметом судебного спора. В частности, в судебном порядке заинтересованные лица могут оспаривать отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства или произведенную регистрацию, а также требовать признания права собственности на такой объект либо на его часть. Споры о праве собственности на объект незавершенного строительства возникают, как правило, между супругами и наследниками умершего застройщика.
В зависимости от правового режима объекта недвижимости и характера возникшего правоотношения в процессе подготовки дела суду представляются:
документы, подтверждающие право собственности или иное право гражданина на земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости (выписка из ЕГРП, акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, выписка из похозяйственной книги и др.);
разрешение на строительство;
документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, если предметом спора является такой объект;
документы о приемке жилого дома в эксплуатацию;
документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.
Доказательства наличия права на земельный участок необходимы в тех случаях, когда судебный спор связан с новым строительством, приемкой в эксплуатацию жилого дома, а не с правами на существующий жилой дом. При проведении реконструкции или капитального ремонта жилого дома собственник этого дома, осуществляющий свои полномочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом путем его преобразования, является законным владельцем земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, и не должен доказывать факт отвода ему земельного участка для целей реконструкции или капитального ремонта жилого дома, тогда как по спорам, связанным с объектом незавершенного строительства, данный факт подлежит обязательному доказыванию.
Здесь уместно отметить, что при отсутствии права на земельный участок незавершенное строительство является самовольной постройкой и право собственности на такой объект не возникает. С учетом требований подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ лицо, обращающееся за судебной защитой своего права на объект незавершенного строительства, должно представить документы, свидетельствующие не только об отводе земельного участка в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, для строительства данного объекта недвижимости, но и о том, что строительство жилого дома ведется в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка.
Разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции жилого дома, а также для его капитального ремонта, если при проведении такого ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома. Такое разрешение обязательно должно представляться по спорам о правах на объект незавершенного строительства. В силу ч. 17 ст. 51 ГсК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) в иных случаях, если в соответствии с ГсК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Для индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство выдается на 10 лет и может быть продлено при условии, что в период его действия были начаты строительство, реконструкция или капитальный ремонт жилого дома, а заявление о продлении срока подано не менее чем за 60 дней до истечения срока действия выданного разрешения. Форма разрешения на строительство установлена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 <1>. Выданные до ее установления в соответствии с ГсК РФ 1998 г. разрешения на строительство по форме, принятой законом и иными нормативными актами субъектов РФ, признаются действительными (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" <2>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 48. Ст. 5047.
<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 17.
По делам об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство либо в продлении срока действия разрешения обязанность доказать наличие оснований для такого отказа, предусмотренных ч. ч. 13, 20 ст. 51 ГсК РФ, возлагается на орган местного самоуправления, принявший решение об отказе (ч. 1 ст. 249 ГПК РФ).
Вместе с тем с 1 сентября 2006 г. для государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом достаточно представить в регистрирующий орган правоустанавливающий документ на земельный участок и документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества на этом земельном участке. Отсутствие в этом случае у гражданина разрешения на строительство (если объект недвижимого имущества не является объектом незавершенного строительства) не может служить основанием для приостановления государственной регистрации или для отказа в данной регистрации (ст. 25.3 Закона о регистрации). Поэтому при подготовке дел по требованиям, связанным с таким объектом недвижимости, разрешение на строительство не является необходимым доказательством и может не представляться.
Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, и содержащими описание данного объекта, являются технический паспорт (до 1 марта 2008 г.) и кадастровый паспорт.
В соответствии с ч. 5 ст. 19 ЖК РФ осуществляется государственный технический учет жилищного фонда, включающий в себя техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанных с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Технический учет жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации - унитарными предприятиями, службами, управлениями, центрами, бюро (именуемыми БТИ).
Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> (в ред. от 27 декабря 2009 г.) установлен государственный кадастровый учет недвижимого имущества. Предусмотрено, что сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости (ст. 14); до 1 января 2013 г. устанавливается переходный период применения данного Закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (ст. 43); кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу данного Закона (1 марта 2008 г.) в целях, связанных с осуществлением соответствующей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости (ст. 47).--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Кадастровый паспорт является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, и представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости (вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке и др.). Приказом Минюста России от 18 февраля 2008 г. N 32 утверждены: форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (приложение N 1); форма кадастрового паспорта помещения (приложение N 2); форма кадастрового паспорта земельного участка (приложение N 3) <1>.--------------------------------
<1> Российская газета. 2008. 22 февр.
Объект незавершенного строительства прекращает свое существование с момента принятия жилого дома в эксплуатацию. С этого времени предметом судебного спора может быть жилой дом (часть дома), а не объект незавершенного строительства. Лица, считающие себя собственниками возведенного жилого дома или его части, могут, в частности, оспаривать в суде отказ в государственной регистрации их права собственности, а также регистрацию права других лиц, если она будет произведена.
Основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта недвижимости являются документы, удостоверяющие возможность эксплуатации этого объекта. До введения в действие нового ГсК РФ (1 января 2005 г.) таким документом являлся акт приемки объекта в эксплуатацию. Приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилась государственными приемочными комиссиями в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" <1> (в ред. от 30 декабря 1998 г.). Датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной комиссией.
--------------------------------
<1> Свод законов СССР. Т. 6. С. 5.
После 1 января 2005 г. документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГсК РФ). Однако до 1 марта 2015 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ). До указанной даты единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства (п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации).Право собственности на вновь созданный (построенный, реконструированный) жилой дом возникает с момента государственной регистрации такого права в ЕГРП. Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также ограничениях (обременениях) прав, о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации). Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2010 г. N 180 <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2010. 13 окт.
Государственная регистрация права собственности на вновь возведенный жилой дом производится за лицом, имеющим право собственности или иное законное право на земельный участок, на котором возведен жилой дом, а также разрешение на строительство этого жилого дома. Презюмируется, что владелец земельного участка построил жилой дом для себя, реализовав предоставленное ему подп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ право на возведение жилого строения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка.
Вместе с тем в создании нового объекта недвижимости могут участвовать несколько лиц. Не вызывает сомнения, что лица, выполнявшие за определенную плату работы по строительству дома в соответствии с заключенными с ними договорами (подрядчики, специалисты), независимо от объема выполненных работ не могут претендовать на созданный объект и требовать признания за ними права собственности на жилой дом или его часть. Совершенно очевидно, что эти лица не имели цели создания имущества для себя, выполняли строительные работы за вознаграждение (иногда в порядке оказания безвозмездной помощи).
Сложнее разрешить вопрос о правах лиц, которые совместно с владельцем земельного участка участвовали в строительстве (реконструкции, капитальном ремонте), имея намерение приобрести право на часть жилого дома по завершении его строительства. Именно эти лица при отрицании их права на созданный объект недвижимости обращаются за судебной защитой. Иски о признании права собственности на часть жилого дома по основанию участия в его строительстве предъявляются в суды как членами семьи, родственниками застройщика, помогавшими ему в строительстве, так и посторонними для застройщика лицами.
При подготовке данной категории дел необходимо в первую очередь определить характер отношений, сложившихся между владельцем земельного участка (застройщиком) и лицами, претендующими на часть жилого дома, а также степень их участия в создании недвижимого имущества. Каждое такое дело имеет свои особенности, что не позволяет перечислить все доказательства, которые необходимо представить лицам, участвующим в деле. Рассмотрим общие принципы, выработанные судебной практикой при определении юридически значимых обстоятельств и необходимых для их подтверждения доказательств по подобной категории дел.
Сам по себе факт участия в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) жилого дома посторонних для застройщика лиц, а равно членов его семьи, родственников, оказывавших ему содействие своим трудом либо денежными средствами, не может служить основанием для удовлетворения их притязаний на жилой дом либо его часть. В случае спора эти лица вправе требовать лишь возмещения произведенных ими затрат.
Общая долевая собственность застройщика и указанных лиц на совместно созданный ими объект может возникнуть в соответствии с положениями п. 1 ст. 218, п. 4 ст. 244 ГК РФ. Предметом доказывания по иску созастройщиков о признании права собственности на часть жилого дома является не только сам факт участия в строительстве, но и отношение к этому застройщика, а также цель, которую преследовали участники строительства. Иск может быть удовлетворен судом лишь при условии, если будет доказано, что все лица, участвовавшие в строительстве, действовали для достижения общей для них цели, заключающейся в приобретении права долевой собственности на объект недвижимости по окончании его строительства.
Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами, на которые следует обратить внимание сторон и предложить представить в их подтверждение доказательства, являются наличие между застройщиком и лицами, претендующими на часть жилого дома, договоренности о создании общей собственности на жилой дом, а также мотивация участия указанных лиц в строительстве. Названные обстоятельства неразрывно связаны между собой, ибо при доказанности договоренности о создании общей собственности и факта участия в строительстве лиц, претендующих на часть жилого дома, вполне логично сделать вывод, что эти лица вкладывали свой труд и средства в строительство именно в целях приобретения права собственности на определенную часть жилого дома. Вопрос состоит в том, какими средствами доказывания могут подтверждаться эти обстоятельства.
В юридической литературе высказывается мнение, что "соглашение о создании общей долевой собственности представляет собой не что иное, как сделку (ст. 153 ГК РФ), а поэтому в силу предписаний ст. 160 ГК РФ такое соглашение должно быть облечено в простую письменную форму. При нарушении требований закона о простой письменной форме свидетельские показания должны быть исключены как средства доказывания наличия соглашения и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ)" <1>.
--------------------------------
<1> Зинченко С.А., Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория и практика. Ростов н/Д, 2003. С. 123.
Такое мнение представляется верным лишь отчасти. Действительно, указанное соглашение можно считать сделкой, однако авторы не называют норму закона, устанавливающую письменную форму для выражения намерения создать в будущем общую собственность. Что касается условия об объеме материальных вложений каждой из сторон в строительство, то это условие должно подтверждаться письменными и другими доказательствами, за исключением свидетельских показаний, если сумма вложений превышает указанный в подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ размер.
Судебная практика также исходит из того, что соглашение о совместном строительстве жилого дома, определяющее цели вложения его участниками своих средств и трудовых затрат в строительство, не обязательно должно заключаться в письменной форме. Письменные договоры, отражающие намерение сторон создать общую долевую собственность, заключаются редко, а между лицами, проживающими совместно без регистрации брака, практически отсутствуют. В то же время свидетельские показания признаются недопустимыми при доказывании обстоятельств, свидетельствующих о фактах и размере материальных вложений каждого из участников строительства, в тех случаях, когда требуется их письменное подтверждение.
Следовательно, в обоснование утверждения о состоявшемся соглашении суду могут быть представлены любые фактические данные, на основе которых можно установить наличие или отсутствие договоренности о создании общей собственности на жилой дом, который будет возведен на земельном участке, принадлежащем одному из участников соглашения. О наличии такого соглашения может свидетельствовать характер взаимоотношений сторон (например, длительное совместное проживание мужчины и женщины одной семьей без регистрации брака, ведение ими общего хозяйства и осуществление строительства дома для последующего проживания в нем), планировка жилого дома, имеющего обособленные части дома с отдельными выходами, предназначенные для каждого из участников строительства, порядок пользования помещениями жилого дома после его постройки, участие в расходах по содержанию жилого дома, оплате налогов и другие конкретные обстоятельства. Каких-либо препятствий для подтверждения указанных обстоятельств свидетельскими показаниями не имеется.
Помимо доказывания наличия договоренности о создании общей собственности истец должен также доказать размер своего участия в строительстве, без чего невозможно определить его долю в праве общей собственности на жилой дом. В подтверждение факта и размера материальных вложений могут представляться письменные заявления, указания застройщика о производстве соответствующих работ либо приобретении материалов и оборудования, чеки, счета, квитанции, накладные о приобретении и перевозке строительных материалов, договоры с организацией, осуществлявшей строительство, или с физическими лицами, выполнявшими работы по строительству, их расписки в получении денежных сумм, сведения налоговых органов о включении этих сумм в совокупный доход получивших их лиц за соответствующий год и т.п.
Иногда вывод о распределении размера долей основывается на соотношении размера долей лиц, проживавших одной семьей без регистрации брака в период строительства жилого дома, либо исходя из реально обособленных частей жилого дома, поступивших во владение каждого участника соглашения по окончании строительства. Такая позиция заслуживает внимания, поскольку основана на объективных данных, позволяющих определить доли участников общей собственности в соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ.
Если предметом судебного спора является возведенный жилой дом, право собственности на который уже зарегистрировано в ЕГРП, то в просительную часть искового заявления следует включать требование об оспаривании права ответчика (обладателя зарегистрированного права) на соответствующую часть жилого дома. Это позволит избежать неясностей и затруднений при осуществлении государственной регистрации права собственности в соответствии с состоявшимся решением суда, если заявленные требования будут удовлетворены.
Лицо, оказавшее содействие застройщику в создании объекта индивидуального строительства, может претендовать только на часть жилого дома, соответствующую размеру его участия в строительстве. Право на возведенный объект индивидуального жилищного строительства в целом (как, впрочем, и на объект незавершенного строительства) у граждан, оказавших содействие застройщику в строительстве, не может возникнуть по соглашению о создании общей долевой собственности на данный объект. Разрешение на строительство выдается конкретному лицу на создание на отведенном ему земельном участке определенного недвижимого имущества, титульным собственником которого в будущем становится данное лицо. Замена лица, получившего такое разрешение на создание для себя на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимости, другим лицом требует передачи в установленном законом порядке права на земельный участок новому застройщику, изменения всех ранее выданных разрешений, для чего одного соглашения указанных лиц недостаточно. Право собственности на весь возведенный жилой дом граждане, участвовавшие в его строительстве, могут приобрести после государственной регистрации права собственности застройщика на этот дом лишь на основании гражданско-правового договора, оформленного и зарегистрированного в установленном порядке (договора купли-продажи, мены, дарения и т.п.).Определенные особенности имеет подготовка к судебному разбирательству дел по искам о праве собственности на часть жилого дома по основанию участия в его реконструкции, в том числе связанной с возведением пристроек. Возможность удовлетворения в судебном порядке указанных требований не исключается, и нельзя согласиться с существующим мнением о том, что основанием для признания права собственности на часть жилого дома может быть содействие застройщику (по договоренности о создании общей собственности) только в стадии строительства самого жилого дома.
Существенное значение для правильного разрешения дела в данном случае имеют объем и характер осуществленной реконструкции, под которой понимается изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического оборудования (п. 14 ст. 1 ГсК РФ).
При наличии изложенных выше обстоятельств, влекущих возникновение общей долевой собственности, участие лица в реконструкции жилого дома, связанной с возведением капитальной жилой пристройки, вследствие которой увеличиваются размер и стоимость жилого дома, может служить основанием для признания за ним права собственности на долю жилого дома, приходящуюся на возведенную пристройку или ее часть в зависимости от объема участия в реконструкции и существовавшей договоренности. Размер доли, приходящейся на жилую пристройку, от всего жилого дома, в состав которого она входит, определяется судом на основании заключения эксперта (порядок определения размера долей в общей собственности на дом рассматривается ниже).
В то же время возведенная в результате реконструкции пристройка, которая не может самостоятельно использоваться по назначению, соответствующему назначению жилого строения, является вспомогательным помещением, предназначенным для обслуживания жилого дома (веранда, неотапливаемое мансардное помещение и т.п.). В данном случае претензии лиц, участвовавших в реконструкции, о признании за ними права собственности на часть жилого дома нельзя признать обоснованными, они могут требовать лишь возмещения понесенных ими затрат на строительство.
Необходимо обратить внимание на то, что при отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на часть жилого дома суд не вправе по своей инициативе, без согласия истца, изменить предмет иска и взыскать с ответчика денежную компенсацию за понесенные расходы и тогда, когда факт их вложения и размер подтверждены соответствующими доказательствами. Если на стадии подготовки дела к судебному разбирательству истец, проанализировав возражения ответчика и сопоставив свои доказательства с доказательствами, представленными ответчиком, придет к выводу об отсутствии достаточных оснований для удовлетворения его иска, то уже на этой стадии процесса ему целесообразно изменить предмет своего иска и потребовать возмещения произведенных затрат. Это позволит избежать излишних расходов, связанных с рассмотрением иска о признании права собственности и предъявлением после отказа в его удовлетворении другого иска о возмещении затрат на строительство (по государственной пошлине, проведению судебных экспертиз, оплате юридической помощи адвоката и т.п.).
В практике судов встречаются также дела по искам о признании права собственности на совместно приобретенные несколькими лицами жилой дом, квартиру с регистрацией права собственности на одно лицо, указанное в договоре в качестве покупателя. Суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск членов семьи о признании за ними права собственности на совместно приобретенные по договору купли-продажи жилой дом, квартиру, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение жилого дома, квартиры.
Право собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество подтверждается договором и государственной регистрацией права. Поэтому при оспаривании указанного права ответчик не должен представлять доказательства в подтверждение условий покупки, наличия у него необходимой суммы для уплаты покупной цены и ее размера, как иногда ошибочно поступают на практике. Напротив, члены семьи, оспаривающие зарегистрированное право собственности, должны доказать наличие договоренности о совместной покупке, а также размер своих средств, вложенных в приобретение имущества.
Сам по себе факт совместной покупки не предполагает обязательного равенства долей участников общей собственности. Вопрос о том, какая доля в праве собственности на приобретенное имущество принадлежит каждой из сторон, решается судом на основании представленных с соблюдением правил допустимости доказательств, подтверждающих характер договоренности, степень участия и размер вложенных средств, других конкретных обстоятельств.
Посторонние для покупателя лица, предоставившие денежные средства для уплаты покупной цены, не могут претендовать на признание за ними права собственности на часть этих объектов недвижимости по мотиву договоренности о совместной покупке. Они вправе лишь требовать возврата переданной ими суммы либо оспаривать договор купли-продажи, если для этого имеются предусмотренные законом основания.
По исковым требованиям о признании права собственности на совместно возведенные (приобретенные) жилой дом, квартиру суду следует обсуждать причины, по которым не было зарегистрировано право собственности истца на спорный объект недвижимости в соответствии с достигнутой, по его утверждению, договоренностью о создании общей собственности, и предлагать истцу представить доказательства того, что именно эти причины не позволили либо существенно препятствовали ему надлежащим образом и своевременно оформить свои права.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В частности, законом установлен иной момент возникновения права собственности граждан на жилые помещения, возводимые, реконструируемые или приобретаемые жилищными и жилищно-строительными кооперативами. Первоначально право собственности на кооперативный жилой дом возникает у застройщика, приобретателя, каковым является жилищный или жилищно-строительный кооператив. Граждане, принятые в члены кооператива, имеют совместно с членами семьи право на получение квартиры и дальнейшее пользование ею. Отношения между ними и кооперативом, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими, регулируются жилищным законодательством. Отказ в предоставлении члену кооператива квартиры может быть оспорен в суд.
Право пользования гражданина жилым помещениям в доме кооператива трансформируется в право собственности на это помещение, предоставленное ему в пользование, после полного внесения им своего паевого взноса за это помещение (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Право собственности приобретают и другие лица, имеющие право на паенакопление (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Государственная регистрация, предусмотренная ст. 131 ГК РФ, в качестве обязательного условия перехода права собственности на кооперативную квартиру в данном случае не установлена. Последующая государственная регистрация уже существующего у гражданина права имеет лишь подтверждающее значение, она необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.
Общий срок исковой давности для защиты нарушенного права на жилой дом, квартиру (их часть) составляет три года. Течение давностного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (например, со дня совершения ответчиком действий, явно отрицающих право другого лица на общее имущество, государственная регистрация прав на которое не произведена, либо предъявления требования об освобождении спорного имущества), а при оспаривании зарегистрированного права - со дня, когда истец узнал или должен был узнать о том, что внесенной записью в ЕГРП нарушены его право на оформление части имущества в собственность в соответствии с имевшейся договоренностью.
Вышеизложенное не относится к супругам, осуществившим строительство (реконструкцию) или приобретение во время брака жилого дома, квартиры, что является законным основанием для возникновения их общей совместной собственности на объект недвижимости независимо от того, на имя кого из них он зарегистрирован, за исключением случаев, когда иное установлено брачным договором между ними.§ 3. Споры, связанные с самовольной постройкой
Право собственника земельного участка возводить на своем участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам основано на конституционных полномочиях собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Такими же правами обладают лица, в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Реализация указанного права не должна наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).
Строительство или реконструкция, результатом которой является новый объект недвижимости, должны быть осуществлены с соблюдением требований закона и иных правовых актов. В противном случае возведенная постройка будет считаться самовольной, лицо, осуществившее строительство, не приобретает на нее права собственности и не вправе продавать, дарить, сдавать ее в аренду, совершать иные сделки по распоряжению такой постройкой (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Такие сделки будут считаться ничтожными со всеми вытекающими из этого последствиями. Лица, виновные в самовольном строительстве, реконструкции жилых домов, несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ признаются самовольной постройкой, если созданы: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Любого из перечисленных обстоятельств достаточно для того, чтобы считать возведенный (реконструированный) объект недвижимости самовольной постройкой.
Иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен в суд собственником земельного участка, на котором находится постройка, иным субъектом вещного права на земельный участок или его законным владельцем, а также лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С таким иском в публичных интересах вправе обратиться в суд прокурор или уполномоченные федеральным законодательством органы, к каковым можно отнести органы местного самоуправления, регулирующие вопросы планировки и застройки территории муниципальных образований, осуществляющие выдачу разрешений на строительство (ст. 8, ч. 4 ст. 51 ГсК РФ).
Лицо, не обладающее правом на земельный участок, обязано указать в исковом заявлении о сносе самовольной постройки, в чем заключается нарушение его прав и законных интересов этой постройки. Правом требовать сноса постройки только по тому основанию, что она является самовольной, данное лицо не обладает, поскольку может обращаться в суд исключительно за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов и лишь при этом условии суд возбуждает гражданское дело (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). Истец по такому иску обязан доказать нарушение его прав и законных интересов, например представить доказательства того, что самовольная постройка, возведенная на земельном участке, смежном с его земельным участком, приводит к разрушению принадлежащих ему строений в результате ливневых стоков с постройки на эти строения, снижению их солнечного освещения ниже допустимого уровня и т.п.В судах возникают также споры, связанные с отказом в государственной регистрации права собственности на постройку либо в выдаче свидетельства о праве на наследство по мотиву самовольного возведения постройки. Обстоятельства, подлежащие доказыванию по таким спорам, определяются с учетом правовых норм, регулирующих отношения, связанные с предоставлением земельных участков и осуществлением на них строительства.
Однако больше всего рассматривается дел по искам граждан о признании за ними права собственности на жилой дом, построенный (реконструированный) при отсутствии надлежащих разрешений.
При подготовке дел по спорам, предметом которых является самовольная постройка, суду в первую очередь должны быть представлены документы, подтверждающие права на земельный участок, на котором осуществлено строительство, а также целевое назначение и разрешенное использование этого земельного участка.
Права собственника (владельца, пользователя) земельного участка могут быть подтверждены выпиской из ЕГРП, государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <1> (в ред. от 22 ноября 2006 г.), свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 <2> и Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 <3>, а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 <4>, выдаваемой органом местного самоуправления выпиской из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), форма которой утверждена Приказом Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 г. N 146 <5>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
<2> Утр. силу в 2003 г.
<3> Утр. силу в 2002 г.
<4> Утр. силу в 2002 г.
<5> БНА. 2006. N 36.
При наличии у лица соответствующего права на земельный участок, на котором возведена постройка, должно быть представлено разрешение на строительство, если таковое требуется в соответствии со ст. 51 ГсК РФ, а в случае его отсутствия - доказательства в обоснование причин, по которым разрешение на строительство не было получено.
Соответствие возведенной постройки требованиям градостроительных и строительных норм, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил подтверждается заключениями соответствующих уполномоченных органов, а в случае спора - заключением экспертизы, проведенной по определению суда.
Статья 222 ГК РФ включена в гл. 14 данного Кодекса, устанавливающую основания приобретения права собственности. Это обусловлено тем, что в виде исключения самовольная постройка может быть легализована и при определенных в п. 3 названной статьи обстоятельствах стать объектом права собственности.
Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1> (в ред. от 21 декабря 2009 г.) в п. 3 ст. 222 ГК РФ были внесены существенные изменения, принципиально изменившие с 1 сентября 2006 г. порядок и условия признания права собственности на самовольную постройку.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
Во-первых, установлена возможность признания права собственности на самовольную постройку не только судом, но и в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Такие случаи предусмотрены ст. 25.3 Закона о регистрации, согласно которой государственная регистрация права собственности осуществляется в упрощенном порядка на основании документов, удостоверяющих право на земельный участок, и документов, подтверждающих факт создания недвижимого имущества и содержащих описание объекта. В упрощенном порядке осуществляется регистрация:
1) объектов недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство (перечень таких объектов приведен в ч. 17 ст. 51 ГсК РФ), объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых или созданных на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном земельном участке). Документом, подтверждающим факт создания таких объектов недвижимости, является кадастровый паспорт;
2) объектов недвижимого имущества на земельном участке, предназначенном для садоводства, дачного хозяйства, а также гаража или иного объекта недвижимого имущества, в отношении которого в соответствии с законодательством не нужно разрешение на строительство и реконструкцию. Документом, подтверждающим факт создания и описание такого недвижимого имущества, является декларация, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2009 г. N 447 <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2010. 15 янв.
Истребование у лица, обратившегося за регистрацией права собственности на перечисленные объекты недвижимости, каких-либо дополнительных документов не допускается.
Во-вторых, в прежней редакции ст. 222 ГК РФ предусматривала возможность признания такого права за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку. После 1 сентября 2006 г. возможно признание права собственности на самовольную постройку только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В том случае, если постройка была возведена лицом, не обладающим правом на земельный участок, данное лицо вправе требовать лишь возмещения понесенных расходов в размере, определенном судом, от того, за кем будет признано право собственности на эту постройку.
Независимо от того, в каком порядке гражданин ставит вопрос о признании за ним права собственности на самовольную постройку, такое право может быть признано за ним исключительно при условии, что сохранение этой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права и не может использоваться, как это нередко бывает в судебной практике, для упрощения процедуры оформления самовольным застройщиком своих прав, освобождения его от обязанности представлять все те согласования и разрешения, которые необходимы для осуществления строительства с соблюдением установленного порядка. Суд не может подменять государственные органы, наделенные соответствующими полномочиями в сфере градостроительной деятельности.
Заявление о признании права собственности на самовольную постройку разрешается судом в исковом порядке. Рассмотрение такого заявления в порядке установления юридического факта недопустимо, поскольку всегда имеет место спор о праве, подведомственный суду. Кроме того, факт владения строением на праве собственности может быть установлен судом лишь в отношении законно существующей постройки, на которую у заявителя имелись правоустанавливающие документы, но были утрачены, и возможность их восстановления во внесудебном порядке отсутствует (ст. 265 ГПК РФ).
Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку, которая возведена с получением всех необходимых разрешений на ее создание на не принадлежащем застройщику земельном участке, будет являться этот застройщик, а если предметом иска является постройка, возведенная застройщиком на своем участке, но без получения необходимых разрешений, - орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган этих городов федерального значения).
Примерный круг доказательств, необходимых для подтверждения обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения и разрешения данной категории споров, должен определяться исходя из обязанности истца доказать соблюдение всех требований, предъявляемых к строительству или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти доказательства можно сгруппировать в общем виде следующим образом:
1) документы о праве на земельный участок, на котором осуществлено строительство, либо о праве на строение, реконструкция которого самовольно произведена;
2) данные о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, о соблюдении красных линий, установленных проектами планировки;
3) проектная документация, являющаяся основанием для выдачи разрешения на строительство, если такая документация требуется;
4) разрешения на строительство, за исключение случаев, когда предметом спора является объект недвижимости, для государственной регистрации права собственности на который представления данного разрешения не требуется;
5) документы, свидетельствующие о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил;
6) доказательства соблюдения прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости;
7) доказательства того, что истец предпринимал надлежащие меры к получению разрешения на строительство, к приемке объекта недвижимости в эксплуатацию, к государственной регистрации своих прав на возведенный (реконструированный) объект недвижимости, а также доказательства в подтверждение причин, по которым уполномоченным органом было отказано в выдаче соответствующих документов, в проведении государственной регистрации права.
Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке, и выдачи разрешения на строительство. По спорам, связанным с самовольным строительством, такая документация либо ее часть, как правило, отсутствует.
Поэтому по всем делам по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.
Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. В случае отсутствия таких заключений либо оспаривания их достоверности ответчиком суд может назначить соответствующую экспертизу.
В судебной практике встречаются иски членов семьи, родственников застройщика о признании за ними права собственности на самовольную постройку, как правило на часть жилого дома, по основанию участия в строительстве (реконструкции). По нашему мнению, удовлетворение такого иска возможно при доказанности, что: 1) истцы участвовали своим трудом и средствами в строительстве (реконструкции) спорного объекта недвижимости по договоренности с застройщиком о создании общей собственности; 2) единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или документа о вводе ее в эксплуатацию, если таковые документы требуются. Собственник (владелец, пользователь) земельного участка вправе реализовать свои полномочия на застройку принадлежащего ему участка, в связи с чем при доказанности, что застройка осуществлена им на условиях, влекущих возникновение права собственности у лиц, участвовавших в строительстве, и постройка соответствует всем предъявляемым к ней требованиям, к этим лицам может перейти право на землю под самовольным строением на основании ст. 35 ЗК РФ, ст. ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на строение или его часть.
Во всех рассматриваемых случаях суд не вправе изменить целевое назначение земельного участка, занятого самовольной постройкой. Если постройка не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором она осуществлена, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено.
В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.
В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснено, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Следует ли это понимать так, что на требования о сносе такой постройки в связи с другими нарушениями, допущенными при ее создании (отсутствие права на земельный участок, где она возведена, или необходимых разрешений, существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан), исковая давность распространяется?
В юридической литературе отмечалось, что "к искам о сносе самовольных построек сроки исковой давности применяться не должны. Срок исковой давности - это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права собственности не ограничено каким-либо сроком" <1>.
--------------------------------
<1> Лазарев В. Исковая давность и иски о признании права собственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 110.
Данная позиция в полной мере основана на нормах действующего законодательства. Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не является объектом гражданских прав, тогда как конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях <1>.
--------------------------------
<1> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. N 85-О // СПС "КонсультантПлюс".
Более того, требование заинтересованного лица о сносе самовольной постройки, находящейся на принадлежащем ему земельном участке либо на соседнем участке, но препятствующей ему владеть своим недвижимым имуществом (например, затрудняющей проезд к законно возведенному жилому дому), фактически является негаторным иском об устранении нарушения, не связанного с лишением владения, на который исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).Поэтому заявление, сделанное в процессе подготовки к судебному разбирательству дела по иску о сносе самовольной постройки, о применении исковой давности не имеет значения и предлагать представлять доказательства в подтверждение причин пропуска давностного срока и их уважительности нет необходимости.
Следует обратить внимание на то, что Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации <1> (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) предполагает либерализовать правовой режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Предлагается также расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствия постройки градостроительным и строительным нормам и правилам (п. 3.4.4 Концепции).
--------------------------------
<1> ВВАС РФ. 2009. N 11.
§ 4. Дела, связанные с применением
правил о приобретательной давности
Давность владения является одним из оснований приобретения права собственности на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
По смыслу приведенной нормы право собственности по указанному в ней основанию может приобрести лишь гражданин или юридическое лицо. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в ней не названы, что позволяет говорить об установлении законом, как это предусмотрено п. 2 ст. 124 ГК РФ, иного применения рассматриваемой нормы к данным субъектам гражданского права.
Дела, связанные с применением правил о приобретательной давности, рассматриваются судами в исковом порядке в тех случаях, когда известен прежний собственник недвижимого имущества, а если он не известен и не должен быть известен давностному владельцу - по правилам особого производства.
Состав лиц, участвующих в деле, определяется при подготовке дела к судебному разбирательству с учетом того, что по иску о признании права собственности по основанию приобретательной давности надлежащим ответчиком является прежний собственник спорного имущества, а по заявлению об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлекается орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственный регистратор).
Для правильного определения юридически значимых обстоятельств и необходимых доказательств по делу следует определиться с понятиями, используемыми в ст. 234 ГК РФ (добросовестность, открытость, непрерывность).
Добросовестность означает, что владелец убежден в правомерности своего владения, считает основание, по которому получено имущество, достаточным для того, чтобы иметь право собственности на него. Вопрос о том, должна ли такая убежденность иметь место на момент получения спорного имущества во владение или на протяжении всего срока давностного владения, в юридической литературе является дискуссионным. Высказывается мнение о том, что положения ст. 234 ГК РФ не могут быть истолкованы иначе как требующие добросовестности на протяжении всего периода давностного владения <1>. Другие авторы полагают, что требовать от давностного владельца добросовестности на всем продолжении срока приобретательной давности нельзя. Добросовестность определяется на момент совершения сделки по установлению владения <2>.
--------------------------------
<1> См.: Возникновение, прекращение и защита прав собственности: Постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. В.П. Крашенинникова. М., 2009.
<2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010.
В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Таким образом, в соответствии с данным разъяснением доказыванию по делу подлежит добросовестность лица, претендующего на возникновение у него права собственности на имущество в силу приобретательной давности, на момент получения им во владение спорного имущества, в частности, действовало ли данное лицо с той степенью разумности и осторожности, при которой другие участники гражданских правоотношений при сходных обстоятельствах также считали бы себя собственниками полученной вещи. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ), в связи с чем обязанность доказать обратное возлагается на ответчика. Договоры, акты передачи и иные письменные документы, на основании которых лицо владеет спорным имуществом, могут подтверждать добросовестность его поведения при получении имущества, если из их содержания не вытекает, что право собственности на имущество не было передано, о чем получатель имущества должен был знать, ознакомившись с текстом этих документов.
Добросовестность владения исключается, если владелец является либо похитителем, либо иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли собственника. Так, Конституционный Суд РФ в Определении от 21 декабря 2006 г. N 623-О <1> не принял во внимание ссылку заявительницы на нарушение оспариваемой нормой ее конституционного права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ, поскольку самоуправное занятие жилого помещения не порождает права на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленное судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании ст. 234 ГК РФ - в порядке приобретательной давности.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Открытость владения неразрывно связана с добросовестностью и означает, что лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении, не препятствует доступу к нему посторонних лиц, получению информации об этом имуществе. Однако владелец не обязан специально сообщать каким-либо способом о своем владении, достаточно, чтобы сам факт владения имуществом не утаивался и был очевиден для посторонних лиц. Обычные меры, принимаемые владельцем для сохранности своего имущества, не могут свидетельствовать о сокрытии им этого имущества.
Непрерывность предполагает, что в течение всего давностного срока владение имуществом не прекращалось. Если имущество выбывало из обладания его владельца (но впоследствии было истребовано по его иску из чужого незаконного владения в порядке ст. ст. 301, 304 ГК РФ) либо передавалось им во временное владение другому лицу (например, по договору аренды), то давностное владение не прерывается и промежутки времени нахождения имущества у других лиц не исключаются из давностного срока.Переход имущества к новому владельцу в порядке сингулярного правопреемства (частичного, например при уступке требования, переводе долга и т.д.) или универсального правопреемства (полного, например при наследовании, при реорганизации в форме преобразования юридического лица) в период действия приобретательной давности не прерывает давностного срока. Правопреемник, ссылающийся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел его правопредшественник.
Важным условием применения приобретательной давности является владение имуществом как своим собственным. При этом имущество, оказавшееся во владении гражданина или юридического лица, должно быть объективно чужим для них. Однако поведение владельца должно быть характерным для собственника, считающего себя правомочным определять юридическую судьбу имущества, распоряжаться им по своему усмотрению. Самого факта владения имуществом недостаточно для применения правил о приобретательной давности. Например, владение имуществом на основании договоров аренды, найма, безвозмездного пользования, хранения и т.п. не может повлечь приобретение владельцем права собственности по основанию приобретательной давности. Такое владение основано на договорных обязательствах, и владельцу достоверно известны условия соответствующего договора, он понимает производный и ограниченный характер своего права на имущество, знает, что его право опирается на вещное право другого лица - право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления.
Предметом давностного владения, влекущего возникновение права собственности, может быть лишь имущество, которое является объектом гражданских прав. В частности, Верховным Судом РФ в определении по конкретному делу было обращено внимание на то, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке <1>.
--------------------------------
<1> См.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2003 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г.
В судебной практике встречаются споры, связанные с претензиями, заявляемыми одним из участников общей долевой собственности в порядке ст. 234 ГК РФ, на долю в праве собственности на общее имущество. По данной категории споров следует учитывать, что имущество находится в общей долевой собственности, участникам такой собственности принадлежит доля в общей собственности, а не конкретные части этого имущества, например определенные помещения жилого дома. Пользование участником общей долевой собственности частью общего имущества не является достаточным основанием для признания за ним права собственности на эту часть по основанию приобретательной давности. Истец обязан представить доказательства того, что он имел основания полагать о переходе в его собственность определенной доли и осуществлял права и обязанности собственника этой доли, в частности пользовался частью общего имущества и участвовал в расходах по его содержанию с учетом размера этой доли, уплачивал налоги и другие обязательные платежи, приходящиеся на спорную долю общего имущества, и т.п.Лицо, владеющее имуществом как своим собственным, до приобретения права собственности на имущество по рассматриваемому основанию имеет применительно к правилам ст. ст. 301, 304 ГК РФ право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества и не имеющих иных прав на имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии с положениями ст. ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (п. 4 ст. 234 ГК РФ). Это означает, что срок приобретательной давности начинается по истечении трехлетнего срока со дня, когда собственник имущества узнал или должен был узнать о нарушении своего права и имел возможность обратиться с виндикационным иском.
Обязанность доказать момент завладения имуществом возлагается на давностного владельца. В подтверждение данного обстоятельства могут быть представлены, в частности, документы об уплате им налогов и других обязательных платежей, причитающихся с собственника этого имущества, квитанции, накладные и иные доказательства проведения работ, связанных с поддержанием имущества в надлежащем состоянии.
Правила о приобретательной давности распространяются и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г., т.е. до даты введения в действие части первой ГК РФ (ст. 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> (в ред. от 8 мая 2009 г.)).--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3302.
Право собственности на недвижимое имущество требует государственной регистрации, в связи с чем возникает у лица, приобретшего это имущество, с момента такой регистрации. Основанием для государственной регистрации права собственности, возникшего по правилам ст. 234 ГК РФ, является не только решение суда о признании права собственности в силу приобретательной давности, но и решение, которым установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ).В порядке особого производства вопрос рассматривается при отсутствии спора о праве, когда прежний собственник имущества не известен. Доказыванию подлежит именно названный юридический факт, а не факт владения строением на праве собственности, как было предусмотрено прежним процессуальным законодательством (п. 6 ч. 2 ст. 247 ГПК РСФСР 1964 г.). Указанный в действующем ГПК РФ юридический факт является более широким по своему содержанию, поскольку владение и пользование могут осуществляться не только на праве собственности, но и на ином праве. Заявление об установлении требуемого юридического факта не может быть удовлетворено при недоказанности любого из перечисленных в ст. 234 ГК РФ обстоятельств, совокупность которых влечет приобретение права собственности на основании данной правовой нормы, поскольку владение имуществом при иных обстоятельствах не является фактом, от которого зависит возникновение права собственности граждан, организаций.В абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ прямо указано на то, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Согласно же п. 3 ст. 6 Закона о регистрации право собственности на недвижимое имущество, приобретенное в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
Это означает, что вступившее в законную силу решение суда, которым установлен факт владения и пользования имуществом как своим собственным, свидетельствующий о приобретательной давности, является основанием для государственной регистрации, влекущей возникновение права собственности у лица, приобретшего имущество по рассматриваемому основанию.
Следует обратить внимание на то, что до истечения 15-летнего давностного срока фактический владелец недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, может приобрести право собственности на это имущество в соответствии с п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 303 ГК РФ с момента такой регистрации, произведенной на основании возмездной сделки, заключенной не уполномоченным на отчуждение имущества лицом, если в удовлетворении виндикационного иска собственника судом будет отказано.
Глава 7. ДЕЛА ПО СПОРАМ УЧАСТНИКОВ
ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
§ 1. Споры об определении размера долей
в праве общей собственности
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. п. 1 - 3 ст. 244 ГК РФ).
Из приведенных законоположений следует, что общая собственность, как правило, является долевой. Совместная собственность может возникнуть исключительно в случаях, предусмотренных законом: в частности, в отношении имущества супругов (п. 1 ст. 33 СК РФ), имущества общего пользования, приобретенного или созданного садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1> (в ред. от 30 декабря 2008 г.)), имущества фермерского хозяйства (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2> (в ред. от 28 декабря 2010 г.)). При этом по соглашению участников совместной собственности либо по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (п. 5 ст. 244 ГК РФ).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.
<2> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.
Участники общей собственности нередко обращаются в суды общей юрисдикции с исками об установлении либо изменении размера долей в праве долевой собственности на жилой дом или квартиру, созданные в результате строительства либо приобретенные несколькими лицами по договорам купли-продажи, дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, в частности в связи с приватизацией жилого помещения. Такие иски могут заявляться самостоятельно либо вместе с требованиями о признании права собственности на определенную долю, выделе доли из общего имущества и т.п.
Подготовка к судебному разбирательству дел, связанных с определением размера долей участников общей долевой собственности, должна осуществляться с учетом понимания значения и правовой природы долей.
Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П <1>, размер долей сособственников имеет значение для определения их имущественных отношений как при распределении доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, так и при несении расходов по его содержанию (ст. ст. 248 и 249 ГК РФ); в ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183.
Исходя из такого понимания доли в праве общей собственности не могут определяться в виде частей общего имущества, квадратных метров от общей площади жилого дома, размеров помещений в доме и т.п., а должны устанавливаться в виде правильной простой дроби, при этом за единицу принимается целый объект недвижимости, находящийся в общей собственности. Например, право собственности на жилой дом может принадлежать трем лицам в следующих долях: 1/2, 1/4 и 1/4. Сумма всех долей сособственников всегда должна быть равна единице, не меньше и не больше. Если же доли были указаны, например, в договоре об отчуждении части общего имущества в виде части этого имущества или размера площадей общего объекта недвижимости, то само по себе это обстоятельство не может повлечь недействительности сделки. В этом случае соглашением всех участников общей собственности, а в случае спора - судом доли могут быть определены в виде арифметических дробей, соответствующих размерам принадлежащих каждому из них частей или площадей общего имущества.
При определении в процессе подготовки дела к судебному разбирательству юридически значимых обстоятельств и необходимых доказательств всегда нужно помнить, что объем правомочий собственников в отношении общего имущества, распределение бремени расходов по его содержанию закон связывает не с фактом владения или пользования конкретными частями этого имущества, а именно с размером долей участников долевой собственности. Следствием изменения соотношения размера долей в праве общей собственности является изменение объема прав и обязанностей участников долевой собственности.
Суду во всех случаях должны быть представлены доказательства принадлежности имущества нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Если право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за одним лицом, то лицо, считающее это имущество общим, первоначально должно оспорить существующее право, доказать возникновение общей собственности и размер своей доли в праве общей собственности на общее имущество.
Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Равенство долей в праве общей собственности может быть оспорено любым участником долевой собственности, считающим такое распределение долей неправильным, например, в связи с внесением им большего вклада по сравнению с другими участниками общей собственности в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение размеров долей в праве долевой собственности.
Иногда требования об изменении размера долей обосновываются тем, что доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют фактически сложившемуся на протяжении длительного времени порядку пользования этим домом. Возможность удовлетворения таких требований исключить нельзя. В частности, если истцом будут представлены доказательства, что при покупке им доли жилого дома и установлении покупной цены были оговорены конкретные помещения дома и вспомогательные строения, которые ему передаются, дальнейшее пользование жилым домом, поддержание его в исправном состоянии осуществлялось в соответствии с такой договоренностью и никем не оспаривалось.
Однако наиболее распространены в судебной практике иски об изменении размера долей в праве общей собственности в связи с произведенной одним или несколькими участниками долевой собственности реконструкцией, капитальным ремонтом жилого дома. Данные требования основаны на п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество.
В процессе подготовки дел такой категории суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие:
законность реконструкции либо капитального ремонта жилого дома (документ о размере долей в праве общей собственности, кадастровый паспорт, выданный по результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта индивидуального жилищного строительства);
факт осуществления реконструкции или капитального ремонта жилого дома одним или несколькими сособственниками, а также размер их вклада в улучшение общего имущества (договоры, квитанции, чеки, накладные и иные указанные в ст. 55 ГПК РФ доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости);
наличие согласия всех остальных участников общей долевой собственности на проведение реконструкции либо капитального ремонта жилого дома, поскольку увеличение размера доли одного из сособственников неизбежно влечет уменьшение размера долей остальных сособственников.
Обратим внимание на то, что право участника долевой собственности, осуществившего строительство, на соответствующее увеличение своей доли не зависит от согласия других участников на изменение долей в праве общей собственности. Пунктом 2 ст. 245 ГК РФ предусмотрена возможность заключения соглашения между ними о порядке определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Безусловно, если подобное соглашение было заключено, то оно должно быть представлено суду, поскольку без него невозможно правильно разрешить возникший спор о перераспределении размера долей в праве общей собственности. Однако на практике, как правило, указанные соглашения между сособственниками жилого дома заключаются крайне редко.
Согласие же сособственников на производство неотделимых улучшений в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ является одним из обязательных условий соблюдения установленного порядка использования общего имущества. Конституционный Суд РФ в Определении от 23 сентября 2010 г. N 1156-О-О <1> отметил, что положение п. 3 ст. 245 ГК РФ, рассматриваемое во взаимосвязи с положением п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, направлено на защиту имущественных прав участников долевой собственности и обеспечение баланса интересов участника долевой собственности, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества, и остальных участников долевой собственности.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
В том случае, когда сособственником, осуществившим реконструкцию либо капитальный ремонт общего имущества, не было получено согласие остальных участников долевой собственности, этот сособственник вправе оспорить отказ в даче согласия в судебном порядке, предъявив иск о признании необоснованными возражений против строительства.
При предъявлении указанного иска суду должны быть представлены проект предполагаемых изменений общего имущества, заключение компетентных органов о соответствии данного проекта архитектурным, строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности.
Обстоятельства, имеющие юридическое значение, и требуемые в их подтверждение доказательства зависят от характера заявленных возражений против строительства. Например, если ответчик ссылается на существенное уменьшение солнечного освещения занимаемых им частей общего дома, то необходимо заключение санитарного органа об уровне инсоляции помещений, которыми пользуются остальные сособственники, и будет ли соответствовать этот уровень по окончании строительства установленным нормам? Если указывается на то, что в результате предполагаемого строительства, например пристройки к жилому дому, будут нарушены строительные нормы и правила, другой сособственник лишится возможности подхода к занимаемой им части дома, то для проверки обоснованности возражений потребуются планы жилого дома и земельного участка, а в необходимых случаях - заключение экспертизы, назначение которой возможно в предварительном судебном заседании.В случае признания судом возражений против строительства согласно представленному проекту необоснованными требование закона о необходимости получения согласия всех участников долевой собственности будет соблюдено.
Возражения ответчика, давшего согласие на производство неотделимых улучшений общего имущества, против изменения долей в праве общей собственности по тем мотивам, что он не соглашался на последующее изменение размера долей, не имеют правового значения.
В п. 3 ст. 245 ГК РФ указывается на право участника долевой собственности, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества, требовать соответствующего увеличения своей доли. Однако ничего не говорится о праве остальных участников требовать уменьшения их долей в праве общей собственности. Как поступать, если предъявляется такой иск, что встречается в судебной практике не так уж и редко?
Возведение одним из сособственников для себя пристройки к дому само по себе не изменяет объем прав и обязанностей всех участников общей собственности, но влечет для них увеличение расходов по содержанию общего имущества, вызванных уплатой налогов исходя из увеличенной стоимости общего имущества, дополнительными затратами на поддержание пристройки в исправном состоянии и т.п. В такой ситуации остальные сособственники, не претендующие на произведенные неотделимые улучшения, вправе обратиться за судебной защитой и требовать уменьшения размера их долей в праве общей собственности в целях последующего перераспределения бремени содержания общего имущества в соответствии с вновь установленными долями в праве общей собственности.
Стоимость общего имущества не остается постоянной и может уменьшаться вследствие естественного его износа либо гибели (уничтожения) части общего имущества. Подобное уменьшение не влияет на правовой режим общего имущества и на размер долей в праве общей собственности. Вместе с тем если стоимость общего имущества уменьшилась в результате действий одного из сособственников, например в результате сноса им пристройки, разрушения части жилого дома, то остальные сособственники могут требовать пропорционального уменьшения доли лица, уничтожившего часть общего имущества, и увеличения размера их долей.
Наиболее сложным является определение критериев, из которых следует исходить при установлении размера долей участников общей собственности в новом объекте недвижимости, появившемся в результате реконструкции или капитального ремонта ранее существовавшего жилого дома.
Действовавшее прежде законодательство (ст. 125 ГК РСФСР 1964 г.) связывало изменение размера долей участников общей долевой собственности на жилой дом с увеличением полезной площади жилого дома. В п. 3 ст. 245 ГК РФ, действующего в настоящее время, указания на такой критерий не содержится. Единственным основанием для изменения долей названо осуществление неотделимых улучшений общего имущества, т.е. таких улучшений, которые не могут быть отделены без причинения вреда хозяйственному назначению имущества.
По нашему мнению, в настоящее время правовых оснований связывать изменение размера долей участников общей долевой собственности на жилой дом исключительно с увеличением или уменьшением размера полезной площади дома в результате произведенных неотделимых улучшений не имеется. В то же время не любые неотделимые улучшения могут повлечь за собой перераспределение долей в праве общей собственности на жилой дом. Оправданно произведенные изменения общего жилого дома, повлекшие увеличение или уменьшение размера его полезной площади, являются основанием для пересмотра долей участников общей собственности. Иные улучшения (например, производство необходимого ремонта) не изменяют непосредственного объекта права собственности - жилого дома.
Работы, произведенные в целях поддержания общего строения в исправном состоянии и его сохранения, например замена кровли, отдельных венцов общего бревенчатого дома и т.п., вряд ли могут повлиять на соотношение размера долей. Сособственник, осуществивший такие неотделимые улучшения, вправе требовать возмещения понесенных им расходов исходя из установленной ст. 249 ГК РФ обязанности каждого участника долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию общего имущества. Другое дело, когда по соглашению между всеми сособственниками одним из них за свой счет будет перестроен либо капитально отремонтирован жилой дом без изменения размера полезной площади. С учетом такого соглашения доли участников общей собственности на дом могут быть пересмотрены.
Разумеется, возведение хозяйственных построек, подсобных помещений также не может влиять на соотношение долей в праве общей собственности на жилой дом, поскольку они носят вспомогательный характер, при необходимости могут быть отделены, являются принадлежностью к главной вещи (жилому строению), предназначены для обслуживания этого строения и следуют его судьбе, если договором не оговорено иное (ст. 135 ГК РФ).Осуществление одним из участников долевой собственности неотделимых улучшений влечет за собой изменение размера долей всех сособственников, а не только его доли. Доли сособственников в праве общей собственности на реконструированный либо капитально отремонтированный жилой дом определяются пропорционально изменению в результате таких улучшений соотношения размера их вкладов в общее имущество (в том числе перешедших к ним в порядке сингулярного или универсального правопреемства).
Например, если жилой дом стоимостью 1500000 руб. принадлежал в равных долях (по 1/3) трем гражданам, вклад каждого в общее имущество был равен 500000 руб. В результате произведенной одним из них реконструкции стоимость возросла на 1500000 руб., в связи с чем размер его вклада в общее имущество увеличился до 2000000 руб., что составляет 2/3 доли от стоимости перестроенного дома (3000000 руб.), а вклад остальных двух участников останется прежним - по 500000 руб., что составляет по 1/6 доли от стоимости перестроенного дома.В предварительном судебном заседании может быть назначена экспертиза в целях определения соотношения размера долей в праве собственности на реконструированный (капитально отремонтированный) жилой дом. На разрешение эксперта могут быть поставлены, в частности, следующие вопросы: 1) какова действительная стоимость жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу <...> без учета произведенных перестроек (пристроек) и переоборудований и как распределяется эта стоимость пропорционально размеру долей сособственников в праве общей долевой собственности; 2) являются ли произведенные улучшения жилого дома неотделимыми и какова их стоимость; 3) какова действительная стоимость жилого дома после его реконструкции (капитального ремонта) и как она распределяется между сособственниками, если увеличение стоимости жилого дома произошло за счет вклада одного из участников долевой собственности; 4) каким долям от общей стоимости жилого дома соответствуют части его стоимости, распределяемые между сособственниками с учетом неотделимых улучшений жилого дома, произведенных этим участником долевой собственности.Сторонам обязательно следует разъяснять их право, предусмотренное ч. 2 ст. 79 ГПК РФ, предлагать суду вопросы, подлежащие разъяснению экспертом. Суд, обсуждая поступившие предложения, исходит из их значимости для принятия правильного решения с учетом конкретных обстоятельств каждого гражданского дела. Мотивы, по которым предлагаемые сторонами вопросы приняты или отклонены, обязательно указываются в определении суда о назначении экспертизы.
При обращении участника долевой собственности с иском об изменении размера долей в связи с осуществленными им пристройками и переоборудованиями возникают вопросы, связанные с применением исковой давности. Иногда без каких-либо вариантов однозначно полагают, что течение срока исковой давности начинается с момента окончания строительства (принятия пристроек в эксплуатацию). С такой трактовкой трудно согласиться, поскольку согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Окончание строительства само по себе не нарушает права участника долевой собственности на произведенные им улучшения. Конечно, если улучшения не связаны с дополнительными пристройками и право на эти улучшения невозможно определить исходя из дальнейшего пользования жилым домом, то можно признать окончание производства работ по улучшению имущества началом течения давностного срока. Иное дело, когда одним из сособственников возведены пристройки к жилому дому, которые, как правило, поступают в его пользование. Его право может считаться нарушенным только со дня, когда другие сособственники начинают претендовать на эти пристройки, в частности занимают их без ведома лица, осуществившего строительство, либо при разделе жилого дома отказываются признать факт возведения пристройки одним из сособственников.
Исковое заявление об изменении размера долей подлежит оплате государственной пошлиной в зависимости от цены иска, которая определяется исходя из стоимости той доли, на которую увеличивается или уменьшается право собственности истца (п. 1.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4).
§ 2. Споры, связанные с осуществлением
преимущественного права покупки
Право участника долевой собственности по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом закреплено в п. 2 ст. 246 ГК РФ. Однако при возмездном отчуждении доли должны быть соблюдены правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.
Указанное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Хотя на практике довольно сложно представить ситуацию, в которой участнику долевой собственности, решившему осуществить мену своей доли по избранному им варианту, другими участниками этой собственности могут быть предложены аналогичные условия мены,
особенно когда это касается мены доли в праве общей собственности на жилое помещение.
Несмотря на то что комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными объектами жилищных прав, собственники этих комнат в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ также обладают преимуществом (привилегией) перед третьими лицами на приобретение отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (в ред. от 17 июня 2010 г.) залог участником общей долевой собственности своей доли в праве на общее имущество может быть осуществлен без согласия других собственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Особенность применения правила о преимущественной покупке в указанном случае выражается в том, что при реализации доли должника в общем имуществе, когда ее выдел в натуре невозможен либо против выдела возражают остальные участники общей собственности, этим участникам предоставляется преимущественное право покупки доли по цене, соразмерной рыночной стоимости реализуемой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. И лишь при их отказе от приобретения доли должника производится продажа этой доли с публичных торгов. Сособственники вправе принять участие в торгах, однако никаких преимуществ перед другими участниками торгов они иметь не будут. Продажа доли на торгах по цене ниже той, по которой сособственникам ранее предлагалось ее выкупить, не является нарушением их преимущественного права покупки. Если же проданная на торгах доля должника не предлагалась к выкупу остальным участникам общей собственности, то они вправе требовать в судебном порядке признания торгов недействительными, что влечет за собой недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ).
Преимущественное право покупки не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения. Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то имеет место притворная сделка и обладатели преимущества могут требовать судебной защиты своего права.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
При доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ, относящиеся к продаже доли недвижимости. Однако для того, чтобы в данном случае применить правило о преимущественной покупке, должны быть представлены отвечающие требованиям допустимости доказательства, подтверждающие все существенные условия договора купли-продажи (предмет, цена и т.п.). При отсутствии таких доказательств суд не может признать прикрываемую сделку заключенной и определить размер денежной суммы, подлежащей выплате покупателю при переводе его прав и обязанностей по договору на истца.
Сложнее правовая оценка так называемых сделок "дарения одного квадратного метра", когда осуществляется дарение весьма незначительной доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру с целью последующей продажи одаряемому, приобретающему статус участника долевой собственности, оставшейся у дарителя доли без учета правила о преимущественной покупке. Представляется, что в данном случае имеет место мнимая сделка, т.е. есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, которая в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ является ничтожной. Действительная воля сторон такой сделки была направлена не на создание правовых последствий, возникающих при дарении имущества, а на покупку всей доли без учета имеющейся у других сособственников привилегии. Заключаемая сделка является лишь первоначальным этапом последующей продажи доли, в цену которой войдет и стоимость подаренной доли. Говорить о том, что в данном случае имеет место предусмотренная п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, прикрывающая продажу, достаточно сложно, поскольку продажа еще не осуществлена.
Требования о признании притворной или мнимой сделки недействительными могут быть соединены в одном исковом заявлении с требованием, связанным с защитой нарушенного преимущественного права покупки.
Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля (комната в коммунальной квартире) продается постороннему лицу и не распространяется на случаи возмездного отчуждения участником общей собственности своей доли (собственником комнаты) другому участнику этой собственности (другому собственнику), остальные сособственники в этих случаях никакого преимущества не имеют.
При продаже доли (комнаты в коммунальной квартире) постороннему лицу сособственники жилого дома (собственники остальных комнат в данной квартире) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли (комнаты) по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.п.).Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Если несколько участников долевой собственности (собственников других комнат) изъявят желание приобрести отчуждаемую долю (комнату), то продавец по своему усмотрению выбирает, кому из них будет продана его доля (комната). В этом случае участники долевой собственности (собственники комнат), которым отказано, не могут оспаривать в судебном порядке право избранного продавцом покупателя на приобретение доли (комнаты).
Если же участник долевой собственности выражает согласие приобрести отчуждаемую долю (комнату) по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу. Однако если продавец доли в праве общей собственности (комнаты в коммунальной квартире) впоследствии изменит объявленные им цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности (собственников других комнат). В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.
На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю недвижимости на указанных продавцом условиях. Высказывается суждение, в том числе на страницах юридической литературы <1>, о том, что направленное извещение о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям. К.И. Скловский считает, что в указанном случае правило о единой форме документа, требуемой при продаже недвижимости, не нарушено, так как действие рассматриваемого механизма состоит в том, что сохраняет силу уже имеющийся договор (непонятно какой, если собственник передумал продавать свою долю); заявление о продаже в порядке реализации преимущественного права должно связывать сделавшего его точно так же, как оферта, и если возникнет спор об акцепте, то договорные обязательства устанавливаются решением суда <2>.
--------------------------------
<1> См., например: Российская юстиция. 2001. N 2.
<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008. С. 860.
С приведенным мнением, оказывающим определенное влияние на судебную практику, трудно согласиться, так как извещение продавца о продаже доли и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК РФ, имеют различную правовую природу.
Прежде всего обратим внимание на то, что по буквальному смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли не предлагает остальным участникам долевой собственности приобрести его долю, а извещает их в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Офертой же признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435 ГК РФ).
Есть ли основания считать, что в извещении собственника о продаже своей доли постороннему лицу выражено его намерение считать себя заключившим договор с участником долевой собственности, которому адресовано извещение? Полагаем, что нет, предложение о продаже сделано не ему, из извещения не следует намерение его отправителя заключить договор с адресатом в случае согласия последнего. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить других сособственников "о намерении продать свою долю постороннему лицу", что нельзя рассматривать в качестве предложения заключить договор. А если несколько сособственников выразили желание приобрести долю, то с кем из них следует считать заключенным договор?
По своему содержанию ст. 250 ГК РФ в определенной степени ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Однако распространение на собственника, направившего извещение другим сособственникам в силу предписания этой нормы, дополнительно положений закона, обязывающих продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению введенного специальной нормой закона ограничения прав этого собственника. Подобное ограничение может быть введено только федеральным законодателем.
Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению, и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Извещение участников общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом.
Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.Различны и последствия нарушения. При несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу, возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться ранее проданным им предметом договора.
Рассматриваемые судами общей юрисдикции дела по спорам, возникающим при осуществлении преимущественного права покупки, в подавляющем большинстве случаев связаны с отчуждением доли недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости может быть заключен только одним из предусмотренных п. 2 ст. 434 ГК РФ способов: путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение такой формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 550 ГК РФ). Договор жилого дома, квартиры (их части) подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. ст. 551, 558 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя во всех случаях с момента государственной регистрации перехода права (ст. 131, п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ).
Приведенные правовые положения в принципе исключают возможность заключения договора продажи недвижимости таким способом, как уведомление о принятии направленного предложения (оферты), и перехода с этого момента права собственности на отчуждаемую долю к остальным участникам общей долевой собственности. Форма оферты о продаже недвижимости в любом случае должна соответствовать форме, установленной для заключения договора данного вида. В частности, если предложение (оферта) поступило адресату в виде проекта договора продажи недвижимости, подписанного оферентом, то его подписание другой стороной будет означать акцепт сделанного предложения. В этом случае при уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации совершенной сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Однако при продаже доли в праве общей собственности извещение о продаже направляется другим участникам этой собственности крайне редко в форме проекта единого договора, что связывало бы продавца сделанным им предложением.
В случаях, когда несколько сособственников выразили намерение приобрести отчуждаемую долю в праве собственности на недвижимость, отсутствуют правовые основания для распределения этой доли между ними, если этого не пожелает продавец. Применение по аналогии п. 2 ст. 93 ГК РФ, которым установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью участниками этого общества пропорционально размерам своих долей, вряд ли допустимо. Эта норма регулирует отношения по распоряжению долями, имеющими стоимостное выражение, их перераспределение между участниками общества всегда возможно и влияет лишь на объем их участия в управлении обществом. Отчуждаемой же доле недвижимости всегда соответствует часть имущества в натуре, которую зачастую нельзя разделить. Например, распределение доли жилого дома, на которую приходится комната размером 9 кв. м, между тремя претендующими на нее сособственниками привело бы к последующему спору о выплате стоимости этой доли кому-либо из них на основании ст. 252 ГК РФ.
Правовые последствия отказа продавца от заключения договора, в том числе в связи с изменением им цены и других условий продажи, выражаются только в том, что он не вправе продать эту долю третьему лицу без повторного уведомления всех участников долевой собственности о продаже доли на новых условиях.
В то же время, если из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Однако это не относится к случаям продажи доли недвижимого имущества, когда оферта должна быть выражена в форме одного договора, о чем сказано выше.
Извещение о продаже доли дома, квартиры направляется остальным участникам долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством извещения о предстоящей продаже доли в общей собственности могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
Участники долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку такое право является личным, но вправе отказаться от него. Доказательством могут служить их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).
Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома, квартиры, за исключением отдельных их видов, например договора ренты (ст. 584 ГК РФ), но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации прав на недвижимое имущество распространяется на все случаи перехода прав на основании договора.
В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли.
Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК РФ. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Нотариус устанавливает их личность на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившихся, и проверяет подлинность подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.
Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если к этому времени не истек месячный срок со дня извещения продавцом остальных сособственников, то регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения этого срока.
К заявлению о регистрации могут также прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Закона о регистрации).
Если остальные участники долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.
В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки доли в праве могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, то и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.
Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли-продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п. 50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01 <1>.
--------------------------------
<1> Утр. силу в 1999 г.Представляется, что требование об извещении можно признать соблюденным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.п.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.
При продаже доли недвижимости постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома, квартиры с нарушением его права.
В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома, квартиры. Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома, квартиры. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока.
Закрепленная в п. 3 ст. 250 ГК РФ норма устанавливает срок для защиты права на приоритетное приобретение отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, что полностью совпадает с понятием исковой давности, определенным в ст. 195 ГК РФ. Поэтому нет правовых оснований считать указанный срок пресекательным. Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст. 205 ГК РФ), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством. Согласно разъяснению, данному в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат; в то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома, квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. Не возникает и у покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома, квартиры, преимущественное право покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.
В отличие от раздела (выдела доли) определение порядка пользования жилым домом, квартирой не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.
Неоднозначно решается судами вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. По нашему мнению, такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о состоявшемся разделе общего имущества.
Б. предъявила иск к Г. и А. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого дома, ссылаясь в обоснование своих требований на нарушение ее преимущественного права покупки проданной доли. Решением районного суда в удовлетворении иска было отказано. Суд признал, что право общей долевой собственности на жилой дом между истицей и продавцом ранее было прекращено. Обосновывая такой вывод, суд сослался на то, что закон не предусматривает нотариальной формы удостоверения соглашения о разделе имущества в натуре, в связи с чем оно может быть заключено в простой письменной форме. Суду представлено письменное соглашение между Б. и А., по которому они произвели раздел дома в натуре, конкретизировав части строения, перешедшие каждому из них в собственность. Соглашением предусмотрены отдельные входы в каждую часть дома, оговорены конкретные работы по их изоляции. Такие работы были проведены в точном соответствии с состоявшимся соглашением, что подтверждено соответствующим актом, планом строения, показаниями свидетелей.
Точка зрения, высказанная судом, представляется правильной. Как вытекает из ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Судом производится раздел (выдел доли) в натуре только тогда, когда между участниками не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них. Поэтому при представлении надлежащих доказательств о наличии соглашения, которым отчуждаемая одним из сособственников доля дома, квартиры ранее была выделена в натуре, требования остальных сособственников о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли по мотиву нарушения преимущественного права покупки не могут быть удовлетворены.
На практике иногда гражданином или организацией предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК РФ).
Вместе с тем нарушение преимущественного права покупки не может служить основанием для признания сделки недействительной по иску лица, имеющего привилегию. В этом случае участник общей долевой собственности вправе требовать не признания сделки недействительной, а замены стороны в состоявшемся договоре, который остается действительным и сохраняет свою силу. В просительной части искового заявления излагается требование о переводе прав и обязанностей покупателя на истца и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, а также о присуждении взыскания с истца уплаченных по договору сумм.
В порядке рекомендации можно предложить следующую редакцию просительной части искового заявления: "Прошу перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома от 20 февраля 2011 года, заключенному между Петровым Василием Ивановичем (продавцом) и Сидоровым Александром Васильевичем (покупателем) и зарегистрированному органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (указать полное наименование этого государственного органа) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на Васильева Сергея Николаевича, признав его по данному договору покупателем 1/2 доли жилого дома, находящегося по адресу: ________________________. Присудить с меня, Васильева Сергея Николаевича, в пользу Сидорова Александра Васильевича компенсацию уплаченной покупной цены доли жилого дома в сумме _____ рублей и расходов по заключению договора в сумме _________ рублей, а всего - ________ рублей".
Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения, квартиры.
При предъявлении такого иска истец обязан по предложению судьи внести требуемую сумму на депозитный счет суда или иным образом гарантировать выплату в случае удовлетворения его иска всех сумм, уплаченных покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что закон (п. 2 ст. 250 ГК РФ) наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по нашему мнению, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу.
Вместе с тем следует учитывать, что предварительное внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены является одной из мер обеспечения иска. Поэтому если такая мера обеспечения судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.
§ 3. Споры о разделе общего имущества и выделе из него доли
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. п. 1, 2 ст. 252 ГК РФ).
Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, а также выдел доли одного из участников такой собственности могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ).
Требования о разделе общего имущества, а также о выделе из него доли могут быть заявлены участником долевой собственности, а также кредитором должника - участника долевой или совместной собственности для последующего обращения взыскания на выделенную долю путем продажи с публичных торгов (ст. 255 ГК РФ). По иску одного из сособственников о разделе (выделе доли) остальные участники долевой собственности выступают в качестве соответчиков. Если иск предъявлен только к одному из них, то уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суду следует в соответствии с ч. 3 ст. 40 ГПК РФ привлечь к участию в деле в качестве соответчиков других участников долевой собственности, поскольку в связи с характером спорного правоотношения рассмотрение дела без их участия невозможно.Различия между выделом доли и разделом общего имущества заключаются в том, что в первом случае выделяется доля одного из участников долевой собственности без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором - общая собственность на имущество полностью прекращается. Если общее имущество принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо всем участникам долевой собственности выделяются в натуре принадлежащие им доли, что влечет прекращение права долевой собственности, то будет иметь место раздел общего имущества.
Право требовать выдела своей доли имеет каждый из участников долевой собственности. Выдел доли может быть осуществлен как путем выдела этой доли в натуре, так и приобретением доли выделяющегося сособственника остальными участниками долевой собственности или одним из них. Если соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела из него доли не достигнуто, то любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
При подготовке к судебному разбирательству данной категории дел следует учитывать разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 и в п. п. 35 - 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.
Обстоятельствами, препятствующими разделу или выделу доли из общего имущества, подлежащими выяснению по каждому делу, являются:
самовольная постройка объекта недвижимости;
запрет на раздел (выдел доли), установленный федеральным законом (например, в силу п. 2 ст. 258 ГК РФ не допускается раздел земельного участка и средств производства, принадлежащих крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из хозяйства одного из его членов, имеющего право лишь на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество);отсутствие технической возможности раздела (выдела) без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.
По смыслу п. 3 ст. 252 ГК РФ один из основных вопросов, подлежащих выяснению по данной категории дел, - возможность выдела сособственникам частей имущества, соответствующих их долям в праве общей собственности. Если кто-либо из участников общей долевой собственности заявляет требование об увеличении его доли в связи с произведенными неотделимыми улучшениями общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ) либо по иным основаниям, то прежде всего должно быть рассмотрено это требование и установлены доли в праве общей собственности, исходя из которых будет разрешаться спор о разделе (выделе доли) общего имущества.
Разрешение вопроса о возможности раздела недвижимого имущества, каковым в судах общей юрисдикции чаще всего является индивидуальный жилой дом, требует проведения исследования с использованием специальных знаний в области строительства, жилищно-коммунального хозяйства, в связи с чем возникает необходимость назначения строительно-технической экспертизы.
Вопрос о назначении такой экспертизы целесообразно рассматривать в предварительном судебном заседании, с тем чтобы по окончании подготовки дела к судебному разбирательству не потребовалось проведения дополнительных судебных заседаний, имелась бы возможность разрешения возникшего спора в наиболее краткие сроки.
Проведение экспертизы может быть поручено с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебно-экспертному учреждению либо конкретному эксперту, кандидатура которого обсуждается в судебном заседании. При этом лицам, участвующим в деле, разъясняется право отвода эксперта. Выясняются образование эксперта, специальность и стаж работы по ней, место работы и должность, стаж проведения судебных экспертиз.
Качество заключения технической экспертизы в значительной степени зависит от полноты представленных эксперту материалов, характера и содержания поставленных перед ним вопросов. Каждое лицо, участвующее в деле, вправе представить свои вопросы, которые нуждаются в разъяснении экспертом, предложить возможные, по его мнению, варианты раздела, обратить внимание на особенности спорного объекта недвижимости. О разъяснении участникам подготовительного процесса указанных процессуальных прав указывается в протоколе судебного заседания.
Суд формулирует окончательный круг вопросов, подлежащих разъяснению экспертом, с учетом фактических обстоятельств каждого конкретного дела. Все вопросы должны касаться исключительно технической стороны дела, поскольку суждения эксперта о целесообразности конкретного варианта с учетом иных обстоятельств (например, нуждаемости собственника в получении части жилого дома, расположенной с солнечной стороны, с учетом имеющегося у него заболевания и т.п.) правового значения не имеют. Оценку всех доказательств, в том числе касающихся социальных факторов, в их совокупности произведет суд при разрешении спора по существу.
В общем виде можно порекомендовать поставить перед экспертом следующие вопросы: 1) какова действительная стоимость жилого дома исходя из сложившейся в данной местности цены на жилые дома из такого же материала с учетом места расположения дома, его размера, степени благоустройства, износа и других критериев, влияющих на стоимость объекта; 2) возможен ли с технической стороны раздел жилого дома (выдел доли) в натуре в точном соответствии с размером долей сторон в праве долевой собственности, если нет, то почему; 3) возможен ли раздел (выдел доли) с отступлением от размера долей, если возможен, то определить стоимостную разницу между принадлежащими сособственникам долями и предлагаемыми им к выделу в натуре частями жилого дома по каждому варианту; 4) какие варианты раздела жилого дома технически возможны (обозначить на плане, привести необходимые расчеты, пояснения, указать стоимость выделяемых частей дома и каким долям они соответствуют, а также стоимость вспомогательных строений); 5) какие переоборудования требуется произвести по каждому из предложенных вариантов раздела и какова стоимость необходимых для этого строительных работ и материалов с учетом существующих в данной местности цен (приложить смету, проектируемые переоборудования обозначить на плане).
Обратим внимание на вопросы, связанные с определением стоимости жилого дома и его составных частей. Эксперту для производства соответствующих расчетов при ответе на данные вопросы могут быть представлены справки, сообщения и иные документы органов нотариата, риелторских и других организаций, совершающих операции с недвижимостью, о средней цене продажи аналогичных домов в данной местности. Это особенно важно в тех случаях, когда раздел общего жилого дома производится с отступлением от размера долей сособственников и судом должен решаться вопрос о размере денежной компенсации стоимостной разницы между долями в праве общей собственности и реально выделенными частями общего имущества. Подчеркнем, что именно суд определяет и взыскивает в пользу какой-либо из спорящих сторон соответствующую сумму, компенсирующую этой стороне стоимость части его доли, отходящей при разделе другой стороне. Размер денежной компенсации определяется судом на основе не только расчетов эксперта, но и других обстоятельств, имеющих значение, например с учетом распределения расходов по производству строительных работ, требуемых для изоляции выделяемых частей дома, объема произведенного одним из сособственников ремонта жилого дома либо вспомогательных помещений, стоимости передаваемых каждой из сторон надворных построек и др. Как справедливо отмечает А.Ю. Бутырин, эксперт "должен в своем заключении лишь констатировать разницу между стоимостным выражением идеальной доли совладельца в праве собственности на дом (домовладение) и стоимостью предлагаемой к выделу части спорного объекта (объектов) недвижимости и определить ее величину" <1>.
--------------------------------
<1> Бутырин А.Ю. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы. М., 2006. С. 225.
В определении суда о назначении экспертизы следует устанавливать предельный срок для представления экспертного заключения. Это позволяет контролировать исполнение, а в случае задержки - выяснять причины и принимать меры к их устранению, в необходимых случаях решать вопрос о назначении другого эксперта. Должны также указываться необходимость своевременного уведомления лиц, участвующих в деле, дата и время проведения экспертом осмотра жилого дома. Данные, полученные в ходе осмотра, фиксируются экспертом в акте осмотра, в котором отражаются основные конструктивные элементы и размеры строений, характер конструкций и их состояние, сведения об инженерном оборудовании дома, наличие самовольных построек, а также поступившие в ходе осмотра замечания и предложения сторон.
Практика составления экспертом акта осмотра, проводимого с участием сторон, не всеми поддерживается. В частности, А.Ю. Бутырин полагает, что "нет необходимости в подтверждении кем-либо правильности данных, полученных экспертом при осмотре объекта: оценку заключению эксперта дает только суд..."; "ход и результаты натурных исследований, будучи элементами производства экспертизы, должны отражаться в том же документе, что и выводы, т.е. в заключении эксперта, а не в "Акте...", не имеющем никакого доказательственного значения" <1>. Соглашаясь с автором в том, что не требуется подтверждения кем-либо полученных экспертом данных и в этом смысле акт осмотра не имеет доказательственного значения, следует обратить внимание на процессуальное значение такого акта.
--------------------------------
<1> Бутырин А.Ю. Указ. соч. С. 323.
Во-первых, обязанность сторон представить эксперту объект экспертного исследования (в данном случае - обеспечить возможность осмотра жилого дома и вспомогательных строений) предусмотрена ч. 3 ст. 79 ГПК РФ и является проявлением их процессуальной обязанности доказывать факты и обстоятельства, на которые они ссылаются в подтверждение своих доводов и возражений.
Во-вторых, права лиц, участвующих в деле, присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, когда такое присутствие может помешать исследованию, совещанию экспертов и составлению заключения, давать объяснения и задавать вопросы эксперту, относящиеся к предмету судебной экспертизы, закреплены в ч. 3 ст. 84 ГПК РФ, ст. 24 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" <1> (в ред. от 28 июня 2009 г.). Данные права нельзя считать формальными, посредством их реализации стороны собирают необходимые им доказательства, а суд оказывает им в этом содействие, предлагая эксперту составить акт осмотра объекта, зафиксировав в нем фактическое состояние объекта на момент осмотра, а также поступившие предложения, замечания и возражения сторон. Отказ какой-либо из сторон от подписания акта не умаляет значения этого документа, причины отказа от подписи могут быть выяснены судом при исследовании и оценке экспертного заключения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 23. Ст. 2291.
В-третьих, активное поведение сторон при проведении экспертом натурных исследований (но не участие сторон в проведении таких исследований!) и фиксация в акте осмотра, поскольку протокол не ведется, их отношения к произведенным экспертом замерам, замечаний и возражений по поводу осмотра отдельных элементов строения позволяет обеспечить полноту таких исследований и получить ответы эксперта в представленном им заключении на поступившие в ходе осмотра замечания. В противном случае возражения и замечания, высказанные на стадии судебного заседания, могут повлечь за собой назначение дополнительной экспертизы для их проверки. В частности, на практике нередко одна из сторон обращает внимание эксперта на скрытые недостатки отдельных элементов дома, которые при обычном визуальном осмотре не могут быть выявлены, на несоответствие глубины фундамента данным технического учета и т.п., обеспечивает доступ эксперту для осмотра этих частей строения (вскрывает обшивку углов бревенчатого дома или других его элементов, выкапывает шурфы для осмотра фундамента и т.д.), что позволяет эксперту качественно и в полном объеме провести натурные исследования.
Стороны должны иметь возможность до назначения дела к судебному разбирательству ознакомиться с представленным экспертным заключением, с тем чтобы заранее подготовиться к судебному процессу, собрать доказательства с учетом выводов эксперта. Судья, в свою очередь, получив письменное заключение эксперта, проверяет его полноту, в надлежащей ли форме оно изложено, на все ли поставленные вопросы экспертом даны ответы, были ли учтены предложения и замечания сторон, если таковые высказывались при назначении экспертизы либо при проведении осмотра объекта недвижимости.
Заключение, не содержащее необходимых расчетов и не разъясняющее технические вопросы, от которых зависит правильность разрешения возникшего спора, не может быть принято судом. В случае неполноты либо неясности экспертного заключения может быть обсужден вопрос о назначении дополнительной либо комиссионной экспертизы, когда дача заключения по отдельным поставленным судом вопросам выходит за рамки компетенции эксперта, которому было поручено проведение экспертизы.
В заключении должны быть определены все необходимые работы по изоляции частей жилого дома и стоимость необходимых строительных работ и материалов. Распределение расходов по производству указанных работ между сторонами осуществляется не экспертом, а судом, как правило, пропорционально размеру долей сособственников. Если представленный экспертом проект раздела жилого дома предусматривает установку дополнительного санитарно-технического оборудования, отопительного устройства, то он подлежит согласованию с соответствующими государственными органами (газового хозяйства, пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы и т.п.), а если предполагаются дополнительные пристройки, требующие получения разрешения на строительство, то должно быть предоставлено такое разрешение.
Раздел (выдел доли) влечет за собой прекращение общей долевой собственности на жилой дом в отличие от определения порядка пользования домом, при котором общая собственность сохраняется. Раздел (выдел доли) жилого дома допускается при совокупности следующих условий:
наличие технической возможности выдела изолированной части жилого дома с отдельным входом, в том числе путем превращения ее в таковую в результате осуществления предлагаемых экспертом переоборудований в целях изоляции частей дома;
отсутствие несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения. Под таким ущербом понимается существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4);возможность создания в результате раздела общего имущества самостоятельных объектов гражданских прав и их дальнейшего использования с сохранением прежнего целевого назначения. В частности, если будут предложены к выделу из состава жилого дома лишь вспомогательные помещения (баня, гараж и т.п.), то данные постройки на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства, не выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, предназначены для обслуживания главной вещи (жилого дома) и следуют его судьбе.
Здесь уместно обратить внимание на проблему, связанную с разделом квартир в многоквартирных домах. Согласно разъяснению, данному в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> (в ред. от 2 июля 2009 г.), такой раздел допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 1993. N 11.
Вместе с тем с 1 марта 2005 г. вступил в силу ЖК РФ, которым введено новое правовое регулирование жилищных отношений. Данный Кодекс, признавая объектами жилищных прав жилые помещения, относит к ним и комнату, каковой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире; устанавливает, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. ст. 15, 16, 41).
Закон о регистрации относит жилые помещения к объектам недвижимости, подлежащим государственной регистрации (ст. 1). Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> (в ред. от 27 декабря 2009 г.) предусматривает внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о комнате, являющейся объектом недвижимости; позволяет после государственной регистрации права собственности на квартиру снимать с учета комнаты в такой квартире (п. п. 6, 17 ч. 2 ст. 7).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
С учетом указанного заслуживает обсуждения и поддержки высказываемое в литературе мнение о том, что ЖК РФ однозначно определяет комнату как объект жилищных прав и не ставит возможность существования комнаты в качестве объекта жилищного фонда в зависимость от технической возможности выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений <1>.
--------------------------------
<1> См.: Васькин В.В., Мустафин Р.Р. К вопросу о выделе доли в праве на квартиру в натуре // Жилищное право. 2008. N 12.
Раздел (выдел доли) жилого дома может быть осуществлен либо в точном соответствии с размером долей в праве общей долевой собственности, либо с отступлением от размера этих долей, когда отсутствует техническая возможность выделить изолированные части строения в строгом соответствии с принадлежащими сособственникам долями. Экспертом может быть представлено несколько технически обоснованных вариантов раздела (выдела доли), в том числе составленных с учетом предложений сторон. Выбор конкретного варианта осуществляется судом с учетом всех конкретных обстоятельства дела. Поэтому уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству стороны, ознакомившись с предложенными экспертом вариантами раздела, могут привести свои доводы и соображения, по которым считают наиболее приемлемым устраивающий их вариант раздела, и мотивы, по которым следует отвергнуть иные варианты.
Выделяющемуся сособственнику жилого дома передается причитающаяся ему часть дома и надворных построек. Выдел на его долю только вспомогательных помещений (коридора, террасы) или хозяйственных построек (сарая, гаража и т.д.) недопустим.
Юридически значимыми обстоятельствами, которые влияют на выбор судом конкретного варианта и подлежат доказыванию сторонами, являются существующий порядок пользования жилым домом, степень участия каждой из сторон в ремонте конкретных частей жилого дома и расходах по их поддержанию в исправном состоянии, нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей, размер расходов по переоборудованию по каждому из предложенных вариантов, возможность установки отопительного устройства, удобства пользования помещениями и вспомогательными постройками. Конечно, в первую очередь должен обсуждаться вариант раздела, наиболее близко соответствующий размеру долей сособственников, поскольку даже при незначительном отступлении от долей речь всегда идет об изъятии у собственника части его имущества. Несоразмерность выделяемого в натуре имущества доле в праве собственности может быть устранена в этом случае только выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
При разделе недвижимого имущества с отступлением от размера долей должен решаться вопрос о выплате денежной компенсации в зависимости от увеличения или уменьшения размера выделяемой доли за ту часть имущества, которая присоединена к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников.
Как уже было отмечено, при разделе жилого дома сторонам выделяются пропорционально принадлежащим им долям и подсобные строения. Естественно, это не относится к тем случаям, когда указанные строения (например, баня, сарай, гараж) возведены одним из собственников за счет личных средств. Данные постройки выделяются только ему. Правило же о разделе пропорционально долям применяется лишь в отношении общих подсобных строений. При невозможности их раздела в точном соответствии с долями сторон в пользу одного из сособственников взыскивается соответствующая компенсация. Однако последнее обстоятельство не влияет на соотношение долей собственников жилого дома, так как подсобные помещения при определении размера долей не учитываются.
До настоящего времени неоднозначна судебная практика по делам, связанным с выплатой участнику долевой собственности остальными ее участниками денежной суммы или иной компенсации вместо выдела его доли в натуре. Условия, при которых допускается без согласия собственника выплата ему денежной компенсации, определены в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Это совокупность следующих обстоятельств:
незначительность доли в праве общей собственности;
невозможность выдела этой доли в натуре;
отсутствие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества.
Как видим, все перечисленные обстоятельства являются оценочными. Если невозможность выдела доли в натуре еще может быть подтверждена экспертным заключением, являющимся одним из видов доказательств, то как быть с такими критериями, как незначительность доли, отсутствие существенного интереса? Относительно этих критериев стороны могут высказать суду свое мнение, а возможно, и представить доказательства (например, того, что сособственник никогда не пользовался и не намерен пользоваться спорным жилым имуществом, имеет в собственности другое аналогичное имущество и т.п.). Однако принятие решения в конечном счете будет зависеть от усмотрения суда, основанного на полном и объективном исследовании всех фактических обстоятельств.
В любом случае для принятия решения о выплате подобной компенсации должны быть установлены исключительные обстоятельства, при которых сохранение общей собственности может привести к нарушению прав и законных интересов остающихся участников долевой собственности. В частности, это может выразиться в том, что наследник, получивший незначительную долю в праве собственности на жилой дом, не имеет ни намерения, ни возможности пользоваться частью дома соразмерно своей доле, однако всячески препятствует проживающим в этом доме другим сособственникам в реализации их прав по осуществлению ремонта, реконструкции и т.п., уклоняется от возмещения части общих расходов по содержанию имущества, согласования действий, связанных с пользованием и владением общим имуществом.
В то же время если собственник, исходя из размера его доли, может реализовать свое право на часть строения путем определения порядка пользования им, то было бы неправильным исключать его из числа собственников (например, когда в жилом доме имеется соответствующая доле в праве собственности жилая комната, но отсутствует возможность превращения части дома в изолированную с отдельным входом). Должны учитываться и другие заслуживающие внимания обстоятельства (нуждаемость в спорном строении, состав семьи и нуждаемость в жилье с учетом состояния здоровья и т.п.).
Так, в Определении по конкретному делу Верховный Суд РФ указал на то, что ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю в жилом доме, полученную по наследству, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской.Нельзя допустить и нарушения жилищных прав участника долевой собственности на жилой дом. В тех случаях, когда спорный жилой дом является постоянным местом жительства выделяющегося собственника, недопустима выплата денежной компенсации вопреки его воле независимо от размера доли.
В судебной практике решения о прекращении общей долевой собственности путем присуждения компенсации за долю в праве собственности принимаются: 1) по искам участников долевой собственности о выделе принадлежащей им доли; 2) по искам участников долевой собственности, требующих прекратить общую собственность путем выплаты ими ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.
В первом случае судебная практика более или менее стабильна, поскольку по смыслу п. 4 ст. 252 ГК РФ именно выделяющемуся собственнику без его согласия может быть выплачена денежная или иная компенсация за принадлежащее ему имущество. Однако и в этом случае встречаются ситуации, когда ответчики, не препятствующие истцу пользоваться общим имуществом, отказываются от выплаты денежной компенсации за принадлежащую ему долю в связи с отсутствием у них достаточных для этого средств, нежеланием увеличения их долей и, соответственно, бремени расходов по уплате налогов и др. Чаще всего подобные ситуации возникают, если являющийся предметом спора жилой дом расположен в отдаленном населенном пункте, не используется ни одним из сособственников, не представляет для них никакого интереса и все они желали бы получить денежную компенсацию. Представляется, что в такой ситуации исключительных обстоятельств для прекращения общей собственности путем выплаты денежной компенсации, принуждения ответчиков вопреки их воле приобрести право собственности на дополнительную долю не имеется. Взыскание с ответчиков денежной компенсации привело бы не к защите, а к нарушению их прав в отношении общего имущества. Если же ответчики согласны на выплату денежной компенсации, но оспаривают ее размер, то сумма денежной компенсации определяется судом и может быть взыскана с ответчиков, несмотря на их возражения о выплате такой суммы. Присуждение денежной компенсации возможно и тогда, когда участники долевой собственности, возражая против выплаты денежной компенсации другому сособственнику, препятствуют ему в использовании общего имущества, осуществляют фактическое владение приходящейся на его долю частью имущества.
Второй случай является наиболее спорным. Мнения по вопросу о возможности присуждения денежной компенсации в пользу участника долевой собственности, не заявлявшего требования о разделе (выделе доли), по иску других участников такой собственности в судебной практике разделись.
Конституционный Суд РФ в Определении от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О отметил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна; применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Противоположная позиция высказана Верховным Судом РФ в Определении от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17 <1>, где вывод Суда об удовлетворении требований одного из участников долевой собственности (истца по делу) о признании другого участника (ответчика) утратившим право собственности на долю в общем имуществе с выплатой ему денежной компенсации признан законным.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 2008. N 11.
Обратим внимание на то, что п. 4 ст. 252 ГК РФ, допускающий при отсутствии согласия участника долевой собственности выплату ему остальными собственниками стоимости доли вместо выдела доли в натуре, не содержит указания на то, что такая выплата может быть произведена только выделяющемуся собственнику. Данная правовая норма в равной степени распространяется на всех участников долевой собственности независимо от того, кем из них предъявлен иск о разделе общего имущества.
Нельзя отрицать право любого участника долевой собственности обратиться в суд за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод, законных интересов путем прекращения или изменения правоотношения (HYPERLINK consultantplus://offline/ref=170515A2E3220844F1F6ED62447C2BBCDE756DAB2C10413F99741F540E84EFD49B65CEE9FEEA2F8Am3I3J абз. 11 ст. 12 ГК РФ). Представляется допустимым требование участника долевой собственности об изменении правоотношения путем прекращения права на долю одного из собственников в ситуации, когда этот собственник, имея в собственности другое жилое помещение и не проявляя никакой заботы в отношении общего имущества, всячески препятствует остальным сособственникам жилого дома, являющегося постоянным местом их жительства, в осуществлении ими прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом (безмотивно отказывает в даче согласия на газификацию дома, устройство систем водоснабжения и канализации, не участвует в расходах по содержанию дома и т.п.).
Такое требование может быть удовлетворено лишь в исключительных случаях, когда прекращение общей собственности путем выплаты одному из собственников денежной компенсации с учетом конкретных обстоятельств необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, обратившихся за судебной защитой. В конечном счете именно суд призван разрешить спор о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли из него при недостижении участниками общей долевой собственности соглашения по этому вопросу (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Собственники, обращающиеся с иском о лишении ответчика права собственности на долю в целях защиты своих прав и законных интересов, обязаны обосновать свои требования обстоятельствами, свидетельствующими о нарушении их прав, и подтвердить эти обстоятельства соответствующими доказательствами.
Неоднозначно судами разрешаются споры, когда возможно произвести выдел доли истца, но другие собственники возражают против оставления в их общей собственности остальной части строения, раздел которой технически невозможен. Представляется, что в подобной ситуации никаких оснований к отказу в иске о выделе доли в натуре не имеется, за исключением тех случаев, когда истец пользуется одной частью строения, а требует выделить часть этого строения, занимаемую другими собственниками.
Иск о разделе (выделе доли) жилого дома, как вытекающий из права собственности на строение, предъявляется в суд по месту нахождения данного объекта недвижимости (ст. 30 ГПК РФ). Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной с учетом следующих особенностей: если спор о признании права собственности истца (истцов) на это имущество ранее не решался судом - в соответствии с ценой иска, исчисленной исходя из стоимости требуемой доли общего имущества; если ранее суд вынес решение о признании права собственности истца (истцов) на указанное имущество, то физическими лицами в сумме 200 руб., организациями - 4000 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.20 НК РФ).
Глава 8. ДЕЛА О РАЗДЕЛЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
Имущество может принадлежать супругам на праве общей совместной или общей долевой собственности, а также являться собственностью каждого из них. Основные положения, определяющие правовой режим имущества супругов, закреплены в ст. 256 ГК РФ, согласно п. 4 которой правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.
СК РФ, развивая нормы ГК РФ об имущественных правах и обязанностях супругов, подробно регламентирует законный и договорный режимы их имущества (гл. 7, 8), а также ответственность супругов по обязательствам (гл. 9). Отдельные вопросы, касающиеся собственности супругов, разъяснены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" (в ред. от 6 февраля 2007 г.) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. 1967 - 2007. С. 124.
При подготовке к судебному разбирательству дел о разделе имущества супругов необходимо исходить из закрепленной в законодательстве презумпции того, что все имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью, доли супругов в этом имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.
Общие условия, позволяющие отнести имущество, нажитое супругами во время брака, к их совместной собственности, закреплены в ст. 34 СК РФ. В состав общего имущества супругов включаются доходы каждого из них от трудовой и предпринимательской деятельности, от результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.), приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество.
Имуществом каждого из супругов в силу ст. 36 СК РФ является имущество, принадлежавшее каждому из них до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам; приобретенные за счет общих средств вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.) признаются собственностью того супруга, который ими пользовался, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, относящихся к совместной собственности супругов; исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата (в отличие от доходов, полученных во время брака от результатов такой деятельности, являющихся общим имуществом супругов).
Имущество, не входящее в состав общего имущества супругов, исключается из раздела и передается тому из супругов, которому оно принадлежит. Обязанность доказать факт принадлежности имущества на праве индивидуальной собственности лежит на супруге, претендующем на это имущество.
В судебной практике возник вопрос: является ли безвозмездным договор пожизненного содержания с иждивением, а также является ли недвижимое имущество, приобретенное во время брака одним из супругов на основании этого договора, их совместной собственностью?
Ответ на данный вопрос утвержден на заседании Президиума Верховного Суда РФ 30 июня 2004 г. и включен в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2004 г. в следующей редакции: "В соответствии с п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Пункт 1 ст. 36 СК РФ предусматривает, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
На основании п. 2 ст. 423 ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
По смыслу п. 2 ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.
Исходя из изложенного, договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью" <1>.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 2004. N 11.
Право общей совместной собственности возникает исключительно при условии, что граждане состоят в зарегистрированном в установленном порядке браке. Незарегистрированные семейные отношения таких имущественных последствий не порождают. На имущество, приобретенное на общие средства лицами, брак между которыми не зарегистрирован, распространяются нормы ГК РФ, регулирующие отношения общей долевой собственности. В частности, в случае спора каждый из них должен доказать не только факт приобретения имущества на общие средства, но и размер своего вклада, пропорционально которому будет определена его доля в праве общей долевой собственности в соответствии с правилами ст. 245 ГК РФ.
Однако нельзя забывать, что Кодексом законов о браке, семье и опеке РСФСР 1926 г. (ст. ст. 10, 11) фактические браки признавались действительными наряду с зарегистрированными до издания Указа Президиума Верховного Совета СССР от 8 июля 1944 г. "Об увеличении государственной помощи беременным женщинам, многодетным и одиноким матерям, усилении охраны материнства и детства, об установлении почетного звания "Мать-героиня" и учреждении ордена "Материнская слава" и медали "Медаль материнства" <1>, которым фактическим супругам предлагалось оформить свои отношения путем регистрации брака с указанием срока фактической совместной жизни. В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 10 ноября 1944 г. "О порядке признания фактических брачных отношений в случае смерти или пропажи без вести на фронте одного из супругов" <2> в случаях, когда фактические брачные отношения, возникшие до принятия Указа от 8 июля 1944 г., не могли быть зарегистрированы вследствие смерти или пропажи без вести на фронте одного из лиц, состоявших в таких отношениях, другому лицу предоставлялось право обратиться в народный суд с заявлением о признании ее (его) супругом умершего или пропавшего без вести лица на основании ранее действовавшего законодательства.
--------------------------------
<1> Ведомости СССР. 1944. N 37.
<2> Ведомости СССР. 1944. N 60.
Следовательно, если фактические брачные отношения возникли до 8 июля 1944 г., то имущество, нажитое до этой даты лицами, состоявшими в таких отношениях, является их общей совместной собственностью. Поэтому по спорам, предметом которых является приобретенное до 8 июля 1944 г. совместно проживавшими гражданами имущество (чаще всего жилые дома, дачи), следует выяснять характер существовавших между ними отношений и обсуждать возможность распространения на спорное имущество режима общей совместной собственности.
Правовая сила придана также бракам граждан РФ, совершенным по религиозным обрядам на оккупированных территориях, входивших в состав СССР в период Великой Отечественной войны, до восстановления на этих территориях органов записи актов гражданского состояния (п. 7 ст. 169 СК РФ).
Режим общей совместной собственности имущества, нажитого супругами в браке, считается законным и действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 33 СК РФ). На основании брачного договора, заключаемого при вступлении в брак или в последующем, устанавливается договорный режим имущества супругов. В договоре определяются имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения (ст. 40 СК РФ). Брачным договором супруги вправе установить режим совместной, долевой или раздельной собственности как на все приобретаемое в браке имущество, так и на отдельные виды этого имущества, а также могут распространить режим общей собственности на имущество, принадлежащее лично каждому из них. Брачный договор в любое время может быть изменен или расторгнут по соглашению супругов.
При подготовке к судебному разбирательству дел о разделе супружеского имущества, на которое не распространяется договорный режим, суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт состояния сторон в браке на время приобретения этого имущества, период и источник его приобретения (например, представление допустимых доказательств того, что источником приобретения во время брака квартиры являются денежные средства, внесенные одним из супругов до регистрации брака на банковский вклад, позволяет исключить эту квартиру из состава общего имущества супругов), состав общего имущества, подлежащего разделу, наличие этого имущества на день предъявления иска либо на день прекращения семейных отношений у супругов или нахождение его у третьих лиц, действительную стоимость спорного имущества, другие доказательства, относящиеся к обстоятельствам, приведенным истцом в заявлении или ответчиком в своих возражениях на исковое заявление.Имущество, на которое распространяется законный режим, признается общей совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 СК РФ). Поэтому в случае спора о праве на недвижимое имущество не имеет значения, кому из супругов был предоставлен земельный участок для строительства дома, кто из них указан в договоре о приобретении недвижимости и на кого из них произведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Принадлежность такого имущества обоим супругам подтверждается данными, на основе которых можно установить факт приобретения имущества в период брака. Это могут быть свидетельства о регистрации и расторжении брака, договоры купли-продажи, мены, об участии в долевом строительстве, сведения о государственной регистрации объектов недвижимости и т.п. Установления этих обстоятельств достаточно для того, чтобы считать имущество общей совместной собственностью супругов.
Супруг, требующий признания приобретенной в браке вещи его личным имуществом и исключения ее из состава общего имущества, в подтверждение таких требований может представить свидетельство о праве на наследство, договор дарения, сведения о банковском вкладе и о его расходовании на приобретение спорной вещи и т.п.
Указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его собственность. Государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил приобретателем. Другой супруг, не согласный с такой регистрацией, имеет право потребовать регистрации права общей совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 24 Закона о регистрации), представив свидетельство о браке, брачный договор, если таковой был заключен. Отказ в регистрации оспаривается в судебном порядке по правилам гл. 25 ГПК РФ. Однако если этого сделано не было, то на приобретенное недвижимое имущество все равно будет распространяться режим общей совместной собственности супругов, если договор заключен в период брака и не представлено доказательств о внесении платы по данному договору за счет личных средств одного из супругов.
При разрешении спора о включении в состав совместной собственности супругов акций, приобретенных одним из супругов при приватизации предприятия по льготной подписке, необходимо, основываясь на положениях п. 2 ст. 34 СК РФ, исходить из условий их приобретения. В тех случаях, когда эти акции были получены супругом в результате его трудовой деятельности на предприятии, приходящейся на период брака, они являются совместным имуществом супругов. Если же акции приобретены хотя и во время брака, но на личные средства супруга или причитаются ему за трудовое участие в работе предприятия до вступления в брак, то такие акции не могут быть включены в состав совместного имущества супругов, поскольку не были нажиты ими в период брака.
В судебной практике возникают и споры о возможности отнесения к общему имуществу супругов доходов (дивидендов), получаемых одним из супругов по акциям (ценным бумагам), приобретенным им до вступления в брак. Правовых оснований для признания таких доходов общим супружеским имуществом не имеется. По смыслу п. 2 ст. 34 СК РФ необходимыми условиями отнесения имущества к совместной собственности супругов являются источник получаемых доходов и других денежных выплат, а также приобретение этого имущества за счет общих доходов и именно в период брака. Доходы (дивиденды), получаемые одним из супругов по акциям (ценным бумагам), приобретенным им до брака, не могут рассматриваться как доходы от какой-либо деятельности или от использования общего имущества, следовательно, не могут быть признаны общим имуществом супругов, являются собственностью того супруга, которому принадлежат акции (ценные бумаги).
Владение, пользование, распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, при совершении сделки по распоряжению таким имуществом одним из супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ). Таким образом, действующее законодательство предоставляет супругам право самостоятельно решать имущественные вопросы, совершать сделки, связанные с приобретением имущества и его отчуждением. Презюмируется, что каждый из супругов действует с достаточной степенью разумности и добросовестности. Однако если суду будут представлены доказательства того, что один из супругов произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15). Обязанность представить такие доказательства возлагается на супруга, ссылающегося на эти обстоятельства.
Сделка по распоряжению общим имуществом может быть оспорена любым супругом по мотиву отсутствия его согласия на совершение такой сделки, а в предусмотренных п. 3 ст. 35 СК РФ случаях - по основанию отсутствия нотариально удостоверенного согласия, необходимого при совершении сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. По требованию о признании сделки недействительной по указанным основаниям, в том числе в связи с отсутствием требуемого нотариального согласия на ее совершение, истцом должны быть представлены суду доказательства того, что приобретатель имущества по сделке знал или заведомо должен был знать о наличии указанных возражений либо об отсутствии у супруга, заключившего сделку, полномочий на ее заключение без согласия другого супруга, не участвовавшего в сделке (п. 3 ст. 253 ГК РФ).
При разделе общего имущества учитываются общие долги супругов, распределяемые пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). В процессе подготовки дела к судебному разбирательству следует выносить на обсуждение сторон обстоятельства, свидетельствующие об основаниях возникновения долгов, которые могут быть не только общими, но и личными долгами одного из супругов. Если обязательство по погашению долга дано одним из супругов, то для признания долга общим долгом супругов суду должны быть представлены доказательства того, что все полученное по этому обязательству было использовано на нужды семьи (п. 2 ст. 45 СК РФ).
С заявлением о разделе совместного имущества может обратиться в суд не только один из супругов, но и кредитор (кредиторы) одного из них для обращения взыскания на долю супруга-должника в общем имуществе, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества в соответствии с положениями п. 3 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 45 СК РФ.Иск о разделе общего имущества супругов может быть предъявлен в суд: 1) во время состояния супругов в браке; 2) вместе с иском о расторжении брака; 3) после прекращения брака.
Если такой иск предъявлен в бракоразводном процессе, то следует учитывать разъяснения, данные в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. N 15, согласно которому, если раздел имущества затрагивает интересы третьих лиц (например, когда имущество является собственностью крестьянского (фермерского) хозяйства либо собственностью жилищно-строительного или другого кооператива, член которого еще полностью не внес свой паевой взнос, в связи с чем не приобрел право собственности на соответствующее имущество, выделенное ему кооперативом в пользование, и т.п.), суду в соответствии с п. 3 ст. 24 СК РФ необходимо обсудить вопрос о выделении этого требования в отдельное производство; правило, предусмотренное п. 3 ст. 24 СК РФ, о недопустимости раздела имущества супругов в бракоразводном процессе, если спор о нем затрагивает права третьих лиц, не распространяется на случаи раздела вкладов, внесенных супругами в кредитные организации за счет общих доходов, независимо от того, на имя кого из супругов внесены денежные средства, поскольку при разделе таких вкладов права банков либо иных кредитных организаций не затрагиваются.
В период брака супруги вправе ставить вопрос о разделе имущества в любое время, без ограничения каким-либо давностным сроком. К требованиям, заявленным ими после расторжения брака, применяется трехлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). Течение давностного срока в соответствии с общими правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 ГК РФ, начинается со дня, когда супруг, обращающийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о нарушении своего права. В частности, если после расторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общим имуществом, то давностный срок начинает течь с того дня, когда одним из них будут совершены действия, препятствующие другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества (произведено отчуждение имущества либо оно вывезено в другое место или в помещение, в которое бывший супруг не имеет доступа, и т.п.).Состояние лиц в зарегистрированном браке не всегда влечет за собой возникновение совместной собственности супругов. Так, если в период строительства жилого дома, квартиры супруги проживали раздельно и прекратили семейные отношения, то суд может не признать права собственности на часть недвижимости за супругом, который ни трудом, ни средствами не участвовал в строительстве (п. 4 ст. 38 СК РФ).
В тех случаях, когда для приобретения имущества расходовались не только общие средства супругов, но и личные средства одного из них, при разделе имущества их доли могут оказаться неравными. В частности, если половина стоимости жилого дома (квартиры) оплачена за счет добрачных денежных средств одного супруга, а остальная часть стоимости - за счет общих средств супругов, то супруг, внесший свои личные средства, может претендовать на 3/4 доли, а другой супруг - на 1/4 долю в праве собственности на это недвижимое имущество.Имущество каждого из супругов в соответствии со ст. 37 СК РФ может быть признано совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.).Юридически значимыми обстоятельствами по искам о признании права собственности на недвижимое имущество, составляющее личную собственность одного из супругов, являются: совместное производство капитального ремонта, достройка, реконструкция, переоборудование и иные улучшения жилого дома, существенное увеличение стоимости этого имущества в связи с вложением общих средств или средств каждого из супругов, размер произведенных вложений. При этом супруг, требующий признания имущества, принадлежащего другому супругу, их общим имуществом, вправе претендовать лишь на половину той части имущества, которая создана за счет общих средств. Так, если в период брака жилой дом, принадлежащий одному из супругов, был капитально отремонтирован и стоимость произведенных в результате ремонта улучшений составляет 1/3 часть от стоимости всего жилого дома, то совместной собственностью супругов будет эта 1/3 часть дома, т.е. супруг, не являвшийся собственником, может реально претендовать на 1/6 долю в праве общей собственности на жилой дом. Доказательства, подтверждающие вложение общих средств в улучшение жилого дома и размер таких вложений, обязан представить супруг, заявивший притязания на долю жилого дома (квартиры).
Совместная собственность на часть недвижимого имущества возникает только тогда, когда супруги в период брака производят существенное улучшение имущества, являющегося собственностью одного из них. Участие супругов в капитальном ремонте и улучшении недвижимого имущества (его части), принадлежащего третьему лицу, не создает для них права собственности на часть этого имущества. Как правило, один из супругов, ссылаясь на значительное улучшение имущества в период брака за счет совместных средств, обращается в суд с требованием о признании за ним права собственности на часть жилого дома, принадлежащего родителям другого супруга. Правовых оснований для удовлетворения таких требований не имеется, супруги в подобных случаях вправе требовать лишь возмещения произведенных ими затрат.
Однако в исковом заявлении указанное требование может быть соединено с требованием, основанным на нормах гражданского законодательства (ст. ст. 244, 245 ГК РФ), о признании части жилого дома супружеской собственностью в связи с тем, что его улучшение (достройка, возведение пристройки и т.п.) было произведено по договоренности с родителями супруга о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях супруги вкладывали труд и средства в улучшение имущества. По таким искам надлежащими ответчиками являются другой супруг и его родители. Бремя доказывания всех юридически значимых обстоятельств, при установлении которых жилой дом может быть признан долевой собственностью родителей и супругов, а доля супругов, являющаяся их совместной собственностью, разделена между супругами, возлагается на истца.
Критерии, с учетом которых суд при разделе общего имущества супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из них, законодательством не установлены. Во всяком случае имущество не может распределяться между супругами произвольно, каждому из них должно выделяться равноценное не только по стоимости, но и по своему предназначению имущество. Так, выделение одному супругу вещей домашней обстановки и иного движимого имущества, а второму - жилого дома (квартиры) приведет к нарушению законных интересов первого супруга, к ущемлению его жилищных прав. Обстоятельствами, имеющими значение для правильного рассмотрения и разрешения дела о разделе общего имущества, в частности, являются заслуживающие внимания интересы каждого из супругов, использование отдельных вещей одним из супругов для осуществления своей профессиональной деятельности, нуждаемость супруга в определенном имуществе с учетом его возраста, состояния здоровья и т.п.
Раздел супругами общего имущества, как по нотариальному соглашению между ними, так и в судебном порядке, не исключает возможности постановки ими в дальнейшем вопроса о разделе в качестве совместно нажитого и другого имущества, не являвшегося предметом ранее произведенного раздела, наличие которого было выявлено впоследствии. Например, если после раздела имущества супругу становится известно о наличии у другого супруга банковского вклада, не вошедшего в раздел, то заинтересованный супруг вправе обратиться в суд с иском о разделе этого вклада.
Брак, признанный недействительным, признается таковым со дня его заключения и не порождает прав и обязанностей супругов, в том числе в отношении имущества, приобретенного совместно лицами, заключившими такой брак. При разделе этого имущества применяются положения ГК РФ о долевой собственности; брачный договор, заключенный супругами, признается недействительным (п. 4 ст. 27, п. п. 1, 2 ст. 30 СК РФ). Однако в силу п. 4 ст. 30 СК РФ при вынесении решения о признании брака недействительным суд вправе признать за супругом, права которого нарушены заключением такого брака (добросовестным супругом), и применить в отношении раздела имущества, приобретенного совместно до момента признания брака недействительным, положения, установленные для совместной собственности супругов, а также признать действительным брачный договор полностью или частично. Лицо, требующее в целях защиты своих имущественных прав распространения на приобретенное имущество режима общей совместной собственности, должно представить доказательства своей добросовестности, в частности того, что не знало о наличии препятствий для заключения брака, послуживших основанием для признания брака недействительным.
Семейное законодательство особо защищает права несовершеннолетних детей при разделе имущества супругов, исключая из раздела вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и др.). Эти вещи передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. При разделе общего имущества супругов не учитываются также вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, эти вклады считаются принадлежащими детям, на имя которых они внесены (п. 5 ст. 38 СК РФ).
Суд наделен правом отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ). Следует подчеркнуть, что речь идет об увеличении доли одного из супругов, а не о присуждении имущества несовершеннолетним детям.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении по конкретному делу отметила, что сам по себе учет судом интересов детей при определении долей супругов в общем имуществе не влияет на отношение детей к указанному имуществу, поскольку п. 4 ст. 60 СК РФ закреплен принцип раздельности имущества родителей и детей. Т. ставила вопрос не о выделении детям из совместно нажитого во время брака с М. имущества самостоятельной доли, а об увеличении ее доли в общем имуществе супругов при его разделе на основании ст. 39 СК РФ. Свое требование Т. мотивировала тем, что двое несовершеннолетних детей остались проживать с ней и ей необходимо с учетом интересов детей поддерживать прежний материальный уровень их жизни и после раздела имущества и расторжения брака между родителями. В связи с этим неважно, совпадает место проживания детей с местом нахождения общего имущества супругов, подлежащего разделу, или нет. Тем более что дети, будучи зарегистрированными в квартире в г. Москве, как и их родители (истец и ответчик), постоянно проживают по месту нахождения спорного имущества <1>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда РФ от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-36.
Размер государственной пошлины по делам о разделе общего имущества супругов, выделе доли из этого имущества исчисляется в соответствии с правилами подп. 3 п. 1 ст. 333.20 НК РФ в следующем порядке:
если спор о признании права собственности истца на это имущество ранее не решался судом - в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ (от цены иска), как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска, определяемой исходя из стоимости части имущества, на которую претендует супруг, обращающийся в суд с иском;если ранее суд вынес решение о признании права собственности истца на часть указанного имущества - в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 200 руб.; для организаций - 4000 руб.
Дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей 50000 руб., рассматривает в качестве суда первой инстанции мировой судья, а при цене иска, превышающей указанный предел, - районный суд (п. 3 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ).
Дела по искам кредитора (банка) к супругам о выделе доли из общего имущества супругов и обращении на нее взыскания в случаях, когда один из супругов является должником банка по кредитному договору, носят, как отмечено в ответе, утвержденном на заседании Президиума Верховного Суда РФ 27 сентября 2006 г. и включенном в Обзор законодательства и судебной практики за II квартал 2006 г. <1>, гражданско-правовой характер. Данные дела также подлежат рассмотрению мировым судьей в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ при цене иска, не превышающей 50000 руб., а свыше этой суммы - районным судом.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 2007. N 1.

Приложенные файлы

  • docx 7365733
    Размер файла: 163 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий