Поняття та ознаки нерухомого майна ы т.д.


Поняття та ознаки нерухомого майна (нерухомості). Види нерухомого майна. Правовий статус нерухомого майна. Державна реєстрація прав, як момент набуття права власності на нерухоме майно.

Цивільний кодекс України (далі - Кодекс) при класифікації речей як об’єктів цивільних прав виходив із фундаментального поділу речей на рухомі і нерухомі.
Основний акт цивільного законодавства використовує термінологію "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість". Інші законодавчі акти містять іншу термінологію, яка також позначає нерухомі речі.
Так, Закони України "Про планування і забудову територій", "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом", "Про виконавче провадження", "Про оподаткування прибутку підприємств", "Про правові засади цивільного захисту", "Про недержавне пенсійне забезпечення" використовують термін "об’єкт нерухомості". У свою чергу Повітряний кодекс України використовує термін "нерухомі об’єкти і споруди".
Отже, законодавчі акти використовують різну термінологію, що означає "нерухоме майно".
За Кодексом до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181).
Слід констатувати, що вказане визначення нерухомої речі за Кодексом є універсальним. Так, воно містить ознаки нерухомого майна, які повинні бути притаманні тому чи іншому об’єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) під нерухомим майном розуміє земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення;
Ураховуючи наведені законодавчі акти, можна виділити такі ознаки нерухомої речі:
1) ці об’єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов’язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі;
2) переміщення зазначених об’єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення;
Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності. При цьому, крім Кодексу слід ураховувати інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду нерухомого майна. Водночас низка нормативних актів не містять конкретних посилань відносно належності того чи іншого об’єкту до нерухомого майна, однак, аналізуючи в комплексі норми, які регулюють відносини стосовно цих об’єктів, можна дійти висновку про їх правовий статус.

Правовий статус нерухомого майна
Як правило нерухоме майно вільно переміщується у цивільному обороті. Особливістю правового статусу нерухомого майна є те, що, по-перше у процесі створення воно по черзі може набувати два статуси (незавершене будівництвом нерухоме майно і завершене нерухоме майно). При цьому законодавство дозволяє укладати угоди і з об’єктами незавершеного будівництва (ч. З ст. 331 ЦК України). По-друге, обов’язковою умовою виникнення прав на нерухоме майно є їх державна реєстрація. Саме з державною реєстрацією закон пов'язує момент виникнення речових прав на нерухомість.

Види нерухомого майна
Все нерухоме майно умовно можна поділити на три групи.
До першої групи відноситься нерухомість за своєю природою. В дану групу входять земельні ділянки та інші природні об’єкти, а також системи. Але при цьому слід пам’ятати, що ні ділянки надр, ні відокремлені водні об’єкти, ні багаторічні насадження, ні навіть шар родючого грунту землі поза зв’язком з землею існувати не можуть.
Другу групу нерухомого майна за природою складають так звані об’єкти, які міцно пов’язані з землею і їх переміщення спричиняє неспіврозмірну шкоду їх призначенню. Тобто це штучно створені людиною об’єкти, які мають міцний зв’язок з землею. До них відносяться різні будівлі, споруди, жилі та нежилі приміщення, підприємство, як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України) тощо.
До третьої групи відносяться об’єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але законодавець відніс їх до нерухомості (морські, повітряні судна, космічні об’єкти). Ця група є цілком самостійною і до неї входять речі перераховані в ст. 181 ЦК України. Специфіка даної категорії об’єктів полягає в тому, що їх основним цільовим призначенням є переміщення у просторі. Підставами поширення на вказані об’єкти правового режиму нерухомості майна вчені називають їх роль у цивільному обороті, велику вартість та наявність державної реєстрації, що забезпечує індивідуалізацію зазначених об’єктів, необхідність здійснення підвищеного контролю за володінням, користуванням та розпорядженням ними з боку уповноважених органів державної влади.

Поняття житлового будинку, садиби. Види житлових будинків. Квартира, будівля, споруда, приміщення - поняття, ознаки та види. Капітальна споруда, поняття та ознаки.
Споруди — це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.
Інженерні споруди — це об'ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні будівельні системи, що складаються з несучих та в окремих випадках огороджувальних конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення устаткування, матеріалів та виробів, для тимчасового перебування і пересування людей, транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів та т. ін.
До інженерних споруд відносяться: транспортні споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди та т. ін.
Будівлі — це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.
До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти та т. ін.
Житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України).
Індивідуальний (садибний) житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не повинна перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного у ній проживання та яка складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень.
Квартира — ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придбане для постійного у ньому проживання (ч. 1 ст. 382 ЦК України).
Квартира у двох рівнях - квартира, житлові та підсобні приміщення якої розміщені на двох суміжних поверхах і об'єднані внутрішньо квартирними сходами.
Садиба — земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ч. 1 ст. 381 ЦК України).
Приміщення — частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.
Житлове приміщення — опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання.
Нежиле приміщення — приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Момент набуття права власності на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 4 ст. 334 Кодексу, яка викладається у новій редакції з 01.01.2012 на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно, які підлягають державні реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до ст. 2 Закон, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав
Статтею 4 Закону визначено права та обтяження на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
3) інші речові права відповідно до закону;
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
У Державному реєстрі прав реєструються права на такі об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення (ст.. 5 Закону):
1) житлові будинки;
2) квартири;
3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;
4) споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій;
5) приміщення - частини внутрішнього об’єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.

Головний спеціаліст відділу державної реєстрації
речових прав на нерухоме майно В.В.Кулик
26.07.2012

Поняття, види та форми правочинів на підставі яких набувається, припиняється та переходить право власності на нерухоме майно.
Цивільні права та обов’язки виникають в учасників правовідносин на підставі юридичних фактів — дій або подій.
Найпоширенішим юридичним фактом, який породжує цивільні права та обов’язки, змінює чи припиняє їх, є правочин. Саме в правочинах проявляється така характерна риса цивільних правовідносин і метод цивільного права, як ініціативність. Адже щоб укласти правочин, необхідна ініціатива (бажання, вияв волі) учасників правовідносин.
Поняття «правочини» вводиться в дію новим Цивільним кодексом України, в якому їм відведено окрему главу. До його прийняття в цивільному праві вживався термін «угода», під яким розуміли вольові, правомірні дії громадян чи організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.
Відповідно до статті 202 Цивільного кодексу України - правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для вчинення чинності правочину:
- зміст правочину не може суперечити Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам;
- особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;
- волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;
- правочин має вчинятися у формі, встановленій законом;
- правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
- правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочину притаманні певні ознаки:
- правомірність — правочин завжди має бути правомірною дією, не може суперечити закону, інакше він не буде дійсним; законодавець встановив презумпцію (припущення), що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлено законом або якщо він не визнаний недійсним у судовому порядку;
- він завжди спрямований на досягнення певного правового результату (перехід права власності від продавця до покупця, передача права користування майном орендарю і т. ін.);
- він є вольовою дією — для його вчинення необхідно виявити волю (ініціативу) учасника.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Форма правочинів — це спосіб зовнішнього виявлення волі учасника на їх вчинення, відповідно до якої їх поділяють на усні та письмові. Усна форма правочину означає, що умови його вчинення сторони погоджують у процесі безпосереднього спілкування без відображення у відповідних документах.
Письмова форма правочину означає, що його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у розписці, листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або воля сторін виражена за допомогою телеграфного, електронного або іншого технічного засобу зв’язку тощо. Письмовий правочин має бути підписаний його учасниками.
Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це законом, іншими нормативно-правовими актами або установчими документами, та скріплюється печаткою.
У визначених законом випадках або якщо на цьому наполягає один з учасників правочину, на письмовому документі, що відображає його зміст, може вчинятися посвідчувальний напис нотаріуса. Такі правочини є письмовими нотаріальними. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на здійснення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
Підпис іншої особи на тексті правочину, що посвідчується нотаріально, також посвідчується нотаріусом або посадовою особою, яка має право на вчинення такої нотаріальної дії, із зазначенням причин, через які текст правочину не може бути підписаний особою, яка його вчиняє.
Відповідно до Цивільного кодексу України ( стаття 205) у письмовій формі належить вчиняти: 1) правочин між юридичними особами; 2) правочин між фізичною та юридичною особою, за винятком правочинів, які можуть вчинятися усно; 3) правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує не менш як у 20 разів розмір неоподаткованого мінімуму доходу громадян, за винятком правочинів, які повністю виконуються сторонами у момент його вчинення; 4) інші правочини, щодо яких актами цивільного законодавства вимагається письмова форма.
Отже, законом визначена конкретна форма, в якій обов’язково має вчинятися даний вид правочину, то її слід дотримуватися, інакше настають певні негативні наслідки. Зокрема, якщо договір про купівлю-продаж житлового будинку чи квартири не буде укладено у письмовій формі із засвідчувальним написом нотаріуса, то він буде недійсним, і т. д.

Нотаріальне посвідчення правочину.
Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (стаття 209 Цивільного кодексу України).
Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
На вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Посвідчувальні написи нотаріуса.
При посвідченні правочинів, засвідченні вірності копій (фотокопій) документів і виписок з них, справжності підпису на документах, вірності перекладу документів з однієї мови на іншу, при посвідченні часу пред'явлення документа, при видачі дублікатів тощо на відповідних документах вчиняються посвідчувальні написи.
На підтвердження права на спадщину, права власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, повноважень виконавця заповіту, про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів); про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, а також посвідчення фактів, що фізична особа є живою, про перебування її у певному місці, про прийняття на зберігання документів, про передачу заяви видаються відповідні свідоцтва.
Вчинення посвідчувальних написів та видача свідоцтв здійснюються нотаріусом за формами відповідно до Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22.12.2010 № 3253/5, зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 23.12.2010 за № 1318/18613.



Державна реєстрація правочину
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (стаття 210 Цивільного кодексу України).
Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Цивільно-правові угоди на підставі яких набувається, переходить та припиняється право власності нерухомим майном.
- Договір купівлі-продажу (глава 54 ЦК України)
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

- Договір дарування (глава 55 ЦК України)
За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.
Договір, що встановлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування.
Дарунком можуть бути рухомі речі, в тому числі гроші та цінні папери, а також нерухомі речі.
Дарунком можуть бути майнові права, якими дарувальник володіє або які можуть виникнути у нього в майбутньому.
Форма договору
Договір дарування предметів особистого користування та побутового призначення може бути укладений усно.
Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

- Договір ренти (глава 56 ЦК України)
За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.
Договором ренти може бути встановлений обов’язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку.
Форма договору
Договір ренти укладається у письмовій формі.
Договір ренти підлягає нотаріальному поствідженню, а договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає також держанй реєстрації.

- Оренда житла з викупом (глава 59 ЦК України)
Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі — вигодонабувачу.
За договором оренди житла з викупом одна сторона — підприємство-орендодавець передає другій стороні — фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.
Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.
Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.
Істотними умовами договору оренди житла з викупом є:
1) найменування сторін;
2) характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;
3) строк, на який укладається договір;
4) розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
5) умови дострокового розірвання договору;
6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;
7) права та зобов’язання сторін;
8) відповідальність сторін;
9) інші умови, визначені законом.
Форма договору
Договір найму житла укладається у письмовій формі.
Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та .обов'язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом.
- Договір довічного утримання (догляду) (глава 57 ЦК України)
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Форма договору
Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації.
Також, крім правочинів право власності на нерухоме майно може набуватись як на підставі рішення суду та і за заповітом.

Головний спеціаліст відділу державної реєстрації
речових прав на нерухоме майно В.В.Кулик
26/07/2012

Повноваження заявника та сторін (сторони) правочину, згідно з яким відбувається державна реєстрація виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.
Заявник під час подання заяви про державну реєстрацію прав пред’являє органові державної реєстрації прав документ, що посвідчує його особу.
Документом, що посвідчує особу, є паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його заміняє.
Документом, що посвідчує особу, яка не досягла 16-річного віку, є свідоцтво про народження.
У разі подання заяви про державну реєстрацію заінтересованою особою особисто така особа, крім документа, що зазначений в абзаці першому пункту 9 Порядку, пред’являє органові державної реєстрації прав реєстраційний номер облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб — платників податків (далі — реєстраційний номер облікової картки платника податку), крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.
У разі подання заяви про державну реєстрацію уповноваженою особою така особа, крім документа, що зазначений в абзаці першому пункту 9 Порядку, пред’являє органові державної реєстрації прав документ, що підтверджує її повноваження.
Поняття та підстави представництва
Відповідно до статті 237 Цивільного кодексу України - представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.
Не є представником особа, яка хоч і діє в чужих інтересах, але від власного імені, а також особа, уповноважена на ведення переговорів щодо можливих у майбутньому правочинів.
Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє.
Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє.
Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.
Правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов’язки особи, яку він представляє.

Представництво за законом
Батьки (усиновлювачі) є законними представниками своїх малолітніх та неповнолітніх дітей.
Опікун є законним представником малолітньої особи та фізичної особи, визнаної недієздатною.
Законним представником у випадках, встановлених законом, може бути інша особа.

Представництво за довіреністю
Представництво, яке грунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю.
Представництво за довіреністю може грунтуватися на акті органу юридичної особи.
Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Форма довіреності
Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин.
Довіреність, що видається у порядку передоручення, підлягає нотаріальному посвідченню, крім випадків, встановлених частиною четвертою цієї статті.
Довіреність військовослужбовця або іншої особи, яка перебуває на лікуванні у госпіталі, санаторії та іншому військово-лікувальному закладі, може бути посвідчена начальником цього закладу, його заступником з медичної частини, старшим або черговим лікарем.
Довіреність військовослужбовця, а в пунктах дислокації військової частини, з’єднання, установи, військово-навчального закладу, де немає нотаріуса чи органу, що вчиняє нотаріальні дії, також довіреність працівника, члена його сім’ї і члена сім’ї військовослужбовця може бути посвідчена командиром (начальником) цих частини, з’єднання, установи або закладу.
Довіреність особи, яка тримається в установі виконання покарань чи слідчому ізоляторі, може бути посвідчена начальником установи виконання покарань чи слідчого ізолятора.
Довіреність особи, яка проживає у населеному пункті, де немає нотаріусів, може бути посвідчена уповноваженою на це посадовою особою органу місцевого самоврядування, крім довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, довіреностей на управління і розпорядження корпоративними правами та довіреностей на користування і розпорядження транспортними засобами.
Довіреності, посвідчені зазначеними посадовими особами, прирівнюються до нотаріально посвідчених.
Довіреність на одержання заробітної плати, стипендії, пенсії, аліментів, інших платежів та поштової кореспонденції (поштових переказів, посилок тощо) може бути посвідчена посадовою особою організації, в якій довіритель працює, навчається, перебуває на стаціонарному лікуванні, або за місцем його проживання.
Довіреність на право участі та голосування на загальних зборах може посвідчуватися реєстратором, депозитарієм, зберігачем, нотаріусом та іншими посадовими особами, які вчиняють нотаріальні дії, чи в іншому порядку, передбаченому законодавством.

Строк довіреності
Строк довіреності встановлюється у довіреності. Якщо строк довіреності не встановлений, вона зберігає чинність до припинення її дії.
Строк довіреності, виданої в порядку передоручення, не може перевищувати строку основної довіреності, на підставі якої вона видана.
Довіреність, у якій не вказана дата її вчинення, є нікчемною.

Припинення представництва за довіреністю
Представництво за довіреністю припиняється у разі:
1) закінчення строку довіреності;
2) скасування довіреності особою, яка її видала;
3) відмови представника від вчинення дій, що були визначені довіреністю;
4) припинення юридичної особи, яка видала довіреність;
5) припинення юридичної особи, якій видана довіреність;
6) смерті особи, яка видала довіреність, оголошення її померлою, визнання її недієздатною або безвісно відсутньою, обмеження її цивільної дієздатності.
У разі смерті особи, яка видала довіреність, представник зберігає своє повноваження за довіреністю для ведення невідкладних справ або таких дій, невиконання яких може призвести до виникнення збитків;
7) смерті особи, якій видана довіреність, оголошення її померлою, визнання її недієздатною або безвісно відсутньою, обмеження її цивільної дієздатності.
З припиненням представництва за довіреністю втрачає чинність передоручення.
У разі припинення представництва за довіреністю представник зобов’язаний негайно повернути довіреність.

Головний спеціаліст відділу державної реєстрації
речових прав на нерухоме майно В.В.Кулик
27.07.2012

Обтяження нерухомого майна: поняття та види

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» - обтяження це заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, яка встановлена або законом, або актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або яка виникає на підставі договорів.
З цього питання слід зазначити, що до недавнього часу поняття «обтяження» і «обмеження» використовувалися в різних нормативних актах по-різному, хоча, фактично, позначали одне й те саме правове явище.
Після прийняття Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 № 1878-VI два поняття об'єдналися в одне — «обтяження».
Обтяження речових прав на нерухоме майно можна розуміти як тимчасові або постійні додаткові обов’язки власника враховувати певні обставини при вчинені правочинів з об’єктом нерухомого майна.
Обтяження прав можуть полягати не лише у додаткових обов’язках власника але і у обмеженнях його правомочностей з володіння, користування і розпорядження нерухомим майном або його частиною. У зв’язку з цим, власник майна не може у повному обсязі реалізовувати своє право власності на об’єкт нерухомості.

Види обтяжень нерухомого майна
До обтяжень нерухомого майна, як правило, відносять його заставу (іпотеку) у цивільно-правових відносинах і податкову заставу. Крім того, з визначення вбачається, що до обтяжень також можна віднести заборони суду та інших компетентних органів до відчуження чи вчинення інших юридичних дій з нерухомістю.
В юридичній літературі дуже широко висвітлюється думка про те, що деякі речові права на нерухоме майно мають ознаки обтяжень. Сервітут, який встановлюється рішенням суду поза волею власника земельної ділянки встановлює обтяження його права власності. Крім того, інші речові права, які мають вторинний по відношенню до права власності характер, також мають ознаки обтяжень. Наприклад, право довірчої власності значно обмежує правомочності власника. Зокрема, власник не може вчиняти будь-які дії, які заважають управителю реалізовувати завдання, які стоять перед ним.
Разом із тим, обтяження прав на земельну ділянку, які перелічені у Земельному кодексі України дають підставу вважати, що до обтяжень в речовій сфері можна віднести будь-які обмеження правомочностей власника або правокористувача.

Обтяження прав на земельну ділянку
Обтяження прав на земельну ділянку встановлюється законом або актом уповноваженого на це органу державної влади, посадової особи, або договором шляхом встановлення заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом її відчуження.
Законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду можуть бути встановлені такі обмеження у використанні земель:
а) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
б) заборона на провадження окремих видів діяльності;
в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
д) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
ж) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.
Обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у порядку, встановленому законом.
Обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому законом, і є чинними з моменту державної реєстрації.
Обмеження у використанні земель, безпосередньо встановлені законами та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами, є чинними з моменту набрання чинності нормативно-правовими актами, якими вони були встановлені.
Відомості про обмеження у використанні земель зазначаються у проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, кадастрових планах земельних ділянок, іншій документації із землеустрою. Відомості про і обмеження вносяться до Державного земельного кадастру (ст. 111 Земельного кодексу України).

Головний спеціаліст відділу державної реєстрації
речових прав на нерухоме майно В.В. Кулик
28.08.2012

Поняття іпотеки. Підстави виникнення та припинення іпотеки. Іпотечний договір

Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека — вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
В науковій літературі, на сьогоднішній день, питання правової природи іпотеки є спірним і дискусійним. Причиною дискусій є неможливість чіткого визначення характеру іпотеки.
Дискусія знайшла своє відображення в концептуальних підходах до визначення природи іпотеки. На сьогоднішній день існують такі концепції природи іпотеки:
1) концепція речового характеру застави;
2) концепція зобов’язального характеру застави;
3) концепція подвійної (змішаної) природи застави.
Згідно концепції речового характеру застави цей вид забезпечення виконання зобов’язань розглядається саме як різновид прав на чужі речі і надає своєму суб’єкту комплекс правомочностей, характерних лише для речових прав.
Згідно з концепцією зобов’язального характеру застави, застава встановлює не речове право, а лише зобов’язальну вимогу. Ця концепція дістала відображення й у Цивільному кодексі України: норми про заставу включені до Книги 5 — «Зобов’язальне право”, а в Книзі 3 «Право власності на інші речові права” відсутня вказівка на різновид речових прав як застава.
Що стосується концепції подвійної природи застави, то вона є найбільш розповсюдженою на сьогодні у дослідженнях сучасних правників.
Її сутність полягає у тому, що, з одного боку, застава — це спосіб забезпечення виконання зобов'язань боржником шляхом встановлення відносного правового зв’язку з кредитором, з іншого — безпосередній правовий зв’язок заставодержателя та речі. Подвійний характер іпотеки проявляється у таких ознаках:
1) наявність основного зобов’язання між боржником та кредитором (кредитний договір, позика);
2) правовий зв’язок кредитора з тим нерухомим майном, що є предметом іпотечного договору і з якого можна одержати матеріальне задоволення у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання боржником.
Проте, незважаючи на велику кількість наукових робіт у сфері іпотеки, однозначну відповідь щодо її природи надати дуже важко.

Виникнення іпотеки
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість.
Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Державна реєстрація іпотеки
Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.
Державна реєстрація здійснюється особою, на яку відповідно до законодавства покладені функції щодо державної реєстрації обтяжень нерухомого майна іпотекою, на підставі повідомлення іпотекодержателя, в якому зазначається така інформація:
1) відомості про іпотекодавця та іпотекодержателя:
для іпотекодавця та іпотекодержателя — юридичних осіб відомості про:
для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб — підприємців; для нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про:
для громадян України — прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов’язкових платежів;
для іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
2) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані;
3) розмір основної суми заборгованості та процентів за основним зобов’язанням та/або посилання на правочин, в якому встановлено основне зобов’язання у разі, якщо іпотекою забезпечується задоволення вимог, які можуть виникнути в майбутньому;
4) строк повного виконання основного зобов’язання або строк дії іпотечного договору в разі, якщо іпотекою забезпечується задоволення вимог, які можуть виникнути в майбутньому;
5) посилання на видачу заставної, її номер.
Законодавством можуть бути встановлені додаткові вимоги до форми і змісту цього повідомлення.
Обтяження нерухомого майна іпотекою, яка виникає відповідно до закону або рішення суду (включаючи податкову заставу, предметом якої є нерухоме майно), підлягають реєстрації відповідно до законодавства у тому ж реєстрі, в якому реєструються обтяження нерухомого майна іпотекою, яка виникла відповідно до договору.

Предмет іпотеки
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:
- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.
Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Умови передачі нерухомого майна в іпотеку
У разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку.
Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.
Іпотекодавець зобов’язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків.
Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов’язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).
Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов’язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.
Об’єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва.
Особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва
Передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них.
Обтяження об’єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
У разі передачі в іпотеку об’єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об’єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов’язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

Підстави припинення іпотеки
Іпотека припиняється у разі:
- припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;
- реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону;
- набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
- визнання іпотечного договору недійсним;
- знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;
- з інших підстав, передбачених цим Законом.
Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.
Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Іпотечний договір
Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:
1) для іпотекодавця та іпотекодержателя — юридичних осіб відомості про:
для резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб — підприємців;
для нерезидентів — найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для іпотекодавця та іпотекодержателя — фізичних осіб відомості про:
для громадян України — прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов’язкових платежів;
для іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
2) зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання;
3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
4) посилання на видачу заставної або її відсутність.
У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.
Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання.
У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно ( стаття 18 Закону України «Про іпотеку).

Головний спеціаліст відділу державної реєстрації
речових прав на нерухоме майно В.В. Кулик
28.08.2012
Заставна. Поняття, форма та зміст
Заставна — це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. (стаття 20 Закону України «Про іпотеку).
Заставна оформлюється, якщо її видача передбачена іпотечним договором.
Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка встановлюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про видачу заставної. Залежно від предмета іпотеки (нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва) заставна повинна мати візуальні відмінності, встановлені Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.
У заставній обов'язково мають міститися такі реквізити:
1) слово "Заставна " як складова частина назви документа та визначення про зобов'язання боржника виконати перед іпотекодержателем у встановлений строк основне зобов'язання;
2) для іпотекодавця, боржника (якщо він є відмінним від іпотекодавця) та іпотекодержателя - юридичних осіб:
резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;
нерезидентів - найменування, юридична адреса та держава, де зареєстрована особа;
для іпотекодавця, боржника (якщо він є відмінним від іпотекодавця) та іпотекодержателя - фізичних осіб;
громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів;
іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адреса їх постійного місця проживання за межами України;
3) посилання на реквізити іпотечного договору та договору, що обумовлює основне зобов 'язання;
4) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані;
5) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;
6) спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо він передбачений іпотечним договором;
7) відмітка про реєстраційний номер, дату та місце державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою (цей реквізит вноситься відповідно до законодавства) (ст. 21 Закону України «Про іпотеку»).
Головний спеціаліст відділу державної реєстрації
речових прав на нерухоме майно В.В. Кулик
28.08.2012
Документи, що підтверджують наявність відносин представництва
Згідно зі статтею 237 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє є представництвом. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Представництво на підставі договору. Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України). При зверненні представника обов’язково має подаватися договір, яким врегульовано відносини представництва.
Представництво на підставі закону. Відповідно до статті 242 ЦК України батьки (усиновлювачі) є законними представниками своїх малолітніх та неповнолітніх дітей.
Опікун є законним представником малолітньої особи та фізичної
особи, визнаної недієздатною.
При цьому нормами ЦК України передбачається, що законним представником у випадках, встановлених законом, може бути інша особа.
Слід відмітити, в деяких випадках виникнення представництва на підставі закону відбувається у зв’язку з прийняттям компетентними державними органами відповідних рішень. Так, встановлення опіки над малолітніми особами та фізичними особами, які визнані недієздатними, здійснюється у відповідних випадках як судом, так і органом опіки та піклування.
Таким чином, при зверненні такого представника має подаватися документ, яким врегульовано відносини представництва за законом. Таким документом може бути свідоцтво про народження дитини, рішення суду про усиновлення дитини, про встановлення опіки над малолітніми особами, які позбавлені батьківського піклування, про встановлення опіки над фізичними особами, які визнані недієздатними, та рішення органу опіки та піклування про встановлення опіки над малолітніми особами.
Представництво на підставі акту органу юридичної особи. Відповідно до частини другої статті 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов’язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.
Установчим документом товариства є затверджений учасниками статут або засновницький договір між учасниками, якщо інше не встановлено законом. Установа створюється на підставі індивідуального або спільного установчого акта, складеного засновником (засновниками).
Так, відповідно до частини першої статті 82 Господарського кодексу України (далі – ГК України) установчим документом повного товариства і командитного товариства є засновницький договір.
Установчим документом акціонерного товариства, товариства з обмеженою відповідальністю і товариства з додатковою відповідальністю є статут.
У свою чергу, об’єднання громадян (політичні партії та громадські організації) діють на основі статуту або положення.
Тобто, при зверненні такого представника має подаватися установчий документ юридичної особи. Таким документом може бути засновницький договір, статут або положення, в якому міститимуться відомості про уповноваження відповідної особи на вчинення дій від імені юридичної особи.
Представництво на підставі довіреності. Виходячи з положень частин першої та другої статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі або акті органу юридичної особи може здійснюватися за довіреністю.
Відповідно до частини третьої вказаної статті довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
При цьому форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчиняться правочин. Довіреність, що видається у порядку передоручення, підлягає нотаріальному посвідченню, крім випадків, встановлених частиною четвертою статті 245 ЦК України.
Довіреність від імені юридичної особи видається її органом
або іншою особою, уповноваженою на це її установчими документами,
та скріплюється печаткою цієї юридичної особи (стаття 246 ЦК України).
Таким чином, при зверненні такого представника має подаватися довіреність. При цьому, довіреність має відповідати вимогам статей 245 – 247 ЦК України.
Головний спеціаліст відділу
державної реєстрації речових
прав на нерухоме майно Я.В. Токарева
Документи, необхідні для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно без видачі свідоцтва про право власності:
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).
1. Документи, що подаються для проведення державної реєстрації права власності:
заява встановленої форми;
копія документа, що посвідчує особу заявника;
документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
документ про сплату державного мита (якщо особа не подає документ, яким її звільнено від сплати державного мита);
документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно*;
документ, що містить технічну характеристику об’єкта нерухомого майна і формується за результатами проведення його технічної інвентаризації (якщо подано заяву про реєстрацію права власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окрему частину), квартиру, житлове та нежитлове приміщення);
у разі подання заяви заінтересованою особою особисто така особа, крім документа, що посвідчує її особу, подає органові державної реєстрації прав копію реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків;
у разі подання заяви уповноваженою особою така особа, крім документа, що посвідчує її особу, подає органові державної реєстрації прав копію документа, що підтверджує її повноваження;
у разі подання заяви уповноваженою особою, яка діє від імені фізичної особи, така особа також подає органові державної реєстрації прав копію документа, що посвідчує особу, яку вона представляє, та копію реєстраційного номера облікової картки платника податку такої фізичної особи. (У разі коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України, уповноважена особа подає органові державної реєстрації прав копію документа, що посвідчує особу, яку вона представляє);
у разі подання заяви уповноваженою особою, яка діє від імені юридичної особи, така особа також подає органові державної реєстрації прав виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців щодо особи, яку вона представляє.
2. Додаткові до основного пакету документи:
2.1. Якщо нерухоме майно перебуває в іпотеці або податковій заставі, заявник також подає органові державної реєстрації прав документ, що підтверджує факт надання згоди іпотекодержателем або органом державної податкової служби на відчуження або інше визначення юридичної долі нерухомого майна, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі.
2.2. Для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі договору, відповідно до якого право власності або інше речове право на нерухоме майно набувається у зв’язку з настанням або ненастанням певної події, заявник також подає органові державної реєстрації прав документ, що підтверджує факт настання або ненастання такої події.
2.3. Для проведення державної реєстрації права власності на підставі рішення про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність заявник також подає органові державної реєстрації прав:
2.3.1. рішення правонабувача майна, уповноваженого ним органу про надання згоди на передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;
2.3.2. акт приймання-передачі об’єкта нерухомого майна, відповідно до якого оформлено передачу такого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність.
2.4. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку заявник також подає органові державної реєстрації прав завірену в установленому порядку копію примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії.
2.5. Для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник також подає органові державної реєстрації прав:
2.5.1. завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, в якій зазначається стислий зміст порушеного зобов’язання, вимога про виконання порушеного зобов’язання у не менше ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги;
2.5.2. документ, що підтверджує сплив 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя, якщо більш тривалий строк не вказано у надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмовій вимозі.
2.6. Звіт про оцінку предмета іпотеки, складений після спливу строку, що зазначений у письмовій вимозі, надісланій іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця.
2.7. Документ, що містить технічну характеристику об’єкта нерухомого майна (у разі, коли предметом іпотеки є об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці).
2.8. Заставну (у разі, коли іпотечним договором передбачено її видачу).
2.9. Для проведення державної реєстрації права власності на споруду (приміщення) для розміщення дипломатичних представництв, консульських установ та міжнародних міжурядових організацій заявник також подає органові державної реєстрації прав відповідну ноту Міністерства закордонних справ України, а для розміщення міжнародних неурядових та іноземних організацій – лист Генеральної дирекції з обслуговування іноземних представництв, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної та Севастопольської міської держадміністрації.
* Документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, є:
1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації чи його дублікат. До таких договорів, зокрема, можна віднести договір купівлі-продажу, договори міни, дарування, ренти, довічного утримання, оренди житла з викупом тощо. Крім того, виникнення нового (нових) об’єкту (-ів) нерухомого майна може підтверджуватися договором між співвласниками про проведення поділу нерухомого майна на декілька об’єктів або їх об’єднання в один. Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства (частина перша статті 6 ЦК України);
2) свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
3) свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
4) свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, видані нотаріусом, чи їх дублікати;
5) свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;
6) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією до набрання чинності Порядком;
7) державний акт на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою;
8) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (до таких рішень належать рішення про визнання права власності на нерухоме майно, про визнання правочинів недійсними, про поділ нерухомого майна подружжя на дві чи більше частин, про об’єднання об’єктів нерухомого майна тощо);
9) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
10) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;
11) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно відповідно до закону.
Головний спеціаліст відділу
державної реєстрації речових
прав на нерухоме майно Я.В. Токарева
05.10.2012
Документи, необхідні для проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва:
- документи, що подаються для проведення державної реєстрації прав на об’єкт незавершеного будівництва;
- додаткові до основного пакету документи.
ДОКУМЕНТИ, НЕОБХІДНІ ДЛЯ ПРОВЕДЕННЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НАОБ’ЄКТ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА
Законом України «Про іпотеку» визначено, що об’єктом незавершенного будівництва є об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.
1. Документи, що подаються для проведення державної реєстрації прав на об’єктне завершеного будівництва:
• заява встановленої форми;
• копія документа, що посвідчує особу заявника;
• документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
• документ про сплату державного мита (якщо особа не подає документ, яким її звільнено відсплати державного мита);
• документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку*;
• завірена в установленому порядку копія примірника кадастрового плану земельної ділянки на паперовому носії;
• у разі подання заяви про державну реєстрацію заінтересованою особою особисто така особа також подає органові державної реєстрації прав копію реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків;
• у разі подання заяви про державну реєстрацію уповноваженою особою така особа також подає органові державної реєстрації прав копію документа, що підтверджує її повноваження;
• у разі подання заяви про державну реєстрацію уповноваженою особою, яка діє від імені фізичної особи, така особа подає органові державної реєстрації прав копію документа, що посвідчує особу, яку вона представляє, та копію реєстраційного номера облікової картки платника податку такої фізичної особи;
• у разі подання заяви про державну реєстрацію уповноваженою особою, яка діє від імені юридичної особи, така особа подає органові державної реєстрації прав виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців щодо особи, яку вона представляє;
• документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт**;
• документ, що містить технічну характеристику об’єкта незавершенного будівництва і формується за результатами проведення його технічної інвентаризації.
2. Додаткові до основного пакету документи
З метою проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершенного будівництва на підставі рішення суду про визнання права власності на такий об’єкт, що набрало законної сили, заявник, окрім відповідного рішення суду, повинен надати державному реєстратору прав на нерухоме майно усі вище зазначені відповідні документи.
*Документи, що посвідчують право на земельну ділянку передбачені статтею 126 ЦК України:
1) право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом;
2) право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується:
- цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;
- відоцтвом про право на спадщину;
3) право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
**Документи, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт:
Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що такими документами є:
- декларація про початок виконання будівельних робіт - щодооб’єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності;
- дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю – щодо об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності;
- повідомлення про початок виконання будівельних робіт Державній архітектурно-будівельній інспекції України або її територіальному органу (інспекції державного архітектурно-будівельного контролю) за місцезнаходженням об’єкта будівництва – щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об’єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України.
Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 № 92, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 19.07.2011 за № 85/19623, затверджено Порядок ведення єдиного реєстру отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, виданих дозволів на виконання будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про готовність об’єкта до експлуатації та виданих сертифікатів, відмов у реєстрації таких декларацій та у видачі таких дозволів і сертифікатів.
Так, відповідно до пункту 9 вказаного Порядку доступ користувачів до даних зазначеного Єдиного реєстру здійснюється безоплатно через офіційний веб-сайт Державної архітектурно-будівельної інспекції України.
Якщо відповідно до законодавства право на виконання будівельних робіт виникає з моменту повідомлення уповноважених органів, органові державної реєстрації прав надається копія документа, що відповідно до законодавства підтверджує факт повідомлення (пункт 75 Порядку).
Головний спеціаліст відділу
державної реєстрації речових
прав на нерухоме майно М.М.Прийма
03.12.2012

Приложенные файлы

  • docx 5700722
    Размер файла: 60 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий